Amendement N° COM-5 (Retiré)

Cette disposition qui

pose le principe de

la fin automatique des clauses d’exclusivité dans les mandats des agents immobiliers, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signature du mandat, est inutile et

aboutira à la quasi disparition de la pratique du mandat exclusif. Pourtant ce mandat présente de nombreux atouts pour les consommateurs.

Une disposition inutile :

En effet, lorsqu’un mandant conclut un mandat exclusif, il peut déjà, à l’issue des trois premiers mois suivant sa signature, soit dénoncer la clause d’exclusivité

¹

, soit dénoncer le mandat en son entier, et ce par application de l’article 78 du décret Hoguet n°72-678 du 20 juillet 1972

Une disposition néfaste sur le plan économique :

Nul n’est contraint de confier la vente ou la location de son bien à un agent immobilier. C’est un choix délibéré. Lorsque l’on fait appel aux services d’un agent immobilier, on a aussi la liberté de lui conférer l’exclusivité ou pas. Si les particuliers, pour environ 50% d'entre eux, se gardent de recourir aux services d’un agent immobilier et considèrent qu'ils peuvent faire sans eux, c’est aussi parce que le taux de pénétration des professionnels varie en fonction du marché.

La cause de cette fluctuation est classique :

- quand le marché est très actif, les vendeurs éprouvent moins le besoin de recourir aux services des agents immobiliers ;

- les acquéreurs pensent, à tort, qu'une transaction de particulier à particulier permet d’économiser la commission et que le coût total de leur acquisition sera minoré d’autant.

En effet, il est faux de penser que les ventes entre particuliers font économiser le montant des honoraires.

Que le logement soit vendu avec ou sans l’intermédiaire d’un agent immobilier, le prix de vente d'un logement, c'est-à-dire le prix auquel il va être finalement négocié, est toujours le prix de marché, que ce dernier inclut ou non les honoraires de l’agent immobilier.

Sonner le glas du mandat exclusif, c’est priver le marché et les consommateurs des atouts qu’il présente :

Le mandat exclusif est un facteur de diminution du montant des honoraires du fait de la quasi-garantie de résultats qui lui est attachée.

Actuellement, la loi conditionne le paiement de la commission de l’agent immobilier au fait que l’opération ait été effectivement conclue par ses soins. Cette règle aboutit, particulièrement en cas de mandat simple, à faire supporter les frais des opérations non-abouties aux seules opérations vendues (taux de réalisation : 1 affaire sur 2 en exclusivité contre 1 sur 5 en mandat simple) ;

Conséquence : les grilles des honoraires sont le résultat de la mutualisation des coûts de l'agence.

En mandat exclusif, les professionnels développent plus d’investissements et d’efforts en matière de publicité car l’affaire a plus de chance d’aboutir qu’en mandat simple ;

En mandat exclusif le marché est plus transparent :

à la différence des mandats simples, des informations plus précises sur les biens sont diffusées, ce qui permet de mieux identifier et de mieux qualifier l’offre ;

Le mandat exclusif permet de bénéficier des services apportés par les groupements d’agences

qui les mettent en commun,

ce qui améliore la fluidité du marché

,

permet aux vendeurs de trouver plus rapidement un acquéreur (un seul interlocuteur mais toutes les agences du groupement proposent le bien à la vente aux mêmes conditions et au même prix), et aux candidats à l’achat de disposer de « guichets uniques » qui centralisent l’offre la plus large sur leur bassin géographique, sans avoir à multiplier leurs recherches

;

Le mandat exclusif permet aux vendeurs de réaliser plus rapidement

leur opération (aujourd’hui, France entière, le délai de vente moyen est de 75 jours pour un mandat exclusif contre 114 jours pour un mandat simple) ;

Le mandat exclusif c’est le « 

mandat confiance

»

qui favorise une relation privilégiée entre un vendeur et son mandataire sur les motifs de la vente (personnels, familiaux, économiques…) ;

Le mandat exclusif permet au mandant d’avoir plus d’exigences

en termes de garantie de résultats.

La quasi disparition des mandats exclusifs induira une baisse d’activités des agents immobiliers, la perte de nombreux emplois de négociateurs et une perte importante de rentrées fiscales au titre de l’impôt sur les revenus ou sur les sociétés et de la TVA.

Dans un contexte de grande rigueur budgétaire, la perte de recettes fiscales représentera plusieurs centaines de millions d’euros.

Par exemple, pour la seule TVA, on peut estimer cette perte de l’ordre de 175 millions d’euros par ans

(sur 350 000 transactions réalisées en France par les professionnels, environ 25% sont en mandat exclusif, soit de l’ordre de 87.500 transactions, chaque transaction rapporte environ 2000 € de TVA) !

Ces pertes ne considèrent que les seuls marchés de la vente de logements. D’autres marchés seront impactés, tel celui des locations de vacances où les professionnels de l’immobilier gèrent, en exclusivité, près de 500.000 lits.

1Cassation civile 1^ère25 février 2010 pourvoi n°08-22.066