Question soumise le 15 décembre 2011

M. Roland Povinelli attire l'attention de Mme la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement sur le non-contrôle des morcellements fonciers, depuis l'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme en date du 1er octobre 2007. Cette réforme, en supprimant ce contrôle (ex-article R. 315-54 du code de l'urbanisme), a laissé la faculté aux propriétaires de diviser leurs propriétés, bâties ou non bâties, en attribuant la surface minimale imposée par le schéma d'assainissement communal au terrain détaché, en vue de la construction, et en conservant à la parcelle déjà bâtie une superficie inférieure à la surface minimale. De pareilles pratiques pourraient entraîner sur certains terrains de véritables cas d'insalubrité en raison des faibles dimensions des zones d'épandage des effluents des fosses septiques.

L'absence de contrôle des morcellements dans les zones non desservies en assainissement collectif, est, en l'état actuel, générateur potentiel d'anarchie fonctionnelle et de problèmes d'insalubrité du fait de la création, sur des parcelles déjà bâties, de surfaces inférieures à celles imposées dans lesdites zones. Il apparaît dès lors important de rétablir le contrôle des morcellements fonciers dans les zones urbaines des plans locaux d'urbanisme (PLU) couvertes par un schéma communal d'assainissement approuvé et non desservies en assainissement collectif. Ce contrôle aurait pour but d'interdire la création de nouveaux tènements, bâtis ou à bâtir, de surfaces inférieures à la surface minimale fixée dans la zone par le règlement du PLU au titre de l'article L. 123-1-5-12 du code de l'urbanisme. Ces surfaces minimales sont nécessaires à l'absorption par le sol des effluents des dispositifs d'assainissement autonomes.

Il lui demande ainsi de bien vouloir prendre position sur cette question.

Réponse émise le 19 avril 2012

La réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur au 1er octobre 2007 a étendu la définition du lotissement à l'ensemble des divisions effectuées afin de produire des terrains à bâtir. Les divisions qui faisaient auparavant l'objet d'une autorisation délivrée au titre de l'article R. 315-54 du code de l'urbanisme constituent désormais un lotissement. Elle n'a pas eu d'incidence sur le contrôle de la taille minimale de la partie de l'unité foncière déjà bâtie, qui avait été supprimé par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. La suppression de ce contrôle n'est pas remise en cause aujourd'hui car il participe de la lutte contre l'étalement urbain en empêchant que des règles trop restrictives limitent la division de terrains déjà bâtis et donc la densification des zones urbaines. Le risque que cette souplesse génère des difficultés liées à l'insuffisance de la taille des parcelles déjà bâties issues de ces divisions est très limité. En effet, si une taille minimale de terrain est fixée à l'article 5 du plan local d'urbanisme en raison des contraintes d'assainissement et si la construction existante est dotée d'un assainissement autonome suffisant, il est vraisemblable que son terrain d'assiette intègre la partie du terrain accueillant ce dispositif. Si le dimensionnement du terrain a été réalisé au plus juste, l'article 5 du document d'urbanisme permettra de s'opposer à tout projet d'extension de cette construction. Si la construction n'est pas encore dotée d'un dispositif d'assainissement non collectif adapté, le projet de division peut faire l'objet d'un refus sur la base de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dans la mesure où l'impossibilité de mettre aux normes la construction existante du fait de la réduction de son terrain d'assiette présente un risque pour la salubrité publique.