Interventions sur "bailleur" de Dominique Braye

...dement n° 551, j’ai déjà expliqué les raisons pour lesquelles la création de ce dispositif de mutualisation des ressources financières des organismes d’HLM et des SEM gérant des logements sociaux a paru pertinente aux yeux de la commission. La mise en œuvre du plan de cohésion sociale s’est traduite par une mobilisation générale de tous les acteurs du logement, État, collectivités territoriales, bailleurs sociaux, ANAH, associations. Cette politique, que nous avons souhaitée en votant la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 – je le redis sciemment –, s’est traduite par des résultats évidents puisque le nombre de logements sociaux construits chaque année dans notre pays s’est notablement accru. Mme le ministre nous a montré hier des courbes ô combien significatives pour faire la preuve que ...

Il me semble que nous avons déjà été saisis de propositions similaires lors de nombreux débats précédents sur le logement. Ma chère collègue, je vous rappelle les réserves que j’émets régulièrement sur l’efficacité de la taxe sur les logements vacants. Celle-ci présente un coût de recouvrement très important et n’incite pas nécessairement les bailleurs à remettre leurs biens sur le marché de la location. Certaines études de l’INSEE, que je pourrais vous communiquer, ont d’ailleurs montré que la vacance avait plus diminué dans des zones où cette taxe ne s’appliquait pas. En réalité, ce sont bien souvent des raisons de fond qui conduisent les bailleurs à ne pas mettre en location le logement dont ils sont propriétaires. Il peut ainsi s’agir de ...

...ulièrement de nos débats sur ce sujet lors de la discussion du projet de loi de programmation pour la cohésion sociale, en 2004. Mme Valérie Létard, rapporteur de la commission des affaires sociales, et M. Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué au logement et à la ville, avaient pointé les conséquences extrêmement négatives d’une telle évolution des conditions de souscription des prêts par les bailleurs sociaux. Si ces derniers ne disposaient pas de la garantie de la commune, ils devraient se tourner vers les banques, notamment vers la Caisse de garantie du logement locatif social, la CGLLS, ce qui renchérirait naturellement sérieusement le coût des opérations. Vous qui êtes un homme de l’entreprise privée, mon cher collègue, vous savez que rien n’est gratuit et que, si vous demandez des garan...

...s logements locatifs sociaux construits en 2007, 2008 et 2009 en application du plan de cohésion sociale devront répondre à des critères de haute qualité environnementale définis par décret en Conseil d'État. Il ne nous apparaît pas illégitime que le secteur social, subventionné par la puissance publique, donne l'exemple en la matière. Un grand nombre de logements construits chaque année par les bailleurs sociaux répondent d'ailleurs d'ores et déjà à de telles normes. Nous souhaitons amplifier ce mouvement à un moment où les constructions entreprises par le secteur social représentent une part particulièrement importante. Je précise néanmoins que, au cours de nos débats ce matin, plusieurs des membres de la commission - notamment Daniel Dubois, Gérard Bailly et Daniel Reiner, ce qui démontre que...

Les clauses abusives listées dans ces amendements sont parfois inscrites dans des baux d'habitation soumis à la loi de 1989. Elles sont totalement inacceptables. Nous nous disions, M. le ministre et moi, que le texte proposé par ces amendements était quasiment un vade-mecum des mauvaises pratiques. Compte tenu de l'intelligence des bailleurs concernés, je ne suis pas certain que vous les ayez toutes listées. Au demeurant, les bailleurs pourront en trouver de nouvelles, nous contraignant peut-être à légiférer à nouveau pour compléter la liste en question. La commission est favorable sur le fond. Compte tenu des réserves constitutionnelles, elle émet un avis de sagesse.

... % en 2006. C'est le but que nous nous étions fixé et qui, je crois, est atteint. Il s'agit donc d'une réforme très favorable pour nombre de locataires. La commission ne souhaite pas remettre en cause ces règles du jeu, alors qu'elles viennent d'être votées et qu'elles commencent juste à être appliquées. Je rappellerai, en outre, qu'il faut tout de même veiller à ne pas décourager totalement les bailleurs privés, sinon nous n'en aurons plus et cela irait à l'encontre de l'intérêt même des locataires. Telles sont les raisons pour lesquelles la commission ne peut qu'émettre un avis défavorable sur cet amendement.

...us parlons bien du cautionnement. Si des personnes se portent caution pour un locataire, c'est bien pour se substituer à ce dernier quand il est défaillant, et ce quels que soient le montant et la durée du loyer. Je ne vois d'ailleurs pas au nom de quoi la responsabilité de la caution devrait être limitée. En effet, quand un locataire est resté dix mois sans payer son loyer, il est normal que le bailleur obtienne son dû ; il n'y a rien d'inhumain, me semble-t-il, à respecter ses engagements et donc à payer ce que l'on doit ! En conséquence, la caution dont bénéficie le bailleur est destinée à garantir que le locataire fera face à ses obligations. Il n'y a donc aucune raison, selon moi, de limiter à deux mois le cautionnement, alors que certains locataires sont redevables de plus de dix mois d'ar...

Il me semble beaucoup plus clair d'indiquer les documents qui ne peuvent être demandés préalablement à l'établissement d'un contrat de location. Ainsi les propriétaires et les locataires sont-ils susceptibles de les connaître de façon certaine. Vous affirmez que malgré ces dispositions la production de tels documents est exigée par les bailleurs.

Je ne vois donc pas l'intérêt de changer la logique des textes. Indiquer dans un décret quels documents peuvent être demandés n'empêcherait pas les bailleurs d'en exiger d'autres. Ceux qui veulent enfreindre la loi continueront à le faire de la même façon ! Comme il semble moins efficace de renvoyer à un décret le soin d'énumérer les documents autorisés, la commission émet un avis défavorable sur cet amendement.

... et de l'amélioration de la sécurité. La commission est convaincue du bien-fondé de cette disposition, qui permettra - enfin ! - de faire évoluer la liste des charges récupérables. Cette dernière semble intouchable depuis qu'elle a été définie en 1987, alors que les besoins des locataires ont considérablement évolué. Je le souligne, ces accords collectifs sont demandés par les locataires et les bailleurs. En outre, pour entrer en vigueur ils devront recevoir la signature des deux parties. Laissons aux locataires et aux bailleurs la possibilité de contractualiser, puisqu'ils en sont d'accord. La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement. En ce qui concerne l'amendement n° 343 rectifié, qui a été présenté par Mme Payet, j'avais indiqué à Valérie Létard que la commission n'était ...

...sé à deux reprises : à partir du moment où il n'y a pas d'élément nouveau, la commission maintient son avis défavorable. Par l'amendement n° 166, madame Didier, vous rendez, d'abord, quasiment facultative la création d'une commission de médiation. Vous y intégrez les représentants des communes et vous ne prévoyez la participation des EPCI que s'ils sont délégataires des droits de réservation des bailleurs. Vous fixez, ensuite, une composition numérique des représentants des bailleurs et des associations. Enfin, vous obligez le préfet à désigner un logement dans un délai de deux mois. J'y reviendrai point par point lors de la discussion de chaque amendement, mais l'équilibre général que vous nous proposez ne peut nous satisfaire. La commission souhaite conserver les grandes lignes du dispositif q...

...ui a été rectifié conformément au souhait qu'elle avait exprimé. L'amendement n° 272 prévoit une disposition bien trop contraignante et laisse trop peu de place à la réalité des situations sociales et des diversités locales. Le préfet doit apprécier, en fonction des conditions d'occupation du parc social, des logements disponibles, de la situation du marché de l'habitat, le délai dans lequel le bailleur sera tenu de loger un ménage prioritaire. N'imposons pas des obligations qui, eu égard aux tensions du marché du logement, seront impossibles à respecter. Il faut, je le répète, tenir compte des situations locales. La commission émet donc un avis défavorable sur cet amendement. S'agissant de l'amendement n° 169, je dois vous faire part de mon étonnement, madame Didier. En effet, d'un côté vous...

...t suffisante sans qu'il soit besoin de prévoir des dispositions supplémentaires en matière d'évolution des loyers ; la précision nous paraît pour le moins superflue. Cet avis vaut également pour le sous-amendement n° 440. En effet, les conventions - nous le savons tous, mais il me paraît utile de le rappeler, après notre collègue Catherine Procaccia - sont des contrats passés entre l'État et un bailleur. Du point de vue juridique, donc, il nous semble impossible qu'un tiers, étranger au contrat, même s'il s'agit du maire, puisse en décider des termes ou de la date d'échéance, voire de l'issue et de la prolongation, tant il est vrai que cela irait à l'encontre de tout ce qui fait le droit des conventions. C'est la raison pour laquelle la commission ne peut qu'émettre un avis défavorable sur ce ...

De même, je demande le retrait de l'amendement n° 316 présenté par Mme Hélène Luc, qui serait lui aussi satisfait avec l'adoption de l'amendement n° 141 rectifié quater. L'amendement n° 254, présenté par M. Lagauche, a plusieurs fins. Il vise tout d'abord à contraindre le bailleur à informer le maire du déconventionnement prévu, sous peine de voir la convention reconduite de plein droit. Cette disposition figure également dans les amendements présentés par Mme Procaccia, qui me semblent plus complets, et plus satisfaisants sur le plan juridique. Monsieur Lagauche, votre amendement sera donc satisfait sur ce point, à une réserve près : comme je l'ai déjà indiqué, il me semb...

Une fois n'est pas coutume, le rapporteur et le ministre ne seront pas d'accord sur un problème important ! Monsieur le ministre, vous nous demandez comment nous allons pouvoir continuer d'inciter les bailleurs à s'engager dans le conventionnement compte tenu de la prolongation des conventions que nous proposons à l'amendement n° 96 rectifié. Il s'agit là d'un véritable problème. Comme l'ont prouvé les discussions en son sein, la commission des affaires économiques, et son rapporteur, accorde la plus grande importance au respect des dispositions contractuelles. C'est pourquoi elle a émis un avis défav...

Si je ne peux qu'approuver l'objectif que vous souhaitez atteindre grâce à ce dispositif, monsieur Cambon, je désire cependant entendre l'avis du Gouvernement, car vous fixez la barre assez bas. En effet, vous obligez les bailleurs qui possèdent plus de dix logements à proposer un relogement, si bien qu'un bailleur qui possèderait seulement onze logements se trouverait concerné.

Le fait de disposer de onze logements ne suppose pas qu'un certain nombre d'entre eux va nécessairement se libérer. Autant votre proposition me paraît pertinente dans le cas de bailleurs sociaux possédant un parc de logements relativement important, autant, s'agissant de petits bailleurs qui ne disposent que de plus de dix logements, elle me semble difficile à mettre en oeuvre.

Nous sommes en train de prendre un certain nombre de dispositions qui vont définitivement ôter aux bailleurs toute envie de se lancer dans de telles opérations. J'ai eu connaissance d'une lettre de la Fédération française du bâtiment dans laquelle était expliqué pourquoi les bailleurs privés souhaitaient de moins en moins investir dans la pierre. Si nous continuons ainsi, nous irons à l'encontre de l'objectif que nous souhaitons atteindre : proposer des logements.

Nous nous plaignons sans cesse des contraintes qui sont imposées systématiquement. Pourtant, nous en rajoutons tous ! M. Cambon prévoit de surcroît une contrainte d'ordre géographique : le logement proposé doit être situé dans la même commune ou à proximité. Si un petit bailleur privé propriétaire de onze logements n'en possède aucun dans la même commune ou à proximité, que fera-t-il ? Je demande donc le retrait de cet amendement. À défaut, je serai contraint d'émettre un avis défavorable.

Cependant, je trouve que nous légiférons d'une façon un peu légère. M. Cambon propose de passer de dix logements à cent ; pourquoi pas deux cents, ou mille ? Ce genre de mesures aurait des conséquences très importantes sur les petits bailleurs privés, qui sont actuellement complètement découragés. Prendre des dispositions sans en avoir étudié les répercussions ne me paraît pas judicieux. Je demande donc à M. Cambon de retirer son amendement. Nous pourrons, le cas échéant, en examiner les conséquences. Nous sommes en train d'imposer aux bailleurs privés des contraintes qui me paraissent disproportionnées. C'est le meilleur moyen de l...