Question soumise le 21 février 2008

M. Hubert Falco attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur certaines dérives des relations entre le bailleur et son locataire.

En effet, l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le bailleur d'exiger du locataire le versement d'un dépôt de garantie dont le montant ne peut excéder deux mois de loyer hors charges. Ce dépôt de garantie doit être restitué en fin de bail dans les deux mois suivant la remise des clés, déduction faite, le cas échéant, des sommes nécessaires à la réalisation de travaux de remise en état du logement.

Or, s'il est effectivement prévu que les sommes prélevées sur le dépôt de garantie doivent être justifiées, la nature des pièces justificatives n'est pas évoquée. Ainsi, de nombreuses associations de locataires constatent depuis plusieurs mois que de plus en plus de propriétaires ou d'agents immobiliers mandatés par le propriétaire, ne présentent aux locataires que des devis et non des factures. Ils n'effectuent pas les travaux par la suite, relouent le logement en l'état, et retiennent tout de même le dépôt de garantie, sans recours possible.

Ainsi pour faire cesser ces abus, il lui demande si elle envisage, d'une part de faire stipuler clairement que seule une facture est un justificatif de travaux, que l'entreprise réalisant les travaux doit être indépendante juridiquement du propriétaire et que les indemnités versées au locataire en cas de remise tardive du dépôt de garantie sont augmentées afin d'être dissuasives.

Réponse émise le 27 mars 2008

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs a été modifié par l'article 10 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat. Il prévoit la possibilité pour le bailleur d'exiger, à la signature du contrat de bail, le versement d'un dépôt de garantie, étant précisé que celui-ci ne peut désormais être supérieur à un mois de loyer. Ce dépôt de garantie est destiné à garantir l'exécution des obligations locatives du locataire, le propriétaire étant en droit de retenir toutes sommes dues à un titre quelconque si le locataire n'a pas exécuté ses obligations. La créance du locataire peut ainsi être constituée par des arriérés de loyer ou de charges, mais aussi par des réparations locatives, ces sommes restant dues devant être justifiées. Toutefois, la Cour de cassation a précisé qu'il n'est pas nécessaire pour le bailleur de produire des factures de travaux acquittées pour justifier sa demande (Cour de cassation, 3e chambre civile 3 avril 2001). Quant aux indemnités dues au locataire en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, il n'apparaît pas pertinent d'en fixer le taux au delà du taux légal en vigueur. En effet, le délai de remboursement du dépôt de garantie au locataire suppose que la régularisation des charges de copropriété soit intervenue avant cette restitution. Or, ce n'est pas toujours le cas, et les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 80 % du dépôt de garantie dans ce délai et ne rembourse le solde dû qu'après la régularisation annuelle, sans intérêt.