Interventions sur "immeuble"

Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, le sujet qui nous occupe aujourd'hui, la vente à la découpe - ou par appartements - d'un immeuble locatif, s'inscrit dans un contexte bien plus vaste, à savoir une crise du logement sans précédent, en tout cas depuis cinquante ans, mise en évidence par des événements qui ont frappé les esprits : 54 morts dans des immeubles insalubres en plein Paris. Cette crise a pour connotation une pénurie de logements sociaux accessibles, une offre insuffisante, un désengagement de l'Etat et une spéculati...

Evidemment, la vente à la découpe est une goutte d'eau dans l'océan des problèmes du logement. Mais c'est une question non négligeable et, de plus, tout à fait significative. Le phénomène est apparu dans les années quatre-vingt-dix, principalement à Paris, mais aussi dans d'autres métropoles, comme Marseille, Lyon et Lille. La vente par lots d'un immeuble appartenant à un propriétaire unique n'est pas nouvelle, comme l'a dit notre rapporteur, mais la forme actuelle est caractérisée. Elle consiste pour un bailleur institutionnel - banque, assurance, par exemple - à céder à un marchand de biens ou à un fonds de pension, comme Westbrook, un immeuble que celui-ci revend ensuite par appartements. On voit tout de suite le lien direct avec la spéculatio...

...éfini depuis une dizaine d'années de nouvelles stratégies patrimoniales conduisant à des arbitrages dans leur portefeuille de logements, considéré comme peu rentable, ne serait-ce qu'en raison des charges de gestion qu'il faut assumer. Le problème est que ces transferts de propriété passent parfois par des investisseurs intermédiaires qui sont intéressés seulement par la valeur patrimoniale de l'immeuble. Ces intermédiaires tirent leurs revenus non pas des loyers mais de la plus-value entre la valeur d'achat et celle de la revente. Là réside le problème des ventes à la découpe à ce jour, car les locataires, en bout de chaîne, subissent les conséquences de ces opérations spéculatives.

Il leur est proposé d'acheter leur appartement, dont le prix au mètre carré a parfois doublé. Cette reprise récente des ventes dites « à la découpe » a suscité un vif élan d'émotion, la presse relayant fréquemment le mouvement de protestation des locataires de certains immeubles vendus par lots. Ainsi, plusieurs propositions de loi ont été déposées à la suite de la pression de plus en plus grande de l'opinion publique. Contrairement à ce qui est fréquemment admis, les ventes à la découpe ne concernent pas seulement les beaux quartiers : le phénomène s'est étendu, au-delà de Paris intra muros, à l'ensemble de l'agglomération francilienne et aux grandes villes de...

Nous proposons également l'instauration d'un délai de trois ans entre la mise en copropriété de l'immeuble et le congé pour vente.

...n largement entretenue par les fonds de pension étrangers, puisque le produit des droits de mutation a doublé depuis 2001. C'est une véritable pluie d'or qui s'est abattue sur la ville ! Le même phénomène a aussi gagné Lille ou Lyon, où les prix ne cessent de grimper. Dans la capitale des Gaules, c'est même la mairie, de gauche, me semble-t-il, qui a vendu, vous le savez fort bien, une dizaine d'immeubles à un fonds américain.

Equilibré, ce texte vise à protéger les locataires tout en préservant les règles normales du marché de l'immobilier. Les deux raisons majeures qui expliquent les craintes des locataires sont, d'une part, le manque de moyens pour devenir propriétaires et, d'autre part, l'inflation constatée entre le prix de la vente en bloc d'immeubles et celui qui est pratiqué lors de la revente par appartements. Il s'ensuit que le coût d'acquisition est de plus de 17, 2 % plus élevé que celui d'un appartement classique. Dès lors, le problème principal des ventes par lots concerne les locataires qui reçoivent un congé pour vente et sont obligés de partir à l'échéance de leur bail sans l'avoir souhaité. L'expérience montre que 30 à 35 % des ...

Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, l'examen de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble à la découpe s'inscrit dans un contexte de crise. Alimentée par un manque criant de logements locatifs, par des transactions spéculatives et par l'ampleur des ventes d'immeubles par lots, la situation catastrophique des locataires des grandes agglomérations appelle des mesures concrètes, efficaces et à effet immédiat. Le contenu du texte examiné aujourd'hui par le Sénat sera jugé à l'aune des a...

Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, la vente par lots d'un immeuble, sous le régime de la copropriété, est ancienne, puisqu'elle était déjà pratiquée avant-guerre. Elle a connu un fort développement, concentré surtout dans les grandes villes et particulièrement à Paris, à partir des années cinquante. Elle a permis à de très nombreux compatriotes de devenir propriétaires de leur lieu de vie. Elle a beaucoup contribué à l'amélioration des conditions de confort des...

...uffriront. Si elle introduit de nouvelles contraintes, un nouveau formalisme, cette proposition de loi sera-t-elle du moins efficace ? Elle a le mérite d'accorder des délais aux locataires concernés. Mais, au bout du compte, il ne s'agit que des délais. Et je m'interroge encore sur la pertinence juridique de l'obligation faite au propriétaire de proposer à chaque locataire le droit d'acquérir l'immeuble dans sa totalité. Aussi, à titre personnel, et malgré l'excellent travail de notre rapporteur qui a notamment fait preuve de beaucoup de sagesse dans l'examen des propositions de loi d'origine sénatoriale déposées sur le même sujet, j'attendrai la fin de nos débats pour me déterminer, tout en sachant que les améliorations techniques que recevra vraisemblablement ce texte, qui en a besoin, ne rac...

...novation sur le marché de l'immobilier, il a, depuis quelques années, changé de nature ? Aujourd'hui, les investisseurs immobiliers sont soumis à une très forte pression de leurs actionnaires, qui exigent, comme dans les autres secteurs économiques, un retour sur investissement élevé et rapide. D'où des arbitrages permanents sur la composition des patrimoines et des décisions brutales de vente d'immeubles en bloc à des intermédiaires, qui revendront ensuite au détail. Le Gouvernement, apparemment surpris par l'ampleur des protestations de locataires « vendus » avec leurs immeubles, a décidé de légiférer, en reprenant une proposition de loi émanant de la majorité, après avoir refusé de donner suite aux initiatives des parlementaires socialistes et communistes formulées dès le printemps dernier. ...

...e maintenant les classes moyennes, peu à peu exclues de centres-villes menacés à terme de « muséification ». Pourtant, quelques mesures concrètes constitueraient déjà de grandes avancées. Le maire de Paris a ainsi demandé au Premier ministre de faire adopter quatre nouvelles dispositions législatives : la délivrance par la mairie d'une autorisation administrative pour les mises en copropriété d'immeubles d'habitation ; la prolongation de tous les baux en cours pour douze années au moins dans les immeubles mis en copropriété ; un moratoire pour les opérations en cours annulant les congés et instaurant un bail d'au moins douze ans pour les locataires ; la fin de l'exonération des droits de mutation sur les opérations de vente par lots hautement spéculatives. De manière plus large, il est temps qu...

...tuation de crise, de pénurie, les cyniques, les gens sans scrupules s'organisent pour tirer le maximum de profit. Je citerai deux exemples. D'abord, s'agissant de la résidence Arquebusiers dans le IIIe arrondissement de Paris, achetée par Westbrook en juillet 2003 au prix de 3 680 euros le mètre carré, elle est aujourd'hui revendue à la découpe au prix de 6 780 euros le mètre carré. Ensuite, l'immeuble du 14 rue Froissard, dans le IIIe arrondissement de Paris, a été acheté par la SARL Marignan en octobre 2003 au prix de 2 400 euros le mètre carré ; cet immeuble est revendu en octobre 2005 au prix de 5 100 euros le mètre carré. Y a-t-il une raison objective à un doublement des prix en deux ans ? Y a-t-il eu des installations nouvelles ? Des travaux de réfection ? Pas du tout. Une seule et uniqu...

... l'Etat et des établissements publics, il importe de faciliter les opérations de construction de logements sociaux prenant appui sur la reconversion de ce patrimoine. Ainsi, dans la capitale, soumise de plein fouet aux opérations de vente à la découpe menées par certains investisseurs - on sait lesquels -, il serait bienvenu que certains bâtiments publics désaffectés, par exemple, deviennent des immeubles locatifs sociaux plutôt que de rester la source de plus-values immobilières. Il est probable d'ailleurs que les mêmes fonds réalisant les ventes à la découpe soient sur les rangs pour acheter des immeubles publics désaffectés et les transformer en sources futures de nouveaux bénéfices immobiliers. Nous souhaitons donc freiner cette dynamique d'exclusion par renchérissement continu de l'offre e...

La commission n'est pas favorable à la création d'une nouvelle autorisation administrative portant sur la division d'un immeuble. Des dispositions existent déjà qui prennent en compte la sécurité et la salubrité des logements. Pour le reste, il nous semble utile - et, nous inspirant d'ailleurs du rapport de la commission présidée par notre collègue M. Braye, nous le proposerons tout à l'heure - que le maire soit informé du projet de division de l'immeuble, de cette mise en copropriété, sans toutefois qu'elle fasse l'objet...

Cet amendement vise à interdire l'usage du congé pour vente pendant un délai de six ans après la vente en bloc ou la mise en copropriété d'un immeuble d'au moins cinq logements. C'est un moyen de protection des locataires « découpés » et le seul moyen réel de lutter contre la spéculation immobilière. Ce dispositif tend à conserver dans les villes un parc privé locatif abordable.

M Desessard a eu un remord, car dans l'amendement d'origine la disposition proposée s'appliquait aux immeubles d'au moins dix logements, contre cinq logements dans le nouveau dispositif Nous en reparlerons sans doute tout à l'heure, car les choses ne semblent pas si simples que cela. L'amendement vise à interdire l'usage du congé pour vente pendant un délai de six ans après la vente en bloc ou la mise en copropriété d'un immeuble d'au moins cinq logements. Il s'agit, qu'on le veuille ou non, d'une attei...

...réel de cet engagement poserait des difficultés juridiques et n'aurait qu'une incidence très mineure sur le maintien du parc locatif. Ce serait pour des durées extrêmement brèves et cela introduirait dans notre droit des baux d'habitation inférieurs à deux ans, ce qui ne nous paraît pas souhaitable. En revanche, l'engagement de six ans pris par le nouvel acquéreur partirait de la délivrance de l'immeuble, c'est-à-dire de l'entrée en possession, ce qui est plus protecteur pour le locataire que le dispositif qui nous était soumis. Nous vous proposons également d'étendre le droit de préemption aux cessions de parts des sociétés civiles immobilières. Il s'agit d'éviter les contournements qui pourraient résulter de l'utilisation du véhicule des SCI. En effet, aux termes de la jurisprudence, un droit ...

... sous-amendement qui va à l'encontre des propositions de la commission. Je considère toutefois, avec nombre de mes collègues, que le seuil de dix logements risque de vider la loi de sa substance. C'est pourquoi nous invitons le Sénat à revenir aux propositions de l'Assemblée nationale en retenant le seuil de cinq logements. En effet, dans les communes de la petite couronne, on trouve de nombreux immeubles comprenant entre cinq et dix logements, notamment les immeubles R+4 qui sont constitués de deux appartements par étage. Les ventes à la découpe y sont fréquentes. C'est pourquoi nous avons déposé ce sous-amendement.

Madame la présidente, je présenterai en même temps les sous-amendements n os60 rectifié et 61 rectifié. La présente proposition de loi a pour objet d'améliorer l'exercice du droit de préemption des locataires dans le cadre d'une vente en bloc de leur immeuble. Pour autant, la plupart du temps, ceux-ci ne pourront jamais acheter l'appartement qu'ils occupent dans la mesure où ce logement aura vu sa valeur augmenter dans des proportions considérables entre le moment de la vente en bloc de l'immeuble à un marchand de biens et le moment de sa découpe. En conséquence, le locataire sera trop souvent obligé de quitter son logement. Il convient donc de propo...