Intervention de Daniel Raoul

Les difficultés éprouvées par les organismes à construire en particulier des logements sociaux peuvent s’expliquer par plusieurs facteurs.

J’ai participé à l’élaboration d’un rapport d’information comparant la France et l’Allemagne. Comment expliquer que le coût de la construction soit plus élevé de 30 % en France ? Certains ont évoqué le poids des normes dans notre pays. Je signale toutefois que les contraintes en matière de protection thermique sont bien plus sévères en Allemagne qu’en France. §

Certes, sur le plan esthétique, les Allemands ont un modèle qu’ils déclinent à l’infini, et les coûts d’architecte sans doute nettement inférieurs. On s'en rend d'ailleurs facilement compte dans n’importe quelle ville allemande.

Ensuite, se pose le problème de la mise à disposition des terrains, en particulier de l’État. Depuis la loi MOLLE, on évoque ce problème de foncier.

Je me souviens bien de ce qui avait été envisagé. En tout cas, notre ancien collègue Thierry Repentin et moi-même étions plutôt favorables à un dispositif du type de ceux qui sont appliqués dans les pays nordiques : au lieu de s'attacher à la durée – 20 ans ou 30 ans, par exemple – pour calculer la plus-value, cette dernière serait constatée directement au moment de la vente et la taxe dont elle ferait l’objet serait reversée intégralement à l’organisme qui a créé le document d’urbanisme, autrement dit la collectivité locale concernée.

En effet, la plus-value correspond à un enrichissement sans cause ! C'est bien par le biais des PLU, les plans locaux d'urbanisme, ou des SCOT, les schémas de cohérence territoriale, que l’enrichissement a lieu. La transformation d’un terrain agricole en terrain constructible n’est pas le fait de son propriétaire, il n’a pas travaillé pour cela…

Dès lors, la position adoptée par les pays nordiques me semble de nature à « débloquer » le foncier bien plus rapidement que tous les mécanismes que l’on évoque actuellement d’amortissement de la plus-value.