Intervention de Cécile Duflot

Le Président de la République a annoncé, le 21 mars 2013, le lancement d'un plan ambitieux en faveur du logement, qui comportait vingt mesures visant à accélérer les projets et lever les entraves à la construction de nouveaux logements. En moins de huit mois, huit ordonnances ont été élaborées. Six ordonnances, relatives à l'accélération des procédures d'urbanisme, la création d'un géoportail, la mise en place d'une garantie des opérations d'aménagement par les collectivités territoriales, la lutte contre les recours malveillants, ainsi que des mesures pour favoriser la densification et supprimer la garantie intrinsèque, ont d'ores et déjà été publiées. Les mesures concernant la gestion de trésorerie des entreprises du bâtiment et les délais de paiement, qui devaient faire l'objet de la huitième ordonnance, ont été votées dans le cadre du projet de loi relatif à la consommation. La septième et dernière ordonnance concerne donc le logement intermédiaire.

Notre stratégie, résolument orientée vers le logement social, vise à la construction de 500 000 logements par an à prix abordable pour les Français. Pour combler le besoin de mixité de l'habitat, tant locatif qu'en accession, nous souhaitons appliquer la règle des trois tiers bâtis : 30 % de logement social, 30 % de logements libres, et 30 % de logement intermédiaire, dont la nécessité dans les zones tendues est criante.

Pour relancer la construction, nous avons commencé par actionner des leviers fiscaux, en proposant des réductions d'impôt ou un taux de TVA réduit à 10 % contre un engagement de location à des loyers intermédiaires. Le développement de logement intermédiaire nécessite maintenant un cadre précis, que cette dernière ordonnance fournit.

Elle est organisée en trois parties. Elle propose tout d'abord une définition du logement intermédiaire. Il s'agit d'un logement en location ou en accession situé en zone tendue, là où il existe un écart de prix significatif entre le parc social et le parc privé. Ces zones ont été précisées dans la loi d'habilitation. Ce logement doit remplir trois critères : bénéficier d'une aide de l'État ou d'une collectivité territoriale, être destiné à la classe moyenne, présenter un loyer plafonné. Cette définition poursuit deux objectifs : d'une part, simplifier le droit existant pour améliorer la lisibilité de la politique du logement, et d'autre part, permettre aux élus de faire référence au logement intermédiaire dans leurs documents de programmation.

Ensuite, cette ordonnance propose la mise en place d'un bail réel immobilier visant à dissocier le bâti du foncier. Le principe est connu : le promoteur conclut un bail avec le propriétaire foncier, par lequel il s'engage à verser une redevance sur une longue durée en contrepartie de l'autorisation de construire des logements à prix abordable sur le terrain. Cette mesure permettra une cession du bail, et donc du bâti, tout en assurant la continuité d'affectation du foncier. Ce nouvel outil pour les collectivités territoriales constituera un changement culturel majeur pour les Français, qui depuis toujours sont propriétaires du foncier autant que du bâti : il s'agit pourtant d'un dispositif déjà largement utilisé outre-Manche.

Enfin, l'ordonnance définit le cadre d'intervention des opérateurs de logement social dans la création de filiales de logement intermédiaire. En effet, les bailleurs sociaux, qui gèrent déjà pour certains un parc de logement intermédiaire, sont aujourd'hui soumis à deux contraintes majeures : le nombre de logements intermédiaires proposé, plafonné à 10 % du parc, et l'absence de recours à des capitaux extérieurs pour financer ces opérations, qui nécessitent donc des fonds propres importants. Nous proposons d'assouplir ces règles, tout en respectant le principe d'étanchéité entre les filiales de logement social et de logement intermédiaire qui prévalait jusqu'alors. Plusieurs contraintes, dont un contrôle de la création des filiales par le ministre chargé du logement ou le préfet de région, ont été instaurées pour garantir l'hermétisme financier entre les deux filiales.

Avec cette dernière ordonnance, c'est donc une véritable boîte à outils que nous avons mis à disposition des élus.