Question soumise le 10 février 2011

Mme Nicole Borvo Cohen-Seat attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement sur le manque d'application des dispositions législatives concernant les réquisitions en général, à Paris et en Ile-de-France en particulier.

La procédure de réquisition de locaux issue de l'ordonnance du 11 octobre 1945 s'applique, quel que soit le statut du propriétaire, aux locaux à usage d'habitation situés dans les communes dans lesquelles il existe une crise du logement et dont la vacance ou l'occupation insuffisante est confirmée. Ce qui est à l'évidence le cas en Ile-de-France et à Paris.

Ainsi, la réquisition de logements vides est possible en droit : elle est prévue dans plusieurs articles du code de la construction et de l'habitation (notamment les articles L.641-1 et suivants, et L.642-1 et suivants). La loi et le décret d'application n° 99-340 du 29 avril 1999 (article R. 642-2) prévoient également expressément que les réquisitions puissent concerner des locaux affectés à un autre usage que l'habitation.

Selon des articles de presse, il y aurait en Ile-de-France environ 4,5 millions de mètres carrés de bureaux vacants, dont une proportion importante à Paris. En ce qui concerne les logements, l'INSEE recensait déjà en 2007 325 000 logements vacants en Ile-de-France, dont 116 000 à Paris. Ces chiffres sont à mettre en parallèle avec les 26 874 de dossiers DALO déposés à la préfecture de Paris et les 119 467 ménages inscrits au fichier parisien des demandeurs de logements sociaux. Par ailleurs, quelque 1 265 nouveaux cas incidents de saturnisme ont été enregistrés chez les enfants de moins de 18 ans sur la période 2005-2007, selon les chiffres présentés dans le dernier bulletin épidémiologique hebdomadaire (BEH) de l'Institut de veille sanitaire (InVS). 60 % de ces cas concernaient la région Ile-de-France et principalement les départements de Seine-Saint-Denis, de Paris et des Hauts-de-Seine. Le 16e rapport sur l'état du mal-logement de la fondation Abbé Pierre, récemment publié, souligne que sur l'ensemble des problèmes de mal-logement, « l'acuité des difficultés de la région parisienne nécessite de prendre des dispositions ambitieuses et urgentes spécifiques à ce territoire. »

Comment expliquer dès lors que les dispositifs concernant les réquisitions soient si peu appliqués ? Elle lui demande donc quelles impulsions le Gouvernement compte donner pour qu'enfin les préfets, représentants de l'État dans les territoires, se saisissent pleinement des outils législatifs à leur disposition pour développer les réquisitions, notamment en Ile-de-France et à Paris.

Réponse émise le 21 avril 2011

La procédure de réquisition issue de l'ordonnance n° 45-2394 du 11 octobre 1945 et codifiée dans l'article L. 641-1 du code de la construction et de l'habitation (CCH) est applicable dans les villes où sévit une grave crise du logement. Cette notion a été définie par un arrêt du Conseil d'État rendu en assemblée le 11 juillet 1980 comme étant « une dramatique discordance entre le niveau des loyers et les possibilités financières de certaines catégories de la population ». La procédure liée à ce régime requiert, entre l'intention de réquisitionner et la remise effective des locaux aux bénéficiaires concernés, des délais relativement longs en raison de la durée de l'enquête à mener pour le recensement des locaux susceptibles d'être vacants et des travaux à réaliser qui s'avèrent dans la plupart des locaux, particulièrement lourds. Non seulement, le constat est que la mise en oeuvre des réquisitions n'a pas apporté dans le passé de résultats significatifs, mais de surcroît, le droit à la propriété n'a pas à être opposé systématiquement au droit au logement et les réquisitions locatives risquent surtout de décourager les bailleurs potentiels, réduisant ainsi mécaniquement l'offre de logements. Cette procédure reste donc une solution très marginale. Elle ne répond pas à des situations d'urgence ni à celles qui nécessitent un relogement rapide tel que celui des familles, et la dernière campagne de réquisition en date de 2001 n'a pas donné de résultats significatifs. Sur ce point, un certain nombre de réponses sont apportées aux propriétaires réticents à louer leur logement : la garantie des risques locatifs, qui vise à sécuriser les bailleurs, l'intermédiation locative, avec notamment Solibail, offre des revenus stables et une garantie au propriétaire sur l'état de son patrimoine, la « propriété solidaire ». Avec ce dispositif nouveau d'usufruit locatif social, les propriétaires peuvent signer une convention d'une durée minimale de quinze ans avec un bailleur social ou une association agréée pour vendre l'usufruit de leur bien. Ils percevront un capital immédiatement et n'auront plus à assumer la gestion ou l'entretien de leur bien ; ils bénéficieront en outre d'un régime fiscal favorable notamment du point de vue de la fiscalité du patrimoine. Cela permet de créer du logement social et très social. D'autres mesures destinées à répondre aux difficultés existent. D'une part, poursuivre le rythme de construction de logements. Un effort considérable est fait depuis plusieurs années pour relancer la production de logements sociaux ; c'est ainsi que 131 500 logements sociaux ont été financés en 2010, soit une augmentation de 9,7 % par rapport à 2009. Enfin, la transformation de bureaux vacants en logements est une possibilité, mais ne constitue pas une réponse immédiate au problème. En effet, les normes, très différentes entre les logements et les immeubles de bureaux, telles que les normes incendie, celles relatives aux ascenseurs ou encore aux issues de secours nécessitent de lourds investissements pour permettre leur adaptation au domaine du logement. Le Gouvernement recherche actuellement un modèle économique pour financer ces transformations.