Question soumise le 24 octobre 2013

M. Hervé Maurey attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur la baisse des investissements locatifs.

Publiée en septembre 2013, une étude faite par un réseau d'agences immobilières a mis en lumière une baisse de prés de 6 % des investissements locatifs en France sur un an. Dans certains territoires, cette baisse est beaucoup plus importante encore, de près de 30 % en Essonne ou encore 15 % dans les Yvelines.

Cette baisse semble due à l'augmentation de la pression fiscale sur ces investissements et à un renforcement constant des contraintes législatives et réglementaires dans le domaine qui détourneraient les investisseurs.

Alors que la France connaît encore une grave pénurie de logements, il rappelle que l'investissement locatif contribue utilement à maintenir ou à remettre sur le marché des logements réhabilités et en ce sens constitue une des réponses à la crise du logement. Les mesures prises par le Gouvernement ne semblent pas intégrer cette problématique.

Aussi, il lui demande quelles mesures le Gouvernement entend mettre enfin en œuvre pour rétablir la confiance avec les investisseurs immobiliers.

Réponse émise le 14 mai 2015

Les ventes de logements réalisées auprès d'investisseurs privés ou institutionnels représentent une proportion importante du marché immobilier, de l'ordre de 40 % des transactions de logements neufs. C'est pourquoi la puissance publique attache une attention particulière à l'investissement locatif qui a fait l'objet depuis de nombreuses années d'aides fiscales de l'État. Pour mieux s'adapter à la conjoncture du marché locatif privé, la loi de finances rectificative pour 2014 et la loi de finances pour 2015 ont apporté des aménagements au dispositif fiscal d'investissement locatif alors en vigueur afin d'accroitre son attractivité. Ainsi, depuis le 1er septembre 2014, la durée d'engagement minimale de location peut être de six ou neuf ans. Une prolongation optionnelle est proposée aux investisseurs pour qu'ils maintiennent leur logement locatif dans ce dispositif, au-delà de la durée initiale d'engagement et dans la limite de douze ans, en contrepartie d'une incitation financière supplémentaire et proportionnelle. Ce régime a été ouvert aussi aux sociétés civiles de placement immobilier. Il est également possible, pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, de les louer, dans un foyer fiscal séparé, à des ascendants ou des descendants. Par ailleurs, un nouveau zonage A/B/C est applicable depuis le 1er octobre 2014 pour mieux cibler le dispositif sur les zones les plus tendues et moduler les loyers applicables en fonction du niveau des loyers des marchés immobiliers locaux : ce zonage révisé est positif pour les communes, avec 670 déclassements (environ 700 000 habitants concernés) et 1 182 reclassements (plus de 10 millions d'habitants concernés). Enfin, 30 000 logements intermédiaires seront construits dans les cinq prochaines années par une intervention exceptionnelle de l'État et du groupe Caisse des Dépôts. Ce dispositif destiné aux particuliers est complété par des dispositions fiscales en faveur des investisseurs institutionnels introduites par la loi de finances pour 2014. Ceux-ci bénéficient d'un taux de TVA abaissé à 10 % pour la construction de logements intermédiaires dans le cadre d'opérations de construction mixtes. Ces deux dispositifs précités ciblent le développement de logements dits « intermédiaires ». En effet, l'écart des loyers entre parcs privé et social s'est creusé. De ce fait, le taux d'effort des ménages aux ressources modestes, mais supérieures à celles permettant d'obtenir un logement social, ou en attente d'un logement locatif social, a fortement augmenté. Le développement d'une offre de logement à niveau de loyer intermédiaire est un moyen de réduire les dépenses de ces ménages et, en facilitant les parcours résidentiels, de décongestionner le parc social. Il convient par ailleurs de préciser que le dispositif d'aide à l'investissement locatif a pour vocation principale de favoriser l'acquisition ou la construction de logements neufs. Toutefois, la nécessité de reconstituer une offre par la réhabilitation de logements, notamment dans les centres-villes tendus, a été prise en compte. Ainsi sont éligibles au dispositif les logements ayant fait l'objet de travaux lourds les rendant neufs au sens de la TVA, les logements « indécents » ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation ainsi que les locaux transformés en logements. Parallèlement, l'Agence nationale d'amélioration de l'habitat (Anah) délivre, sous certaines conditions, des aides aux propriétaires pour la réhabilitation de logements locatifs. Par ces mesures, le Gouvernement témoigne de son souci de relancer le secteur de l'investissement locatif privé, qui est un des moteurs de l'activité et de la construction immobilière, et de favoriser l'élargissement de l'offre de logements locatifs en zones très tendues pour lever les difficultés d'accès au logement rencontrées notamment par les ménages modestes. On peut noter du reste que la commercialisation aux investisseurs a connu en 2014 une hausse sensible (33 600 ventes, soit + 11,6 % sur l'année et 44 % du total des ventes au détail), due à la bonne tenue du 4e trimestre. Cette évolution est le signe d'un retour de la confiance pour l'investissement dans la pierre.