Intervention de Odette Herviaux

L'article 7 quater introduit une disposition tout à fait nouvelle : le bail dans le cadre d'une convention d'usufruit qui permet de dissocier la nue-propriété de la gestion du logement.

L'intérêt est évident pour le nu-propriétaire. Tout d'abord, il n'apporte que 60 % de la valeur du bien au moment de l'achat, les 40 % restant étant pris en charge par l'usufruitier. Son bien ne lui coûte donc pas cher. Un beau cadeau, apparemment, pour les investisseurs, mais peut-être pas pour les locataires !

Ensuite, pendant quinze ans, il n'a à s'occuper de rien ; la gestion, l'entretien, les relations avec les locataires, tout est assumé par l'usufruitier.

Enfin, à l'expiration des quinze années, il recouvre la pleine propriété du logement sans avoir aucune obligation à l'égard des locataires occupants et de la collectivité, c'est-à-dire des locataires futurs !

L'intérêt pour l'usufruitier est également bien compris : il prend en charge la gestion d'un parc qui ne lui a pas coûté cher, mais dont il perçoit les revenus locatifs à son seul bénéfice. Certes, il assume l'entretien du bien, mais il n'a guère à se préoccuper de son vieillissement puisque son usufruit ne porte que sur quinze ans.

Enfin, il est tout juste tenu, au terme de la convention d'usufruit, de faire une proposition de relogement au locataire éconduit, mais sans réel encadrement des caractéristiques du logement telles que le prix, la localisation, etc., ce qui réduit la portée de cette obligation.

Dans ce montage juridique, c'est l'intérêt du locataire, et à travers lui celui de la collectivité, qui semble le moins pris en compte. En effet, dans le contexte de pénurie de logements abordables, la convention d'usufruit permettra d'accroître l'offre momentanément. Mais les conditions d'une sortie acceptable du dispositif ne sont nullement garanties.

Tout d'abord, le risque est grand de voir ce montage juridique se développer sur les sites prometteurs, où peut être attendue une forte hausse de la valeur du bien. La convention d'usufruit servira, dans ce cas, de portage à une opération de spéculation foncière très intéressante pour le nu-propriétaire, sans doute au détriment des efforts de mixité sociale des maires.

Ensuite, au terme de la convention, les locataires occupants vont connaître un brusque relèvement de leur loyer, qui sera ramené au niveau du marché. Dans la mesure où les logements sont consacrés à une occupation sociale pendant quinze années, il y a peu de chances que les locataires en place - éligibles donc au logement social - puissent financièrement supporter un rattrapage soudain de leur loyer.

L'amendement n° 422 vise à encadrer la hausse du loyer de manière que, dans le nouveau bail conclu à l'expiration de la convention d'usufruit, le loyer ne puisse être supérieur de plus de 10 % à l'ancien loyer.