Question soumise le 1er novembre 2007

M. Joël Bourdin attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi sur le problème de la transparence du marché immobilier, en raison, d'une part, des divergences existant entre les indices des prix de l'ancien et, d'autre part, de l'inexistence d'un indice des prix du neuf.

En effet, la question des prix immobiliers est cruciale, tant au niveau individuel, pour les acquéreurs privés et publics, qu'à l'échelle macroéconomique, pour déterminer s'il existe ou non une « bulle spéculative ».

En conséquence, il lui demande pourquoi les sources fiscales et foncières ne sont pas mieux exploitées et quelles mesures elle entendrait prendre, le cas échéant, pour inciter à une harmonisation entre les indices existants, qui sont de source privée. Il souhaiterait également connaître le bilan de l'application de l'article 21 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, relatif à la transmission des données foncières aux collectivités locales, établissements publics et services de l'État qui en feraient la demande.

Réponse émise le 19 décembre 2007

M. le président. La parole est à M. Joël Bourdin, auteur de la question n° 94, adressée à Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi.

M. Joël Bourdin. À l'heure où les prévisionnistes s'interrogent sur l'ampleur des retombées de la crise américaine du crédit immobilier à risque, les prix des transactions immobilières sont intensément scrutés, analysés et interprétés. Ce sujet intéresse tous les acteurs économiques, les particuliers, comme les collectivités locales. Or le contraste est grand entre ce besoin d'information et le manque de données fiables rapidement disponibles.

Sur le plan macroéconomique, tout d'abord, les principaux indices existants divergent de façon assez significative. L'indice de la Fédération nationale de l'immobilier, la FNAIM, est très rapidement publié, mais il ne couvre que 18 % des transactions environ. L'indice notaires-INSEE représente, quant à lui, environ 66 % des transactions, mais il est publié tardivement. D'autres sources pourraient être exploitées par ailleurs, notamment les sources fiscale et foncière, mais il semble que celles-ci ne soient pas aujourd'hui utilisables pour le calcul d'indices de prix.

Monsieur le secrétaire d'État, ne faudrait-il pas rapprocher au préalable les acteurs en cause, pour déterminer les raisons de fond à l'origine des divergences entre les deux principaux indices des prix de l'immobilier ancien ?

Ne pourrait-on pas, par ailleurs, calculer un indice des prix de l'immobilier neuf selon une méthodologie adaptée, mieux connaître l'évolution des charges foncières et, plus généralement, disposer de données fiables sur les volumes de transactions et sur les délais de vente ?

J'en viens maintenant, monsieur le secrétaire d'État, au second aspect de ma question, qui porte sur l'approche microéconomique, c'est-à-dire la capacité des acteurs à suivre l'évolution des marchés fonciers au niveau local. L'article 21 de la loi portant engagement national pour le logement a rappelé, sur l'initiative du Sénat, la nécessité d'assurer la transparence de ces marchés, en élargissant le champ du dispositif préexistant de transmission des éléments concernant les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations. Or, sur le terrain, l'accès à ces informations demeure parfois problématique, en raison, semble-t-il, de difficultés techniques.

C'est pourquoi je souhaiterais, monsieur le secrétaire d'État, que vous nous informiez de l'état de l'application de la législation relative à l'accès à ces données du marché foncier. Plus généralement, ne serait-il pas souhaitable d'améliorer la transparence du marché, y compris pour les acquéreurs individuels, en publiant les données relatives aux mutations, par exemple sur Internet ?

En définitive, monsieur le secrétaire d'État, quels moyens comptez-vous mettre en oeuvre afin de garantir la transparence du marché immobilier, étant entendu qu'une meilleure information contribuerait certainement à prévenir l'apparition de spirales irrationnelles des prix, à la hausse comme à la baisse ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Luc Chatel, secrétaire d'État chargé de la consommation et du tourisme. Monsieur le sénateur, comme vous l'avez indiqué, l'INSEE publie tous les trimestres, en collaboration avec les chambres de notaires, des indices des prix des logements anciens.

Ces indices remontent à 1996 et ont valeur de référence pour le suivi du marché de l'immobilier en France. Calculés sur un très large échantillon de ventes, représentatif de l'ensemble des transactions enregistrées par les notaires, ces indices sont fondés sur une méthodologie rigoureuse, qui est établie par l'INSEE et publiée sur son site Internet ; sa mise en oeuvre fait l'objet d'un suivi par le conseil scientifique des indices notaires-INSEE. La qualité des indices est contrôlée chaque trimestre par l'INSEE.

Compte tenu de ce partenariat fructueux entre les notaires et l'INSEE, la source fiscale, fondée elle-aussi sur les actes notariés, n'a pas été retenue lors de la mise en place des indices, parce qu'elle ne reprenait pas toutes les informations indispensables pour le suivi statistique du prix des logements. Les sources fiscales sont cependant utilisées pour l'évaluation du nombre des transactions immobilières dans l'ancien. Une analyse détaillée de celles-ci est disponible sur le site de l'Association des études foncières.

Les divergences entre les résultats de la FNAIM et ceux des indices notaires-INSEE ont commencé à faire l'objet de travaux de rapprochement, dans le cadre d'un groupe de travail informel constitué entre l'INSEE et la FNAIM. Cependant, la méthode de la FNAIM n'est pas publique, ce qui ne permet pas de véritable comparaison. L'INSEE est prêt à poursuivre les contacts en 2008.

Les indices FNAIM, qui sont disponibles plus tôt que les indices notaires-INSEE, portent toutefois sur un champ plus restreint que celui des notaires, non représentatif de l'ensemble des transactions immobilières : en effet, par construction, les transactions réalisées de particulier à particulier ainsi que celles qui sont conclues par l'intermédiaire d'un notaire ou d'un agent immobilier non affilié à la FNAIM échappent à son observation.

Les deux sources conduisent à une appréciation divergente de l'ampleur de la hausse des prix constatée, surtout depuis 2005. À l'analyse, les chiffres de la FNAIM semblent peu compatibles avec l'évolution de l'assiette des droits de mutation suivie par la direction générale des impôts. De plus, la saisonnalité des indices FNAIM n'est pas compatible avec les observations réalisées par ailleurs dans les travaux académiques portant sur la question.

Le suivi des prix des logements neufs est, quant à lui, plus délicat, notamment du fait d'un nombre de transactions nettement plus faible que dans l'immobilier ancien. Il pose également plusieurs questions méthodologiques difficiles. L'INSEE participe, dans le cadre européen, à des travaux exploratoires visant à suivre, notamment, les prix des logements neufs. Ces travaux ont été présentés au conseil scientifique des indices notaires-INSEE et sont en cours de discussion dans ce cadre.

En ce qui concerne les données détaillées relatives aux transactions immobilières, la seule source de données fiable et non biaisée repose sur les extraits d'actes notariés, établis par les notaires à l'occasion de chaque transaction et transmis aux services fiscaux. Dans la situation actuelle, il est exact que le système informatique des services fiscaux ne permet pas une exploitation de ces données au niveau local, alors que l'article 21 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a rendu obligatoire la transmission gratuite des données foncières à un certain nombre de destinataires comme les propriétaires, les services de l'État, les collectivités territoriales, etc.

La satisfaction de cette obligation de transmission des données foncières rend nécessaire un traitement de masse des extraits d'actes de mutation et une modification importante des systèmes informatiques existants pour permettre des extractions locales, tout en respectant les préconisations de la Commission nationale de l'informatique et des libertés en matière de traitement automatisé des données à caractère personnel.

C'est la raison pour laquelle, monsieur le sénateur, les services du ministère du logement et de la ville étudient actuellement toutes les options envisageables pour assurer cette mise à disposition dans le respect de la loi du 13 juillet 2006.

M. le président. La parole est à M. Joël Bourdin.

M. Joël Bourdin. Je souhaite remercier M. le secrétaire d'État d'avoir répondu avec autant de clarté à ma question ainsi que d'avoir mis en place un groupe d'experts pour assurer le respect de l'article 21 de la loi du 13 juillet 2006 et la mise à disposition des collectivités locales d'un outil utile en matière de gestion foncière.