Intervention de Philippe Marini

Sachez que ce dispositif a été préparé de longue date.

L'an dernier, nous avions émis le souhait, qui a d'ailleurs été renouvelé à plusieurs reprises, que les produits financiers représentatifs de l'épargne immobilière puissent évoluer et qu'un choix soit offert aux actuels porteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier, les SCPI, afin que ces véhicules évoluent dans un sens plus proche de ce que sont les actuels organismes de placement collectif en valeurs mobilières, les OPCVM.

La concertation entre le Gouvernement et la commission des finances s'est poursuivie, et les organismes de placement collectif immobilier, les OPCI, ont été créés très récemment, par une ordonnance du 13 octobre 2005. Cette ordonnance devait se borner à définir le régime juridique de ces produits, qui est assez complexe, de telle sorte que leur régime fiscal, sans lequel ils ne peuvent fonctionner, soit lui-même défini par une loi de finances. Cette règle du jeu est respectée, et nous nous en réjouissons.

En premier lieu, il convient de rappeler pour la clarté de nos travaux que, si les OPCI ressemblent aux OPCVM, ils ne sauraient pour autant y être totalement assimilés. Trois différences essentielles doivent être présentes à nos esprits : la valeur liquidative, le dépositaire et le recours à l'endettement.

D'abord, à la différence des OPCVM, la valeur liquidative des OPCI qui sert de référence aux souscriptions et rachats ne repose pas sur des valeurs objectives des actifs immobiliers qui seraient négociables sur le marché à tout moment, mais sur des valeurs estimées, établies par la société de gestion.

Ensuite, le dépositaire n'assure pas le contrôle de la valeur liquidative ni la conservation des actifs immobiliers, lesquels ne sont pas dématérialisés comme les actifs mobiliers des OPCVM.

Enfin, les OPCI sont autorisés à s'endetter dans la limite de 50 % des actifs immobiliers non cotés.

En second lieu, monsieur le ministre, je souhaite insister sur l'attachement de la commission des finances à la nécessaire préservation de l'équité entre porteurs de parts de SCPI - car les porteurs personnes physiques et les porteurs personnes morales peuvent avoir des intérêts tout à fait divergents - lors de la période de transition et de transformation en OPCI. C'est pourquoi j'ai souligné dans mon rapport écrit que des améliorations devaient pouvoir être apportées au texte de l'ordonnance au moment où celle-ci sera ratifiée.

Nous pouvons ainsi envisager pour cette échéance qu'une double majorité simple soit requise, l'une pour le collège des personnes physiques, l'autre pour le collège des personnes morales, de telle sorte que la transformation de la SCPI s'opère en toute transparence et sans conflit d'intérêts entre les catégories de souscripteurs.

Ces précisions étant apportées, je rappelle que l'ordonnance classe ces produits en deux catégories. Les uns ressemblent aux fonds communs de placement ; il s'agit donc d'indivisions sans personnalité morale qu'on appelle « fonds de placement immobilier », ou FPI. Les autres ressemblent à des SICAV et se nomment « sociétés de placement à prépondérance immobilière et à capital variable », ou SPPICAV.

Le régime fiscal proposé par le présent amendement est donc double.

Pour les SPICCAV, le régime fiscal serait identique au régime récemment défini pour les sociétés immobilières d'investissement cotées ou SIIC. En contrepartie, la SPPICAV sera, comme la SIIC, tenue de distribuer au minimum à ses porteurs de parts 85 % des revenus et des plus-values constatées. Les revenus distribués seraient imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et les plus-values distribuées, ainsi que celles réalisées par les porteurs de parts, dans la catégorie des plus-values sur cessions de valeurs mobilières.

Pour les FPI, le régime fiscal que nous préconisons est celui de la transparence pour le porteur. Du fait de l'absence de personnalité morale, les porteurs seraient en effet imposés comme s'ils avaient eux-mêmes perçu les revenus encaissés par le fonds. Ils ne seraient cependant imposés qu'à hauteur des revenus ou des plus-values distribués par le fonds. Ainsi, les revenus encaissés par le FPI conserveraient leur qualification propre - revenus locatifs, intérêts, dividendes - et seraient imposés, selon le cas, dans la catégorie des revenus fonciers ou des revenus de capitaux mobiliers. Les plus-values réalisées par le fonds sur les actifs immobiliers relèveraient du régime des plus-values immobilières des particuliers et les plus-values réalisées sur les actifs mobiliers seraient imposées chez les porteurs de parts, personnes physiques, au taux de 16 %.

Enfin, pour encourager la transformation des SCPI en OPCI dans un délai de cinq ans à compter de l'homologation par le règlement général de l'Autorité des marchés financiers, une exonération de droit d'enregistrement et de taxe de publicité foncière ainsi que du salaire des conservateurs des hypothèques serait prévue. Par ailleurs, les plus-values devant être constatées au moment de cette transformation bénéficieraient d'un sursis d'imposition.