Question soumise le 17 février 2011

M. Marcel Rainaud interroge Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur la nécessité de modifier le cadre législatif régissant la location de logement.

En effet, de récentes études montrent que la situation n'est satisfaisante ni pour les locataires ni pour leurs bailleurs.

D'un côté, les locataires ont dû faire face à une augmentation des loyers de l'ordre de 28,2% sur les 10 dernières années, ce qui représente une hausse parmi les plus fortes à l'échelon européen, les prix en France étant supérieurs de 50% aux par rapport à ceux de l'Allemagne, selon l'étude menée par les services de gestion immobilière de Century 21 France.

Quant aux bailleurs, ils estiment que la protection des locataires contre les impayés est trop contraignante, ce qui les incite, soit à laisser certains de leurs logements vacants, soit à élever de façon trop importante le niveau des loyers ou encore à accroître de façon considérable les exigences (niveau des salaires, cautions,…) demandées aux locataires.

Il lui demande de lui préciser s'il entend engager une réflexion sur ce sujet afin de rendre la location plus abordable, tout en assurant une régime de protection adapté tant aux locataires qu'à leurs bailleurs.

Réponse émise le 3 mai 2012

Conscient des difficultés rencontrées par les locataires, le Gouvernement a mis en œuvre un ensemble de mesures destinées à limiter la hausse des loyers. Dans le secteur privé, l'adoption d'un nouvel indice de référence des loyers (IRL) calqué sur l'indice des prix à la consommation a fortement contribué à une baisse des augmentations liées à la révision annuelle des loyers. Ainsi les variations de cet indice ont été négatives à deux reprises au cours de l'année 2009. En 2010, les hausses enregistrées restent parmi les plus faibles depuis plusieurs années et le rapport sur l'évolution des loyers du parc locatif privé en 2010, remis au Parlement en juillet 2011, montre un tassement notable des hausses de loyers à Paris et en province par rapport aux années précédentes. En outre, l'observatoire des loyers du marché locatif « Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains » (CLAMEUR), évalue à 1,6 % le taux de croissance des loyers privés sur un an. Cette augmentation confirme ainsi la modération observée depuis 2007 qui résulte en particulier de l'indexation des loyers en cours de bail. L'ensemble de ces dispositions contribue à la maîtrise des loyers, sans mettre en péril l'activité des bailleurs. Dans le parc social, la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011 prévoit dans son article 210, par dérogation aux articles L. 442-1 et L. 445-4 du code de la construction et de l'habitation, la révision des loyers pratiqués par les organismes HLM qui ne peuvent excéder la variation de l'IRL du troisième trimestre de l'année précédente, soit pour l'année 2012, une hausse qui ne peut être supérieure à 1,90 %. L'application de cette disposition est prévue pour une durée de trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2013. Par ailleurs, le second dispositif de garantie des risques locatifs (GRL) qui est opérationnel depuis février 2010, permet de couvrir les propriétaires contre les impayés de loyers des locataires ayant un taux d'effort (loyer rapporté au revenu) inférieur à 50 %. Loin de déséquilibrer les relations entre les bailleurs et les locataires, cette large couverture est de nature à répondre aux objectifs d'accès plus facile de tous les locataires au parc privé et de remise sur le marché de logements vacants. En effet, la GRL apporte des garanties fortes aux propriétaires car ils sont, quels que soient les cas de figure rencontrés, locataires de bonne foi ou de mauvaise foi, assurés de toucher leurs loyers jusqu'à hauteur de 70 000 euros. Action Logement ou l'État, selon les locataires, apportent une compensation financière aux assureurs permettant de couvrir la sur-sinistralité (part des sinistres non couverts par les primes acquittées par les propriétaires) liée aux défaillances des locataires les plus modestes. Le nombre des expulsions devrait ainsi être réduit. En effet, les locataires de bonne foi bénéficient, dès le deuxième mois d'impayé, d'un traitement social mis en œuvre par Action Logement afin de trouver, rapidement, une solution (plan d'apurement de la dette locative, relogement, notamment dans le parc social s'il s'avère que le loyer acquitté est trop élevé pour le locataire). Les locataires de mauvaise foi font l'objet de procédures « classiques » de recouvrement. Par ailleurs, afin d'éviter toute dérive financière, un dispositif de contrôle des assureurs est en place sur la base d'un suivi d'indicateurs. Ce suivi se fait en partenariat avec les assureurs. En cas de dysfonctionnement (comme le non-suivi, par les assureurs, des sinistres), des sanctions, notamment financières, peuvent être prononcées à l'encontre des assureurs. Les propriétaires étant, dans le cadre de ce dispositif GRL, totalement couverts, le cautionnement devient inutile. Aussi, une disposition de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion modifiée par la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009 relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie fait que, de manière générale, la caution d'un tiers ne peut plus être exigée si le bailleur personne physique (ou SCI familiale) a souscrit une assurance contre les impayés de loyers (cette disposition s'applique à la GRL), sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti. Enfin, dans la mesure où les assureurs sont libres de fixer le taux de prime sur la garantie des risques locatifs, on a pu craindre qu'ils n'augmentent les taux pour compenser les risques induits par la disparition de la caution. Près de deux ans après l'introduction de la nouvelle génération de contrats GRL ou « GRL 2 », force est de constater que les taux sont restés à un niveau très raisonnable, autour de 3 % actuellement, les assureurs commercialisant la GRL n'ayant aucun intérêt à proposer un produit non concurrentiel. Le taux du produit de marché concurrent, la garantie loyers impayés (GLI), évolue lui aussi autour de 2,75 % et n'a pas non plus été impacté par l'interdiction du cumul caution/assurance.