Question soumise le 24 novembre 2011

M. Daniel Raoul attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement sur le droit de consultation des pièces justificatives de charges par les copropriétaires avant la réunion de l'assemblée générale.

L'article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ouvre à tout copropriétaire, le droit de consulter les pièces justificatives des charges pendant au moins un jour ouvré avant la réunion de l'assemblée générale appelée à connaître les comptes.

Selon l'article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les modalités de consultation, telles que les a arrêtées une assemblée générale, doivent être rappelées dans la convocation à l'assemblée qui examinera les comptes, laquelle convocation constituant le point de départ de la période de consultation.

Cependant, la législation n'impose pas que soient fixées les modalités de consultation, pas plus qu'elle ne tire les conséquences induites par ce défaut. Il en résulte que, pour exercer ses droits, un copropriétaire doit engager les frais d'une procédure soumise à différents aléas, dont les manœuvres dilatoires du syndic, qui rendent pratiquement impossible une consultation pendant le délai réservé à cet effet.

Aussi, il lui demande de bien vouloir compléter la réglementation :

soit en édictant l'obligation pour tout syndic, sous la sanction de nullité de son mandat, de soumettre à l'approbation de l'assemblée générale un projet fixant les modalités précises de consultation des pièces justificatives, dans le respect de l'article 18-1 visé ci-dessus ;

soit, à défaut d'une telle mesure, en subordonnant l'exigibilité des charges à l'encontre d'un copropriétaire à l'exercice effectif, sur sa demande formelle, de la consultation des pièces, pendant la période et pour toute la durée légalement prévues, en imposant au syndic de satisfaire cette demande.

Réponse émise le 16 février 2012

L'article 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis encadre la consultation, par les copropriétaires, des pièces justificatives de charges entre la date de convocation de l'assemblée générale devant se prononcer sur l'approbation des comptes et la tenue de cette assemblée. Ainsi, durant cette période, le syndic doit tenir les pièces justificatives à la disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré, selon les modalités de consultation préalablement fixées par l'assemblée générale et rappelées aux copropriétaires par le syndic dans la convocation. Si les textes ne prévoient pas les conséquences d'un défaut de décision de l'assemblée générale concernant les modalités de consultation des pièces justificatives, la jurisprudence apporte les précisions nécessaires. Ainsi, l'absence de décision de l'assemblée générale ne pouvant remettre en cause le droit de consultation reconnu aux copropriétaires par la loi, le syndic doit malgré tout tenir les pièces justificatives à la disposition des copropriétaires pendant le délai séparant la convocation de l'assemblée générale de la tenue de celle-ci (Cass. Civ. 3e 4 janv. 1991, 8 juin 1994, 12 avr. 2005 ; CA Paris, 21 févr. 1997, 29 sept. 1997). Le syndic ne pouvant se substituer à l'assemblée générale pour fixer les conditions de consultation des pièces justificatives, tout copropriétaire peut en principe demander à consulter les pièces le jour ouvré de son choix, sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fond. De plus, l'accès aux pièces justificatives peut être ordonné par le juge des référés à la demande de tout copropriétaire (TGI Moulins, 17 mars 1986). Dans le cas où le copropriétaire n'a pas été mis à même d'exercer le droit de consultation qu'il tient de la loi, il peut demander l'annulation des décisions d'assemblées générales ayant des incidences sur les charges susceptibles de lui être imputées (CA Versailles, 22 nov. 1990 ; CA Paris, 11 sept. 1992). Enfin, si les assemblées générales antérieures n'ont pas fixé les modalités de consultation des pièces justificatives, la non-inscription à l'ordre du jour d'un projet de résolution précisant les modalités de consultation est susceptible, sous réserve de l'appréciation souveraine des juges du fonds, d'engager la responsabilité du syndic. Dans ces conditions, le droit des copropriétaires de consulter les pièces justificatives des charges est suffisamment garanti, même en l'absence de décision d'assemblée générale déterminant les modalités de consultation. Dès lors, il n'est pas envisagé de modifier la réglementation pour prévoir ou que le syndic ait l'obligation d'inscrire à l'ordre du jour la question des modalités de consultation des pièces justificatives à peine de nullité de son mandat, ou que l'exigibilité des charges à l'égard de chaque copropriétaire soit soumise à la consultation préalable des pièces justificatives, d'autant que c'est, au final, l'approbation du montant définitif de la dépense qui rend exigibles les charges.