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Christian Demuynck
Question écrite N° 13327 au Ministère du budget
Transformation en logements sociaux : déductibilité des dépenses de réparation des toitures ou de ravalement des façades
Question soumise le 29 juillet 2004
M. Christian Demuynck appelle l'attention de M. le secrétaire d'Etat au budget et à la réforme budgétaire sur les difficultés rencontrées quant à l'application de l'article 91 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, codifiée à l'article 31-1-1° h du code général des impôts et plus particulièrement de son dernier alinéa suivant lequel « pour un même logement, les dispositions du présent h sont exclusives de l'application des dispositions du deuxième alinéa du 3° du I de l'article 156 et des articles 199 undecies ou 199 undecies A. Elles ne s'appliquent pas aux monuments classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156. » Il ne semble pas aisé de connaître la portée de cet alinéa. En effet, s'agissant des travaux transformant en logements des locaux auparavant affectés à un autre usage, la doctrine administrative concernant cette même situation dans le cadre du dispositif « Besson » (instruction du 20 août 1999, 5 D-4-99) précisait que « les dépenses de réparation dissociables de l'opération de transformation, telle la réfection de la toiture d'un immeuble vétuste qui aurait dû être effectuée indépendamment de la transformation des locaux en logements, n'ont pas à être prises en compte pour le calcul de la déduction au titre de l'amortissement. Ces dépenses restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun ». S'agissant d'immeubles situés en secteurs sauvegardés ou en ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager), ou encore d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'ISMH (inventaire supplémentaire des monuments historiques), ou ayant reçu le label délivré par la fondation du patrimoine et faisant l'objet de travaux tels que ceux mentionnés précédemment, les dépenses de réparation dissociables de l'opération de transformation, telles que la réparation des toitures ou le ravalement des façades, seraient exclues du dispositif nouveau. Ces mêmes dépenses continuent-elles néanmoins à bénéficier du régime prévu aux alinéas 1 et 2 de l'article 156-I-3° ?
Réponse émise le 25 août 2005
L'article 91 de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, codifié au h du 1 du I de l'article 31 du code général des impôts (CGI), met en place une nouvelle déduction au titre de l'amortissement des logements neufs et assimilés. Son application est exclusive tant de celle des dispositions du deuxième alinéa du 3° du I de l'article 156 du CGI en faveur des opérations de restauration immobilière (« loi Malraux ») que de celle des dispositions applicables aux immeubles classés monuments historiques, inscrits à l'inventaire supplémentaire, agréés ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156 du même code. Le législateur a expressément indiqué que cette exclusion s'applique « pour un même logement ». Dès lors, le déficit résultant, au titre d'un même logement, de dépenses de réparation dissociables de celles réalisées dans le cadre d'une opération de transformation d'un local affecté à un autre usage que l'habitation en logement, pour laquelle l'option pour la déduction au titre de l'amortissement a été exercée, ne peut bénéficier de ces dispositions quand bien même ces dépenses n'entrent pas dans la base de l'amortissement « Robien ». Ces dépenses sont néanmoins déductibles dans les conditions de droit commun et le déficit foncier qui peut en résulter demeure, en tout état de cause, imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun, soit dans la limite de 10 700 euros. Toutefois, il a paru possible d'admettre, lorsqu'une option pour la déduction au titre de l'amortissement « Robien » a été exercée sur un logement situé dans un immeuble en copropriété, que les dépenses afférentes aux parties communes de cet immeuble (toitures et façades) puissent bénéficier, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, de l'imputation sans limitation des déficits fonciers sur le revenu global prévue au premier ou deuxième alinéa du 30 du I de l'article 156 du code précité.
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