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Christian Cambon
Question écrite N° 9411 au Secrétariat d'État au logement
Protection des propriétaires bailleurs modestes contre les impayés
Question soumise le 2 juillet 2009
M. Christian Cambon appelle l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la situation de très nombreux propriétaires bailleurs face aux impayés de loyers. 60 % des propriétaires bailleurs, aux revenus modestes, ne sont pas imposables et la location d'un bien immobilier représente pour eux un complément de rémunération, voire de retraite pour les plus âgés d'entre eux. Si certains ne sont certes pas irréprochables, la grande majorité a à cœur de proposer des logements dignes, dans des conditions financières acceptables et en privilégiant des relations harmonieuses avec les locataires. Malheureusement, malgré des garanties apportées au moment de la signature du bail, des retards de paiement apparaissent rapidement et finissent par représenter des dettes très conséquentes. De telles situations mettent les propriétaires dans de réelles difficultés lorsqu'ils ne peuvent plus eux-mêmes assumer les charges qui leur incombent. Ils sont alors contraints d'engager des procédures en recouvrement contre des locataires soit indélicats soit tombés en situation de grande précarité. Toutefois, ces procédures sont longues et les voies de recours ouvertes aux débiteurs aggravent encore la situation. Il lui demande en conséquence quelles mesures pourraient être prises pour que les propriétaires bailleurs modestes se sentent mieux protégés.
Réponse émise le 1er juillet 2010
Conforter la confiance entre les propriétaires et les locataires demeure un objectif fort du Gouvernement. Le sujet des expulsions locatives constitue une question particulièrement sensible en raison du traumatisme qu'elles sont susceptibles d'occasionner, tant pour les locataires que pour les bailleurs privés. Ces derniers sont en effet constitués, en majorité, de petits propriétaires pour lesquels les problèmes d'impayés de loyers peuvent avoir des conséquences économiques importantes. C'est pourquoi le Gouvernement a mis en place avec Action logement et les représentants des entreprises d'assurance un dispositif de garantie de risques locatifs (GRL). Celui-ci, applicable depuis la publication du décret du 23 décembre 2009, prévoit que les entreprises d'assurance liées à cette nouvelle GRL proposent un produit unique couvrant les bailleurs contre les risques d'impayés de tous les locataires qui présentent un taux d'effort inférieur ou égal à 50 %. Action logement ou l'État, selon les publics, apporteront une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sur-sinistralité liée aux défaillances des locataires les plus modestes. Outre la garantie d'impayés de loyers, cette nouvelle GRL comporte deux autres garanties obligatoires, la première couvrant les dégradations locatives et la seconde les frais de contentieux. Ce dispositif apporte ainsi des garanties fortes aux propriétaires qui sont, quels que soient les cas de figure rencontrés (locataires de bonne ou de mauvaise foi), assurés de percevoir leurs loyers pendant toute la durée du bail ainsi qu'une aide en cas de dégradation du logement et de frais de contentieux. Ceci devrait inciter les propriétaires à remettre en location leurs logements vacants. Par ailleurs, l'article 57 de la loi du 25 mars 2009 a réduit les délais de sursis à exécution des décisions d'expulsion codifiées aux articles L. 613-1 et L. 613-2 du code de la construction et de l'habitation. Ces articles prévoient que le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement lorsque le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce délai, qui ne pouvait être inférieur à trois mois ni supérieur à trois ans, a été ramené par cet article à un mois minimum et à un an maximum. Enfin, la prévention des expulsions reste un axe prioritaire de la politique du Gouvernement dans la lutte contre les expulsions. Elle s'appuie sur un dispositif dont la logique concilie une protection plus efficace pour les locataires de bonne foi et le respect affirmé des droits des propriétaires bailleurs. Cette logique favorise la recherche, le plus en amont possible, de solutions pour les locataires en difficulté afin d'éviter de recourir aux procédures judiciaires et à l'expulsion. Mais dès lors que le locataire apparaît de mauvaise foi, l'intervention de la solidarité nationale n'est plus justifiée et la procédure contentieuse, lorsqu'elle est engagée, doit être diligentée dans les meilleurs délais afin que la portée du droit de propriété ne soit pas dénaturée. Ainsi, ces mesures sont de nature à mieux garantir les droits des propriétaires face aux locataires de mauvaise foi.
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