Interventions sur "syndic"

La loi du 10 juillet 1965 sur l’organisation et le fonctionnement des copropriétés ne prévoit aucune sanction à l’égard du syndic professionnel qui manquerait à ses obligations vis-à-vis du conseil syndical ou des copropriétaires. Le syndic étant le seul représentant légal du syndicat des copropriétaires, il ne peut s’assigner lui-même en cas de carence. Nous en arrivons ainsi parfois à des situations ubuesques où le conseil syndical est paralysé, car il ne peut agir face aux carences du syndic. Il serait souhaitable de ...

Je serai bref, car il s’agit au fond du même amendement. La loi, depuis cinquante ans, a imposé des obligations de plus en plus nombreuses aux syndics, notamment pour répondre au problème de l’équilibre entre le conseil syndical et le syndic, mais, dans sa mansuétude, elle n’a prévu aucune sanction en regard de ces obligations. En pratique, dans la plupart des situations, le syndic vous répond : « Vous avez certainement raison sur le fond, cher ami, mais, comme aucune sanction n’est prévue, je fais ce que je veux ! » À travers cet amendement...

La commission a émis un avis défavorable sur ces deux amendements en discussion commune. En cas de manquement du syndic à ses obligations, l’amendement n° 6 rectifié prévoit la possibilité, pour le président du conseil syndical, de convoquer une assemblée générale pour voter un nouveau contrat de syndic. L’amendement n° 604 fait, lui, obligation au président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale dans ce même cas. Mes chers collègues, le conseil syndical peut, à tout moment, demander la convocati...

Il est défavorable, sur les deux amendements. Je comprends l’objectif et les motifs des auteurs de ces amendements, qui entendent naturellement répondre au mécontentement des associations de conseils syndicaux, lequel est tout à fait logique dans la situation actuelle. Aux termes de la loi de 1965 modifiée et du décret de 1967, lorsqu’il y a carence du syndic – c’est assez fréquent, nous en sommes tous conscients – ou conflit d’intérêts, comme l’a rappelé Mme la rapporteur, tout intéressé peut solliciter la désignation par le juge d’un administrateur ad hoc chargé de convoquer l’assemblée gé...

Monsieur le ministre, pensez-vous vraiment qu’il se trouvera un conseil syndical pour aller demander au juge de bien vouloir convoquer l’assemblée générale de son immeuble ? La convocation n’aura pas lieu avant deux ans, au mieux ! Certes, on peut changer de syndic, mais vous devez pour cela avoir des motifs légitimes – et qu’est-ce qu’un motif légitime ?- et en apporter la preuve. C’est donc extraordinairement difficile, sauf faute énorme du syndic. Quand un conseil synd...

Je serai bref, l’argumentation étant la même que pour l’amendement précédent portant sur le contrat de syndic. En cas de faute, si le syndic ne respecte pas ses obligations contractuelles, nous souhaitons que le président du conseil syndical soit en capacité d’engager une procédure judiciaire, décidée à la majorité des membres du conseil syndical.

J’ai entendu ce qu’a dit M. le ministre, mais nous ne pouvons pas laisser les choses en l’état. Il conviendrait donc, selon moi, d’adopter cet amendement, plus restreint et plus opérationnel que l’amendement n° 604, qui permet au syndicat des copropriétaires de contraindre le syndic à exécuter ses missions et à assumer ses responsabilités en cas de carence. Il sera possible d’améliorer le dispositif d’ici à la commission mixte paritaire, en attendant qu’une réponse consolidée soit apportée à ce problème dans le cadre du travail mentionné par M. le ministre. C’est un vrai problème.

La commission émet un avis défavorable sur ces deux amendements en discussion commune. En cas de faute du syndic, il paraît peu probable que le syndicat des copropriétaires souhaite poursuivre sa collaboration avec lui. Sa révocation par l’assemblée générale paraît alors incontournable. Pour autant, confier cette action spécifiquement au président du conseil syndical nous semble soulever plusieurs difficultés. Outre qu’une telle disposition serait de nature à remettre en cause les grands équilibres de la g...

Comme Mme la rapporteur, le Gouvernement est défavorable à ces amendements, ce qui ne signifie pas que le problème n’existe pas, monsieur Daunis. Aujourd’hui, la jurisprudence a résolu la difficulté en permettant à la copropriété de faire désigner un administrateur ad hoc, y compris en référé, lorsqu’il s’agit pour la copropriété d’agir en justice contre le syndic. Nous travaillons actuellement avec la Chancellerie pour essayer de consacrer cette jurisprudence dans l’évolution législative à venir et ainsi mieux répondre à la préoccupation exprimée par les auteurs de ces amendements.

Je comprends les réponses qui nous sont apportées. Toutefois, madame la rapporteur, tout à l’heure, vous me disiez que, pour changer de contrat de syndic, il fallait prouver la faute et, pour ce faire, aller devant le juge. Ici, je propose que le président du conseil syndical puisse ester en justice, mais vous suggérez que le plus simple est de rompre le contrat. On ne s’en sort plus ! Que faire ? Aller en justice ou rompre le contrat ? À Paris comme dans toutes les grandes villes, la plupart des syndics sont devenus de véritables usines. Ils gè...

J’ai du mal à comprendre les positions de Mme la rapporteur et de M. le ministre. Le président du conseil syndical n’a pas la personnalité juridique lui permettant d’ester en justice. Qui peut le faire ? Le syndic ! On demande donc au syndic de porter lui-même l’attaque…contre le syndic ! La seule possibilité pour le conseil syndical est de saisir la justice pour que soit nommé un administrateur. Je vous laisse imaginer les délais, mes chers collègues, et l’encombrement de la justice qui en résulte. La lé...

Sans vouloir allonger le débat, je signale néanmoins que le président du conseil syndical est un copropriétaire parmi d’autres. L’accroissement de sa responsabilité et les risques financiers associés pourraient être de nature à dissuader les candidats. Rappelons que les présidents de conseil syndical sont bénévoles et que leurs responsabilités sont de plus en plus lourdes.

...roit de la copropriété, postérieurement à la loi de 1965. Le sujet que vous évoquez aujourd’hui a été soulevé dès la mise en application de cette loi. Si le problème était facile à résoudre, il le serait déjà depuis belle lurette ! C’est la jurisprudence qui a construit le système permettant la désignation d’un administrateur ad hoc. L’article 18 de la loi de 1965 donne en effet mandat au syndic pour représenter en justice le syndicat des copropriétaires, et c’est une difficulté en cas de procédure contre le syndic. De même, lorsque des copropriétaires minoritaires gagnent, se pose le problème de l’imputation des frais, notamment en cas de condamnation aux dépens. La jurisprudence est abondante sur ce sujet. Nous essayons de trouver une formule qui permette d’avancer dans la direction q...

Cette fois, madame la rapporteur, monsieur le ministre, vous ne pourrez pas vous référer au juge dans vos argumentations respectives. Lorsque le conseil syndical ou son président demande au syndic un certain nombre de pièces, notamment en cas de conflit, ce dernier n’est tenu à aucun délai pour les communiquer. Or les syndics prennent souvent leur temps, et parfois même l’éternité ! L’amendement est extrêmement simple : il prévoit que le syndic doit fournir les documents dans le délai d’un mois.

Selon les personnes que nous avons auditionnées, plusieurs années s’écoulent parfois entre la demande du conseil syndical et la transmission des documents par le syndic. Il paraît donc souhaitable de fixer un délai. Mais je reviens sur l’argument financier avancé par Mme la rapporteur. En cas de condamnation, notamment pour procédure abusive intentée contre le syndic, les sommes seraient imputées aux copropriétaires, et non au président du conseil syndical, qui n’aurait donc pas à les financer sur ses propres den...

Sur ces trois amendements identiques, qui prévoient des pénalités de retard en cas de non-transmission de pièces ou de documents demandés par le conseil syndical, la commission émet un avis favorable.

Nous avions prévu un avis défavorable… Messieurs, je ne sais pas si vous avez auditionné des syndics. Manifestement, vous avez surtout auditionné des représentants de conseils syndicaux. Le Sénat, dans sa sagesse, votera comme il l’entend. Je note toutefois qu’il est de plus en plus difficile de trouver des syndics, à tout le moins pour les copropriétés en difficulté : on ne se précipite pas !

On parlera tout à l’heure du nombre de copropriétés en difficulté, c’est un vrai sujet. Je n’ai pas d’affection particulière pour les syndics. Si vous considérez qu’il faut une sanction financière lorsqu’ils ne délivrent pas assez rapidement les pièces, cela ne m’empêchera pas de dormir ! Vous leur adresserez un message, et nous verrons ensuite par quelles dispositions précises nous pourrons exercer sur eux une légitime pression. Nous avons toutefois un problème de fond avec le fonctionnement des syndics, leur formation, aussi. Cela ...

Quelques mots pour tenter de faire évoluer M. le ministre vers un avis favorable, que je quémande… J’entends bien l’argument sur les copropriétés en difficulté, mais dans ces situations, le conseil syndical est tellement content qu’un syndic veuille bien s’occuper de la copropriété qu’il ne va pas lui déclarer la guerre ! En tout cas, il y a peu de chances. De deux choses l’une. Si les choses vont bien dans la copropriété, si les relations sont normales, tant mieux ! C’est d’ailleurs ce qui se passe dans l’immense majorité des cas. Mais quand il existe des problèmes, voire un conflit, il faut aid...

Nous restons sur un sujet proche. Normalement, le compte bancaire destiné à la gestion d’un immeuble est séparé des autres comptes gérés par le syndic. En réalité, comme il n’y a aucun contrôle et que les conseils syndicaux n’ont pas accès au compte bancaire de la copropriété, certains syndics ne mettent pas cette procédure de séparation en place. Il paraîtrait pourtant normal que le président du conseil syndical puisse avoir accès au compte bancaire de la copropriété, puisque ce compte est alimenté par les contributions des copropriétaires. ...