Intervention de Michelle Demessine

Introduit par un amendement de notre rapporteur, l'article 7 quater vise à constituer un parc locatif social « temporaire », grâce à un dispositif distinguant la propriété de l'exploitation de certains logements.

Le système proposé permet la réalisation de logements neufs dans le cadre d'un contrat de démembrement temporaire de propriété, pour une durée minimale de quinze ans, entre un usufruitier-bailleur social et un nu-propriétaire investisseur privé, qui devient plein propriétaire à l'issue de la période de dissociation de l'usufruit et de la nue-propriété.

Le financement du logement est ainsi partagé entre le nu-propriétaire et l'organisme social, lequel finance la seconde partie de l'acquisition en recourant à un emprunt et bénéficie d'un prêt réglementé en cas de conventionnement du logement.

La commission estime qu'un tel dispositif est de nature à faciliter la construction de logements sociaux sur des territoires où le prix du foncier est élevé, sans solliciter les fonds propres des bailleurs ou les finances des collectivités territoriales. Ce mécanisme est d'ailleurs déjà utilisé par plusieurs opérateurs HLM, qui ont réalisé des opérations de construction dans ce cadre, notamment en Île-de-France.

Je ne fais que résumer ici, chacun en a conscience, la philosophie générale du dispositif telle qu'elle a été défendue par notre rapporteur lors de la première lecture.

Ce dispositif doit cependant être amélioré.

En effet, si, au terme de la période d'usufruit, le logement réintègre la logique du marché et que son loyer subit une forte, voire très forte majoration, nous aurons fabriqué, en créant cet outil incitatif, une sorte de « bombe à retardement ».

Notre amendement, qui a reçu le soutien de nombre d'acteurs du droit au logement, notamment l'Union nationale des centres communaux d'action sociale, vise donc à encadrer plus précisément les loyers de « sortie » du dispositif, en limitant à 10 % la hausse du loyer pratiqué au terme de la période d'usufruit.