Question soumise le 26 mai 2011

M. Marcel-Pierre Cléach attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement sur la part de la responsabilité de l'immobilier d'entreprise dans la crise du logement.

La pénurie foncière, l'augmentation du nombre de ménages, le retrait des bailleurs institutionnels du marché résidentiel … sont les causes généralement avancées pour expliquer l'actuelle crise du logement, crise qui sévit principalement dans les grandes agglomérations et tout particulièrement en Île-de-France, certains autres territoires ne connaissant pas de crise du logement et n'étant, en réalité, que peu confrontés à des situations de tensions.

Une étude effectuée en début d'année par un groupe d'expertise privé a fait ressortir un autre facteur explicatif de cette crise du logement à savoir la responsabilité des pouvoirs publics et collectivités territoriales qui ont systématiquement favorisé depuis dix ans notamment en Île-de-France, la construction de bureaux. Selon l'étude, plusieurs centaines de milliers de mètres carrés de droits à construire ont été « détournés » au profit de l'immobilier d'entreprise, pour des raisons liées à la rentabilité fiscale et à un statut locatif moins rigoureux.

Aujourd'hui, le stock total à un an de bureaux disponibles en Île-de-France approche les 9 500 000 mètres carrés -dont la moitié constitue une offre excédentaire - représentant un gisement potentiel de 75 000 équivalents logements. D'après cette étude, l'excès en stocks de logements équivaudrait théoriquement au déficit d'offre en logement au cours des cinq dernières années et à près de 40 % du déficit d'offre depuis 2000. Ce décalage saisissant doit cependant être minoré, l'étude soulignant à juste titre qu'il s'agit d'un chiffre maximum duquel il conviendrait de déduire les locaux ou terrains qui, de par leur structure ou situation particulière, ne peuvent raisonnablement pas être affectés au parc résidentiel.

Il le remercie de lui faire connaître son sentiment sur cette étude, et s'il reconnaît que le problème est réel, les mesures ou impulsions qu'il entend prendre pour éviter que ce tropisme du marché des droits à construire ne se poursuive voire ne s'amplifie.

Réponse émise le 13 octobre 2011

L'État, après avoir constaté une vacance du parc de bureaux en Île-de-France estimée aujourd'hui à 5 millions de m², dont environ 70 % de seconde main, s'est interrogé sur la reconversion éventuelle d'une partie de ces surfaces en logements. Cette statistique globale ne saurait toutefois refléter à elle seule des situations très différentes. Souvent, la vacance des bureaux n'est en fait qu'une manifestation temporaire de logiques économiques de plus long terme. C'est notamment le cas des bureaux de Paris intra muros, qui se relouent rapidement et ne connaissent qu'une vacance de courte durée, ou encore des parcs tertiaires gérés par des commercialisateurs ou par des entreprises pour leur usage propre. Plus généralement, transformer en logements des bureaux dont la vacance est maîtrisée et s'inscrit dans des stratégies patrimoniales ne serait ni souhaitable, car le dynamisme de l'immobilier tertiaire en Île-de-France est un facteur important de développement de la région capitale, ni réaliste, car des bureaux dont le risque locatif est faible ou même moyen ne pourraient être transformés en logements sans une perte de rentabilité conséquente (différentiel de loyers défavorable aux logements, nécessité d'une immobilisation le temps des travaux et des éventuels recours, etc.), ce que les investisseurs privés n'accepteraient pas spontanément. À l'inverse, il existe effectivement des situations de vacance subie et prolongée, dans des sites tertiaires dont le potentiel de relocation diminue à mesure qu'ils deviennent structurellement inadaptés aux besoins actuels. Il s'agit notamment d'immeubles des années 1970 à 1990, obsolètes du fait de leur configuration et de leur situation géographique. Ces bureaux « hors marché », qui représentent de l'ordre de 350 à 400 000 m², pourraient faire l'objet d'une reconversion en logements si les conditions économiques et sociales de la réussite d'une telle démarche étaient réunies. Ces générations de bâtiments tertiaires présentent souvent de telles contraintes techniques que leur restructuration interne ne peut être envisagée ; la seule manière de changer leur usage consistant à les démolir puis à reconstruire sur place. Il s'agirait donc d'opérations lourdes, dont le coût conduirait à devoir réaliser des programmes de logements denses, à des endroits (en majorité en deuxième couronne, dans des secteurs peu attractifs et mal desservis par les transports collectifs) où cela peut ne pas être pertinent au regard des orientations promues par le Gouvernement en matière d'aménagement durable de l'espace francilien. La problématique de la reconversion des bureaux en logements, sans être écartée a priori, nécessite donc des analyses complémentaires de la part des acteurs privés des marchés immobiliers, de l'État et des collectivités locales. Il s'agira d'un des éléments d'une démarche plus globale en faveur d'un développement équilibré du logement et de l'activité économique en Île-de-France : contractualisation avec les collectivités (contrats de développement territorial, conventions d'équilibre habitat-activité), programmation spatiale de l'offre de logements, simplification et rationalisation des normes, promotion de procédés constructifs favorisant la durabilité et la réversibilité des bâtiments.