Question soumise le 26 juillet 2012

Mme Marie-Noëlle Lienemann attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur le marché conclu le 9 novembre 2011 par Réseau ferré de France (RFF), établissement public à caractère industriel et commercial, avec des prestataires privés pour gérer et valoriser son patrimoine ferroviaire et immobilier.

De 1997 à 2007, RFF avait confié cette mission à son partenaire historique, la SNCF, et, depuis 2007, il a souhaité la mettre en concurrence avec d'autres gestionnaires. Les marchés venant à expiration fin 2011, RFF a donc lancé un appel d'offres européen.

Elle souhaite que le Gouvernement indique à la représentation nationale les clauses et garanties qui ont été introduites sur le foncier qui sera ainsi aménagé et qui ne servirait pas de façon impérative aux activités ferroviaires afin d'assurer la production d'un nombre élevé de logements, et tout particulièrement de logements sociaux (locatif et accession). En effet, le Gouvernement communique régulièrement sur sa volonté de mobiliser le foncier public pour résorber la crise du logement.

Comment la procédure engagée peut-elle garantir aux différents acteurs de l'immobilier, et en premier lieu aux organismes HLM, d'une part, que l'aménagement de ces terrains ne sera pas prioritairement attribué aux promoteurs privés bénéficiaires du présent appel d'offres et, d'autre part, que les charges foncières seront limitées afin de stopper la hausse permanente des prix des terrains ainsi que celle des logements ?

Elle lui demande donc quelles garanties elle apportera aux différents acteurs de l'immobilier et en premier lieu aux organismes HLM.

Réponse émise le 3 janvier 2013

La mobilisation et la cession du foncier des établissements ferroviaires en vue de la production de logements sociaux est une préoccupation au cœur de l'action du ministère de l'égalité des territoires et du logement (METL). Le Gouvernement a déposé un projet de loi ayant notamment pour objet la mobilisation du foncier public en faveur du logement dont il attend l'adoption d'ici la fin de l'année. La ministre de l'égalité des territoires et du logement propose de mobiliser le foncier de l'État et de ses établissements publics afin d'impulser ou de débloquer des opérations visant à construire des logements et notamment du logement social. Ce projet de loi concerne les terrains nus ou bâtis du domaine de l'État et de ses opérateurs qu'ils ont décidé de céder et qui sont propices à la réalisation d'opérations de construction de logements comportant une part sociale. Concernant spécifiquement la production de logements sociaux, locatifs ou en accession, le dispositif de décote déjà existant sera renforcé au point d'envisager une décote totale pour un programme exclusivement social en secteur tendu notamment. Le projet de loi présenté vise les établissements ferroviaires comme contributeurs au programme de mobilisation du foncier public en faveur du logement. Cette mobilisation concerne les sites qui sont déclarés inutiles à la poursuite des activités ferroviaires et peuvent en ce sens être mutables pour la réalisation de programmes de logements, y compris sociaux. Le processus de cession prévoit non seulement une information préalable de la collectivité, mais aussi la faculté pour la collectivité d'exercer son droit de priorité pour acquérir sur saisine du vendeur ; accompagnée d'une estimation de France Domaine. Les collectivités disposent, ainsi, d'une parfaite information pour mettre en œuvre une politique de construction de logements, ou plus spécifiquement de logements sociaux. Dans la pratique, le prix de cession est le plus souvent déterminé sur la base d'un programme avec compte à rebours prenant en compte la présence de logements sociaux, plutôt que sur la base d'une estimation sommaire par comparaison. À ce stade, si la collectivité détentrice du droit de priorité souhaite s'engager dans la construction de logements sociaux, elle peut faire valoir ses orientations et renégocier un prix de cession en conformité avec la typologie du programme à réaliser. Il n'y a donc pas de cession directe au plus offrant, ou à un prix incompatible avec la présence de logement social. En effet, le Conseil national de valorisation du foncier public préconise que, pour un bien ferroviaire participant à la production de logements sociaux, une décote de fait s'applique, permettant à la collectivité, qui s'engage dans la production de logement social, de bénéficier d'un prix inférieur à celui du marché ou directement calculé par compte à rebours aménageur. L'application de cette doctrine est le gage de la contribution des établissements publics à caractère industriel et commercial à la production de logements y compris sociaux. Réseau ferré de France (RFF) a confié la gestion et la valorisation de son patrimoine à des prestataires privés, et leur rémunération, en matière de pilotage de l'activité des cessions, est liée au montant effectif des prix de cession. Ce mode de calcul des rémunérations des prestataires qui vise à maximiser les prix de cession, pourrait conduire ces derniers à éviter les pistes conduisant à des décotes qui réduiraient d'autant leur rémunération. Même si ce risque est pour une large part neutralisé par l'usage du droit de priorité au bénéfice des communes, RFF sera invité à réviser et renégocier les contrats de gestion en cours. Si la politique de valorisation du foncier vise à honorer les contrats d'objectifs de cession des actifs ferroviaires en vue de garantir le financement des investissements à venir, les modifications législatives prévues ne constituent pas, de l'avis de RFF, un handicap à leur bonne exécution. En effet, la redynamisation de la mobilisation du foncier public en faveur du logement est perçue comme positive et de nature à fluidifier le marché, pour permettre des volumes de cession plus importants. Ces modifications sont au bénéfice de tous les producteurs de logement, notamment social, et les organismes HLM y trouvent naturellement toute leur place. Ainsi, pour garantir une plus grande transparence des cessions des fonciers ferroviaires et un accès aux collectivités ou aux organismes constructeurs de logements sociaux, le Gouvernement invitera RFF à amender le mode de rémunération de ses prestataires chargés de la gestion de son patrimoine, et incitera les collectivités locales à faire valoir leur droit de priorité dans les secteurs les plus tendus et dont les besoins en logements sociaux sont validés dans le programme local de l'habitat de la collectivité compétente en matière d'aménagement et de logement.