Intervention de Thierry Repentin

Mes chers collègues, l'article 7 quater vise à créer un mécanisme juridique de dissociation de l'usufruit, porté par un organisme HLM qui acquitte environ 40 % du prix du bâtiment, et de la nue-propriété portée, elle, par un investisseur assumant 60 % de ce prix. Cet usufruit, on l'a bien compris, est donc destiné à favoriser la construction de logements conventionnés, et ce pour une durée de quinze ans.

Pour ce faire, le dispositif permet la réalisation de logements neufs dans le cadre d'un contrat de démembrement temporaire de propriété, pour une durée minimale de quinze ans, entre un usufruitier bailleur social - offices d'HLM, OPAC, SEM... - et un nu-propriétaire investisseur privé.

Or j'appelle votre attention, mes chers collègues, sur le fait que la législation applicable aux biens imposables à l'impôt de solidarité sur la fortune, l'ISF, prévoit qu'un bien faisant l'objet d'une donation temporaire d'usufruit doit, pendant la période de dessaisissement, être compris non plus dans le patrimoine du donateur, mais, le cas échéant, dans celui de l'usufruitier

Ainsi, ce nouveau mécanisme de « bail dans le cadre d'une convention d'usufruit », que l'on s'apprête à adopter, semble créer de fait une nouvelle niche fiscale au profit d'investisseurs privés. Cette convention permettrait en effet d'exclure de l'assiette de l'ISF les logements acquis par des investisseurs et livrés à des bailleurs sociaux en « usufruit locatif ».

Si ce dispositif a effectivement l'avantage de permettre aux organismes sociaux d'augmenter temporairement leur parc de logements, il offre également la possibilité aux promoteurs privés de devenir propriétaires du bien à un prix très inférieur à celui du marché puisqu'ils acquittent, je le rappelle, 60 % du prix du bâtiment.

Par ailleurs, au vu des dispositifs d'abattement existant en matière de plus-values en cas de cession immobilière à l'issue du conventionnement, le propriétaire dudit bâtiment serait complètement exonéré - c'est tout à fait possible - de fiscalité sur sa plus-value.

Jackpot ! Ni plus-value au moment de la cession du bâtiment, ni imposition à l'ISF !

Dans ce contexte, il paraît pour le moins inopportun de permettre à ces investisseurs de cumuler les effets d'aubaine, ce qui serait le cas s'ils sont, de surcroît, exonérés de leur contribution au titre de l'ISF. Du reste, face à l'ampleur des déficits publics, si souvent évoquée dans cette enceinte, une telle perte de recettes fiscales n'est pas admissible.

C'est la raison pour laquelle le présent amendement tend à préciser que les biens temporairement grevés d'un usufruit au profit d'un bailleur social demeurent, le cas échéant, inclus dans l'assiette de l'ISF de l'investisseur privé initial.