Amendement N° COM-41 (Adopté)

Tel que transmis au Sénat, l’article 4 de la proposition de loi subordonne à une demande expresse du locataire l’octroi par le juge d’une expulsion conditionnelle et la vérification des éléments constitutifs de la dette locative et du caractère décent du logement.

Il est pourtant dans l’intérêt aussi bien du locataire que du bailleur que les rapports locatifs soient maintenus lorsque le locataire peut s’acquitter de sa dette locative, plutôt que de prononcer une expulsion ferme après laquelle le locataire refusant de quitter les lieux n’a plus guère intérêt à régler son loyer.

Or, selon les chiffres fournis par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), seules 38 % des audiences pour impayé de loyers ont lieu en présence des locataires défaillants, souvent des publics ne maîtrisant pas le vocabulaire juridique et l’échéancier des procédures judiciaires. Par conséquent, conditionner l’octroi de délais de paiement à une demande du locataire, pourrait être contreproductif par rapport à l’objectif affiché de "responsabilisation du locataire". L’expulsion conditionnelle que le juge peut, en l’état du droit, prononcer d’office par l’octroi de délais de paiement de la dette locative semble plus à même d’atteindre cet objectif de responsabilisation, puisque le maintien dans le logement est conditionné au respect du plan d’apurement de la dette. En outre, la rédaction proposée par l’Assemblée nationale aurait pour conséquence d’empêcher le juge de se saisir d’office d’un diagnostic social et financier mentionnant un échéancier viable d’apurement de la dette ou d’un échéancier proposé par le propriétaire lorsqu’aucune demande du locataire ne serait formalisée, ce qui va à l’encontre des intérêts du bailleur si celui-ci souhaite obtenir le remboursement des loyers impayés.

C’est pourquoi le I du présent amendement tend à maintenir la possibilité pour le juge d’accorder d’office un délai de paiement au locataire "en situation de régler sa dette locative", selon les termes actuels de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre les bailleurs et les locataires. Pour apprécier cet élément, le présent amendement maintient également la faculté du juge de vérifier d’office "tout élément constitutif de la dette locative". En effet, selon les estimations transmises par l’ANIL, le montant de la dette locative estimé par les parties serait erroné dans la moitié des cas. Subordonner la vérification du montant de la dette à la demande expresse du locataire porterait donc préjudice aussi bien au locataire si celui-ci, par méconnaissance de ses droits, ne fait pas usage de sa faculté de saisine du juge, qu’au bailleur qui serait dans l’incapacité de contester le montant de la dette locative si le juge retient un montant mésestimé.

L’octroi de délais de paiement au locataire pour régler sa dette locative et éviter l’expulsion serait néanmoins soumis à la condition que celui-ci ait repris le versement du loyer et des charges avant la date de l’audience, comme c’est déjà le cas pour les procédures de traitement du surendettement mentionnées au VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée.

En outre, afin de lutter contre l’habitat insalubre, les "marchands de sommeil" et l’indécence énergétique, le I du présent amendement maintient la faculté pour le juge de vérifier d’office le respect du caractère décent du logement. Ces dispositions apparaissent « d’ordre public » au regard des objectifs de lutte contre le logement indigne mis en œuvre depuis la loi du 23 novembre 2018 dite « ELAN » et de rénovation énergétique du parc de logements depuis la loi du 22 août 2021 dite « climat et résilience ».

Enfin, le II du présent amendement supprime, par coordination, la condition de saisine du juge par le locataire pour suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de location et précise qu’en cas d’octroi d’une expulsion conditionnelle, le non-paiement du loyer et des charges, comme le non-respect de l’échéancier d’apurement de la dette locative, entraînent de plein droit l’application de la clause résolutoire, et donc la déchéance du bail. En effet, en l’état actuel du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, seul le non-paiement de la dette locative provoque la déchéance du bail. Or, il convient d’inciter le locataire à s’acquitter de l’ensemble de ses obligations contractuelles et de garantir le bailleur du versement aussi bien du loyer que des arriérés.

Ces modifications, qui préservent les droits des locataires en difficulté, viennent tout autant conforter les droits des propriétaires en garantissant davantage le règlement la dette locative.