Question soumise le 30 avril 2009

M. Christian Cambon souhaite rappeler l'attention de M. le secrétaire d'État chargé de l'industrie et de la consommation sur l'opacité qui entoure la facturation des prestations de syndics de copropriété, dénoncée de longue date par de nombreuses associations de consommateurs, notamment. La copropriété est désormais un secteur majeur du logement en France. Il y a, en effet, huit millions de logements en copropriété (dont 40 % appartiennent à des ménages modestes) qui regroupent 21 millions de personnes. Or, au cœur des problèmes de copropriété, il y a les charges de copropriété (de plus en plus lourdes) et, au cœur du problème des charges, celui des pratiques tarifaires des syndics professionnels. Le Conseil national de la consommation (CNC) a jugé ces pratiques suffisamment préoccupantes pour justifier un avis, sous forme d'injonction, émis le 27 septembre 2007. Le CNC donnait quinze mois aux syndics pour se conformer à cet avis. M. le secrétaire d'État chargé de l'industrie et de la consommation s'était solennellement engagé à contrôler rigoureusement l'application de cet avis et à transformer cet avis en arrêté si les contrôles s'avéraient décevants. Aujourd'hui, plus de dix-huit mois après l'avis et plus de trois mois après l'échéance fixée par le ministre, que se passe-t-il ?

Quatre enquêtes totalement indépendantes portant sur 4 600 contrats différents montrent qu'à peine 50 % des professionnels respectent l'avis
(une de ces enquêtes a d'ailleurs été réalisée par l'organe de l'Institut National de la Consommation, une par le Particulier et deux par des organisations nationales – l'ARC et la CLCV).

Sept organisations nationales de consommateurs et copropriétaires ont écrit au secrétaire d'État chargé de l'industrie et de la consommation pour lui faire part de leurs constats et lui demander de tenir ses engagements
(UFC-Que choisir – UFCS – CGL – CLCV – ARC – Union Nationale des Associations Familiales Catholiques, UNARC).

Il semble que les organisations professionnelles de syndics n'aient aucune enquête sérieuse à opposer aux copropriétaires et se contentent de faire pression sur le ministère de l'économie en faisant valoir les problèmes de rentabilité des cabinets, ce qui est bien déplacé en un temps de baisse du pouvoir d'achat pour les copropriétaires.

Aujourd'hui les copropriétés sont gérées – pour plus de 60 % des lots – par de grands groupes progressivement rachetés par des banques. Enfin, les quatre enquêtes évoquées précédemment montrent que les « petits » syndics – derrière lesquels les « grands » voudraient s'abriter – sont bien souvent plus respectueux de l'avis du CNC que les grands groupes, ce qui crée pour eux une concurrence injuste.

En conséquence, il lui demande si le Gouvernement envisage désormais, comme il s'y était engagé dans sa réponse en août 2008, d'adopter un texte normatif pour mettre fin à la pratique de tarifs jugés abusifs par tous les observateurs.

Réponse émise le 10 juin 2009

M. Christian Cambon. Monsieur le secrétaire d'État, je souhaite appeler une nouvelle fois votre attention sur l'opacité qui entoure la facturation des prestations de syndics de copropriété et qui a été dénoncée de longue date par de nombreuses associations de consommateurs, notamment.

Nous le savons, la copropriété est désormais un mode de logement essentiel en France. En effet, notre pays compte quelque 8 millions de logements en copropriété, dont 40 % appartiennent à des ménages modestes, qui abritent 21 millions de personnes.

Or, au cœur des problèmes de copropriété, il y a la question des charges, de plus en plus lourdes, qui renvoie elle-même, malheureusement, aux pratiques tarifaires des syndics professionnels.

Le Conseil national de la consommation, le CNC, a jugé ces pratiques suffisamment préoccupantes pour justifier un avis, sous forme d'injonction, qui a été émis le 27 septembre 2007. Le CNC donnait quinze mois aux syndics pour se conformer à ses recommandations.

Monsieur le secrétaire d'État, vous vous étiez solennellement engagé à contrôler rigoureusement l'application de cet avis et à le transformer en arrêté si les contrôles se révélaient décevants.

Aujourd'hui, plus de dix-huit mois après l'avis et plus de trois mois après l'échéance que vous avez fixée, quelle est la situation ?

Tout d'abord, quatre enquêtes totalement indépendantes, portant sur 4 600 contrats différents, montrent qu'à peine 50 % des professionnels respectent l'avis. L'une de ces investigations a été réalisée par l'organe de l'Institut national de la consommation, une autre par le magazine Le Particulier et les deux dernières par des organisations nationales, l'ARC, l'Association des responsables de copropriété, et la CLCV, la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie.

Par ailleurs, sept organisations nationales de consommateurs et copropriétaires vous ont écrit, monsieur le secrétaire d'État, pour vous faire part de leurs constats et vous demander de tenir vos engagements.

Enfin, il semble que les organisations professionnelles de syndics n'aient aucune enquête sérieuse à opposer aux copropriétaires et se contentent de faire pression sur le ministère de l'économie en faisant valoir les problèmes de rentabilité des cabinets. Vous admettrez que cette argumentation est pour le moins déplacée en ces temps où la baisse du pouvoir d'achat, à l'évidence, frappe aussi les copropriétaires !

Aujourd'hui les copropriétés sont gérées, pour plus de 60 % des lots, par de grands groupes progressivement rachetés par des banques.

Enfin, les quatre enquêtes évoquées précédemment montrent que les « petits » syndics, derrière lesquels les « grands » voudraient s'abriter, sont bien souvent plus respectueux de l'avis du CNC que les grands groupes, ce qui crée pour eux une concurrence injuste…

Aussi, monsieur le secrétaire d'État, pourriez-vous nous éclairer sur l'état de ce dossier, vu des services dont vous avez la charge, et nous indiquer si vous envisagez désormais, comme vous en aviez pris l'engagement, d'adopter un texte normatif pour mettre fin à des pratiques tarifaires jugées abusives par tous les observateurs ?

M. le président. La parole est à M. le secrétaire d'État.

M. Luc Chatel, secrétaire d'État chargé de l'industrie et de la consommation. Monsieur le sénateur, vous m'interrogez sur un sujet qui concerne directement la vie quotidienne de nos concitoyens et qui suscite, à juste titre, de nombreuses interrogations.

En effet, le baromètre des réclamations des consommateurs de la DGCCRF, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, que j'ai eu l'occasion d'installer il y a près de deux ans, a révélé qu'une part significative des difficultés liées à la facturation des syndics venaient du contrat, notamment de la répartition entre les charges qui relèvent de la gestion courante et les frais particuliers, qui sont facturés en sus.

L'avis du Conseil national de la consommation d'octobre 2006, qui était le fruit d'une large concertation entre les consommateurs et les professionnels, avait relevé les mêmes dysfonctionnements.

Dans un souci de lisibilité pour le consommateur, j'ai souhaité que les prestations incluses dans le forfait de base soient définies et formalisées suivant les recommandations du CNC. Cette mesure permettait d'introduire plus de transparence dans la tarification des syndics et de mettre fin à une pratique récurrente, qui aboutissait souvent au gonflement des factures.

L'harmonisation des prestations relevant de la gestion courante doit permettre aux copropriétaires de comparer les prix et la qualité des prestations et, ainsi, de faire baisser globalement leur facture.

J'ai donné six mois aux professionnels pour mettre en œuvre, volontairement, de nouveaux contrats conformes à cet avis. En parallèle, j'ai demandé à la DGCCRF de veiller à leur application.

Les premiers résultats de l'enquête menée auprès de 750 syndics par la DGCCRF lors du premier trimestre 2008 montraient qu'une large majorité des contrats conclus après le renouvellement du mandat étaient globalement conformes aux recommandations du CNC.

La poursuite de l'enquête jusqu'à la fin de 2008 dans tous les départements nous a permis de contrôler au total 1 446 syndics, dont certains cabinets indépendants que vous avez évoqués, monsieur le sénateur, et d'examiner 2 500 nouveaux contrats de syndics. Cette recherche a confirmé la teneur des résultats de la première enquête, que je viens de citer.

En tout état de cause, le travail de renouvellement des contrats se poursuit. J'ai d'ailleurs personnellement rencontré les dirigeants des principales fédérations professionnelles de l'immobilier pour leur rappeler mon attachement à ce dossier.

En parallèle, j'ai demandé aux services dont j'ai la charge de maintenir une vigilance toute particulière quant à l'application de l'avis, et donc de mener un certain nombre de contrôles.

S'il apparaît que les efforts des professionnels, qui sont réels – j'y insiste –, s'essoufflent, je me réserve la possibilité de recourir à un arrêté, sur la base de l'article L. 113-3 du code de la consommation, pour rendre obligatoire la présentation des contrats selon la préconisation du CNC.

Toutefois, je le répète, je constate pour l'instant une réelle amélioration de la situation et une mise en œuvre par la profession de ces recommandations ; je continue donc à avoir confiance en la volonté des acteurs de favoriser l'autorégulation.

M. le président. La parole est à M. Christian Cambon.

M. Christian Cambon. Je vous remercie, monsieur le secrétaire d'État, des précisions que vous venez d'apporter. Elles sont en effet importantes : vous venez de renouveler votre engagement de prendre, le cas échéant, si l'ensemble de la profession ne se conformait pas aux indications données par le Conseil national de la consommation, les textes normatifs visant à contraindre les récalcitrants à se mettre aux normes.

J'insiste une nouvelle fois sur l'importance de ces problèmes, non seulement en région parisienne, dans le département du Val-de-Marne, mais aussi dans toutes les zones agglomérées, où les charges de copropriété représentent un budget de plus en plus lourd pour les familles, notamment les plus modestes, allant, pour certaines d'entre elles, jusqu'à équivaloir à la valeur d'un loyer.

Dans ces petites copropriétés, les gens, modestes, ne disposent pas toujours, des informations leur permettant, comme vous l'avez souligné, de comparer les tarifs des différents syndics. Pourriez-vous solliciter vos services pour que, comme ils savent si bien le faire dans d'autres secteurs de la consommation, ils diffusent les informations le plus largement possible ? Une telle communication serait particulièrement bienvenue pour tous ces copropriétaires, qui ne savent pas toujours comment mettre en concurrence les syndics, alors même qu'un doute plane sur la manière dont les comptes sont gérés.

Je vous remercie une nouvelle fois, monsieur le secrétaire d'État, de la qualité de votre réponse.