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Jean Bizet
Question écrite N° 16493 au Ministère du budget
Fiscalité applicable aux revenus fonciers
Question soumise le 17 mars 2005
M. Jean Bizet appelle l'attention de M. le ministre délégué au budget et à la réforme budgétaire sur la situation des personnes qui occupent un immeuble qui constitue le seul bien détenu par une société civile immobilière (SCI) relevant du régime fiscal des sociétés de personnes (art. 8 du code général des impôts) dont ils possèdent la quasi-totalité du capital social. En effet, il semble que l'administration fiscale ait une appréciation différente de la situation de ces personnes, au regard de l'impôt sur le revenu, selon que l'occupation exclusive par l'associé de la SCI est juridiquement organisée ou non. Ainsi, dans l'hypothèse où la SCI met gratuitement à disposition l'immeuble au profit d'un ou plusieurs de ses membres, l'administration considère que celle-ci s'est réservée la jouissance dudit immeuble. Cette solution résulte directement des dispositions de l'article 15-II du CGI qui prévoient que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu, au titre des revenus fonciers, avec pour contrepartie l'impossibilité de déduire les charges afférentes auxdits logements. En revanche, dans la situation d'un contrat de location régulier et de loyers effectivement versés mais consentis à un prix nettement inférieur au marché locatif, l'administration fiscale considère qu'elle est en droit d'ajouter à la quote-part de résultat de la SCI lui revenant le montant de la libéralité correspondante. Cette imposition de l'associé locataire dans la catégorie des revenus fonciers lui semble conduire à une rupture d'égalité devant l'impôt ou, à tout le moins, à une situation tout à fait inéquitable suivant que l'immeuble soit possédé ou non par une société civile. C'est pourquoi il lui demande de lui préciser si, dans la situation évoquée, il ne serait pas plus équitable, en application des articles 12, 13 et 14 du CGI et dans l'esprit même des dispositions de l'article 15-II du même code, de retenir une solution fiscalement neutre, excluant à la fois l'imposition de revenus foncier, pendant de toute possibilité d'imputation de déficit. D'autre part, il lui demande également, la solution à retenir étant conforme au principe de l'égalité devant l'impôt et au droit positif, quelles sont les mesures qu'il se propose d'adopter au bénéfice des contribuables qui seraient placés dans une telle situation.
Réponse émise le 30 juin 2005
L'article 15-II du code général des impôts prévoit que les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers. Un propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements qu'il occupe (habitation principale ou résidence secondaire), qu'il met gratuitement à la disposition d'un tiers sans y être tenu par un contrat de location, qu'il laisse vacants (sous réserve que les logements ne soient pas destinés à la location) ou qu'il loue fictivement. Les sociétés non transparentes soumises à l'impôt sur le revenu qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés des logements dont elles sont propriétaires sont considérées par l'administration et la jurisprudence comme se réservant la jouissance de ces logements. Elles n'ont donc pas à comprendre dans leurs recettes brutes la valeur locative de ces locaux. Corrélativement, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction. Pour faire échec à ces dispositions, certaines sociétés facturent un loyer à leurs associés de manière à déduire les charges se rapportant aux logements. Le Conseil d'Etat a toutefois jugé que lorsqu'une société civile immobilière a donné un immeuble en location à l'un de ses associés moyennant un loyer anormalement bas, celui-ci doit être regardé comme ayant bénéficié contractuellement de droit plus importants que ceux résultant du pacte social. Dès lors, les revenus perçus par cet associé doivent être déterminés en retenant la fraction des résultats sociaux correspondant à ses droits d'après les termes du pacte social et la totalité de l'avantage en nature résultant de la minoration de loyer. S'agissant d'un cas particulier, l'administration ne pourrait se prononcer que si elle était en mesure de procéder à un examen détaillé des circonstances propres à celui-ci.
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