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Joël Bourdin
Question écrite N° 18247 au Ministère de l'intérieur et de l'aménagement du territoire
Décharge fiscale en cas de vacance d'habitation ou d'exploitation
Question soumise le 23 juin 2005
M. Joël Bourdin demande à M. le ministre d'Etat, ministre de l'intérieur et de l'aménagement du territoire, de bien vouloir préciser dans quelles conditions précises peut être accordé un dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties et de décharge ou réduction de taxe d'enlèvement d'ordures ménagères en cas de vacance d'habitation ou d'inexploitation d'immeuble à usage commercial ou industriel.
Réponse émise le 13 octobre 2005
La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt réel qui est dû, en principe, quels que soient l'usage qui est fait de la propriété et la situation du propriétaire. L'article 1389 du code général des impôts (CGI) introduit toutefois un dégrèvement en cas de vacance d'une maison normalement destinée à la location ou d'inexploitation par son propriétaire d'un immeuble à usage commercial ou industriel. Ce dégrèvement est expressément subordonné à la triple condition que la vacance ou l'inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu'elle ait une durée minimum de trois mois et qu'elle affecte soit la totalité de l'immeuble, soit une partie susceptible de location ou d'exploitation séparée. Ce dégrèvement devant avoir, comme toutes les dérogations intervenant en matière fiscale, une portée limitée, le Conseil d'Etat apprécie très strictement la condition selon laquelle la vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable. Il revient donc à ce dernier d'apporter la preuve que toutes les mesures nécessaires ont été prises soit pour favoriser l'occupation des logements, telles que, notamment, le maintien des logements en état d'être loués et l'adaptation des loyers à la situation des locaux et aux ressources des candidats à la location, soit pour favoriser la poursuite ou la reprise de l'exploitation, le cas échéant selon des modalités différentes. Il s'agit là d'une question de fait qui ne peut être appréciée que par le service local compétent sous le contrôle du juge de l'impôt. Le champ d'application de ce dégrèvement a toutefois été assoupli pour les logements à usage locatif appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré ou à des sociétés d'économie mixte lorsqu'ils sont situés dans un immeuble destiné à être démoli ou devant faire l'objet de travaux importants. Conformément aux dispositions de l'article R. 196-5 du livre des procédures fiscales, le contribuable désireux d'obtenir un tel dégrèvement doit adresser sa demande, dans les formes prévues aux articles R. 197-1 et suivants du même livre, au service des impôts compétent avant le 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l'inexploitation atteint la durée minimum exigée. S'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), elle porte, aux termes des articles 1521 et 1522 du code général des impôts, sur toutes les propriétés soumises à la taxe foncière et est établie d'après le revenu net servant de base à cette taxe à raison d'un bien situé dans une commune où fonctionne le service d'élimination des déchets ménagers alors même qu'il ne serait pas utilisé par le contribuable. L'article 1524 du même code dispose toutefois qu'en cas de vacance d'une durée supérieure à trois mois, une décharge ou une réduction de TEOM peut être accordée par le service des impôts dans les conditions prévues pour la taxe foncière sur les propriétés bâties à l'article 1389 du CGI. La TEOM n'en demeure pas moins une imposition. Elle assure de ce fait une certaine solidarité entre les contribuables ainsi qu'une stabilité du produit perçu par les collectivités. Il ne peut en conséquence y avoir de lien direct entre le service rendu à chaque usager, en particulier le volume de déchets qu'il produit, et le montant de sa cotisation. Seule la redevance d'enlèvement des ordures ménagères prévue à l'article L. 2333-76 du code général des collectivités territoriales peut permettre d'instaurer un tel lien. Le calcul de son montant global est en effet contraint par l'obligation, inhérente à son caractère de redevance pour service rendu, de prévoir une recette totale équivalente au coût du service.
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