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Christian Cambon
Question écrite N° 13534 au Secrétariat d'État au logement
Hausse des loyers HLM
Question soumise le 20 mai 2010
M. Christian Cambon attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la hausse des loyers HLM enregistrée depuis quelques mois et les conséquences parfois lourdes pour certains locataires. En effet, de nombreux ménages sont touchés par les diverses modifications apportées au surloyer, ou supplément de loyer de solidarité (SLS), qui s'applique aux locataires dont les revenus dépassent les plafonds de ressources fixés pour pouvoir prétendre à l'attribution d'un logement HLM. Depuis l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2009, d'un décret d'application de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, le SLS s'applique obligatoirement à tous les locataires dont les revenus dépassent de plus de 20 % les plafonds, contre 40 % auparavant. De plus, le modalité de calcul ont été durcies de manière à accroître le surloyer. Par ailleurs, la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a abaissé de 10 % les plafonds de ressources pour entrer dans un logement social. Ainsi, les locataires au-dessus des seuils sont plus nombreux tout comme ceux susceptibles d'être assujettis au SLS. Ces derniers seraient environ 130 000, contre 80 000 avant la loi dite « Boutin ». Des chiffres qui restent certes modestes au regard des 4,2 millions de familles logées en HLM. Mais la progression et néanmoins très forte dans certains territoires et certains quartiers de nos villes se vident progressivement mais inexorablement de leurs habitants aux revenus modestes, repoussés de plus en plus loin des centres urbains et des bassins d'emplois. Cette situation ne manque pas de générer des problèmes de sécurité. Ces mesures poursuivaient plusieurs objectifs : instaurer une plus grande équité entre locataires, inciter les familles privilégiées dont les revenus avaient progressé au fil des années à quitter leur logement HLM pour libérer de la place dans la parc locatif social en faveur de personnes démunies. Le 12 octobre 2009, M. le ministre Benoît Apparu a adressé une circulaire aux préfets pour demander de surveiller les hausses pratiquées. Toutefois, la marge de manœuvre du Gouvernement en la matière est limitée, les augmentations étant votées par le conseil d'administration, et le préfet est seulement en mesure de demander une seconde délibération aux bailleurs. En conséquence, il lui demande quelles mesures le Gouvernement compte prendre pour atténuer les effets de cette nouvelle réglementation qui frappent de nombreux ménages déjà lourdement touchés par une conjoncture économique très difficile.
Réponse émise le 2 septembre 2010
En application des articles L. 442-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, les organismes HLM déterminent librement leurs loyers initiaux dans la limite des prix de base au mètre carré fixés par l'autorité administrative. Par la suite, les réactualisations annuelles des loyers en cours de bail sont limitées à 10 %, par semestre dans la limite des loyers plafonds des conventions ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement (APL) que les bailleurs ont signées avec l'État. Les loyers maximaux des conventions sont révisables, quant à eux, chaque année au 1er janvier, en fonction des variations de l'indice de référence des loyers (IRL). Afin de limiter les hausses des loyers pratiqués, le Gouvernement recommande annuellement par circulaire aux organismes d'habitation à loyer modéré de ne pas dépasser un certain pourcentage d'augmentation. Ce dernier a été fixé à 1 % pour 2010, que les logements soient ou non conventionnés à l'APL. Dans le cadre de ces recommandations, les organismes doivent informer les préfets des hausses de loyers projetées pour l'ensemble de l'année suivante en tenant compte de la situation des locataires et des moyens nécessaires à la maintenance et au développement de leur patrimoine. En cas de hausses considérées comme anormales au regard des justifications apportées par l'organisme, les préfets peuvent exiger une seconde délibération de l'organisme bailleur en lui demandant de réduire la hausse prévue par la première délibération. S'agissant du supplément de loyer de solidarité (SLS), les nouvelles modalités de calcul issues de la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006 visent à restaurer une certaine égalité de traitement au sein du parc social en assurant une progressivité des montants des surloyers tout en permettant de mieux prendre en compte le taux d'effort des ménages au regard de leurs revenus. Ainsi, le niveau du SLS est fixé de telle manière que la somme loyer plus surloyer se rapproche, pour les revenus les plus élevés, du niveau des loyers dans le secteur privé. Cependant, le montant annuel du SLS cumulé avec le montant annuel du loyer principal est plafonné à 25 % des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer. En outre, pour les logements situés dans une zone géographique couverte par un plan local de l'habitat (PLH) ou pour les logements appartenant à un bailleur ayant signé une conventionglobale de patrimoine (CGP), il était possible en 2009 de mettre en place un système dérogatoire. Cette possibilité de déroger a d'ailleurs été prorogée jusqu'au 1er janvier 2011 pour permettre aux bailleurs de conclure les conventions d'utilité sociale (CUS). Par ailleurs, la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a également prévu des mesures visant à atténuer les effets de la baisse des plafonds de ressources sur le montant du SLS. C'est ainsi que le dispositif de plafonnement initial tel que prévu à l'article L. 441-4 du CCH a été complété dans le cadre du décret n° 2009-930 du 29 juillet 2009 par la mise en place d'un deuxième plafonnement visant à ce que les locataires assujettis au surloyer ne soient pas redevables d'un montant de loyer plus surloyer supérieur aux loyers du parc privé. En outre, l'article 1er de cette même loi a prévu la mise en place, dans le cadre des CUS, d'un dispositif de modulation du supplément de loyer de solidarité dans les zones se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements pour l'adapter aux spécificités des territoires. Le décret n° 2009-1682 du 30 décembre 2009 prévoit les modalités d'application de cette disposition qui prendra effet à la signature des conventions et, au plus tard au 31 décembre 2010. Enfin, en dehors de ces zones où s'applique la modulation, les bailleurs peuvent, dans le respect du plan local de l'habitat (PLH), déroger au barème national.
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