Question soumise le 11 mars 2010

M. Jean Milhau appelle l'attention de Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi au sujet de l'accès au prêt viager hypothécaire.

Ce produit, créé en 2006 grâce à la réforme de l'hypothèque, est destiné aux personnes âgées propriétaires d'un bien immobilier qui ont besoin de financements mais ne souhaitent pas vendre leur bien. Il leur permet ainsi d'obtenir un prêt (versé en une fois sous forme de capital, ou suivant un échéancier de versements périodiques) qui est garanti par une hypothèque inscrite sur ce bien immobilier et qui n'est remboursable, capital et intérêt, que lors du décès de l'emprunteur ou de la vente du bien hypothéqué.

Ce nouveau type de prêt présente deux avantages fondamentaux : d'une part, il favorise le maintien à domicile et le ralentissement de la dépendance ; d'autre part, il permet d'injecter « l'argent dormant » dans le financement de l'économie et la croissance, avec une relance de la consommation et des créations d'emplois immédiates.

Mais l'accès au crédit est difficile pour les personnes âgées qui se voient refuser des prêts au motif de leur âge ou de leur santé précaire. Ce prêt viager hypothécaire conçu pour eux reste difficilement accessible du fait que seules deux banques le proposent, et avec des taux très peu incitatifs : 8,5% plus les frais soit plus de 9%, contre 6 à 7% en Angleterre.

Il lui demande si le Gouvernement envisage d'ouvrir ce produit à toutes les banques afin de faire jouer la concurrence pou permettre l'accès à ce prêt au plus grand nombre, et s'il lui paraît judicieux de fixer des taux d'usure différenciés selon la destination des fonds, consommation ou amélioration de l'habitat.

Réponse émise le 29 juillet 2010

Le Gouvernement suit de façon attentive la diffusion du prêt viager hypothécaire qui vise à permettre aux propriétaires de tirer des ressources de leur bien immobilier tout en y demeurant. Le prêt viager hypothécaire peut être distribué par tous les établissements de crédit. Sa diffusion s'effectue actuellement à un rythme progressif mais manifeste. Le Gouvernement a prévu un encadrement spécifique pour ce type de prêt, qui complète les règles générales applicables au crédit en France. Ces protections renforcées sont de plusieurs ordres : le démarchage est interdit, un plafond spécifique des indemnités de remboursement anticipé a été défini et la publicité donnée au prêt viager hypothécaire est encadrée : l'offre de prêt contenant des mentions informatives obligatoires ne peut être acceptée qu'au terme d'un délai de dix jours, prévu au même titre que les autres crédits immobiliers, comme délai de réflexion. Le même objectif de protection régit les règles de sortie du contrat, qui prévoient que, si le prix de vente du bien est inférieur au montant de la dette, celle-ci ne se transmet pas à la succession, s'il est supérieur, les héritiers récupèrent le solde. La succession peut également choisir de rembourser le prêt et conserver le bien. La signature d'un prêt viager hypothécaire nécessite l'intervention d'un notaire, qui exerce alors une fonction de conseil après que le client a bénéficié des informations communiquées par son banquier. Concernant sa diffusion, à titre d'exemple, un établissement a accordé 4 329 prêts pour 352 M€ dans la période juin 2007 à fin janvier 2010 . Le législateur a précisé, dans la loi sur la modernisation de l'économie publiée le 5 août 2008, certaines caractéristiques de ce produit. La loi a ainsi confirmé la possibilité de capitaliser les intérêts, précisé que le délai de rétractation qui s'appliquait était bien celui prévu pour le crédit immobilier et a enfin ouvert la possibilité au contrat de stipuler les conditions dans lesquelles l'emprunteur pourra accélérer les versements de son prêt. S'agissant du taux d'usure, une catégorie spécifique est applicable pour les prêts viagers hypothécaires. Le taux au 1er avril 2010 est de 19,45 %. La proposition de taux différencié en fonction de la nature des fonds ne semble pas praticable. Le prêt viager hypothécaire ne détermine en effet pas la destination des fonds : le prêteur remet à l'emprunteur une somme, laquelle peut de surcroît être versée sous forme de rente, et l'emprunteur en dispose librement.