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Alain Houpert
Question écrite N° 3214 au Ministère du logement
Logement : résiliation du bail
Question soumise le 22 novembre 2012
M. Alain Houpert attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur l'impossibilité pour une commune, en particulier rurale, de reprendre possession du logement qu'elle a loué à un locataire de mauvaise foi, parce que le contrat de bail ne peut pas être résilié. En effet, il devient fréquent que le locataire indélicat quitte le logement, sans être à jour de ses loyers ni avoir restitué les clés à la commune et résilié son bail. En l'état actuel de la législation, la commune propriétaire ne peut pas relouer son logement tant que l'ancien bail n'a pas été dénoncé : il peut se passer beaucoup de temps avant de connaître la nouvelle adresse du locataire indélicat, la caisse d'allocations familiales à qui il a pu adresser une nouvelle demande d'aide personnalisée au logement refusant de communiquer ses nouvelles coordonnées. Il en est de même quand la commune a désormais la preuve que son ancien locataire est parti s'installer dans une commune voisine mais qu'il reste pourtant injoignable. Ceci conduit la commune à laisser son logement vacant, contre son gré, sans pouvoir le relouer, alors même qu'elle a pu engager d'importants travaux de rénovation précédemment. C'est pourquoi il lui demande d'envisager d'accorder aux communes, dans ces cas précis, le droit de résilier d'office le bail, pour ne plus être les victimes de ces locataires peu scrupuleux. Il la remercie de sa réponse.
Réponse émise le 22 mai 2014
La location d'un bien immobilier appartenant au domaine privé d'une commune relève des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Pour reprendre possession de son bien immobilier, et en l'absence de dispositions spécifiques prévoyant la reprise des locaux abandonnés, le bailleur était contraint de se conformer à la procédure de droit commun et ainsi d'engager une action en résiliation de bail et en expulsion. Les délais prévus par cette procédure la rendaient anormalement longue alors que le locataire n'occupait plus les lieux. Aussi, la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010 relative à l'exécution des décisions de justice, aux conditions d'exercice de certaines professions réglementées et aux experts judiciaires, a instauré une procédure spécifique de reprise des locaux abandonnés par le locataire et a introduit un article 14-1 à la loi du 6 juillet 1989 précitée. Les modalités d'application de cette loi concernant la reprise de locaux abandonnés ont été précisées par le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon. Désormais, lorsque certains éléments factuels sont réunis et permettent de croire en l'abandon des locaux (absence de consommations d'eau, d'électricité et de gaz, témoignages des voisins, logement vide, boîte aux lettres pleine, défaut de paiement des loyers, nouvelle adresse connue...), le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe bien le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier, peut être contenue dans un commandement de justifier d'une assurance locative ou dans un commandement de payer. À l'échéance du délai d'un mois à compter de la signification de la mise en demeure, le bailleur peut demander à un huissier de justice de constater de l'état d'abandon du logement. Le procès verbal de l'huissier est dressé dans les conditions prévues à l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et fait l'objet d'une requête devant le juge d'instance. S'il ressort des éléments fournis par le requérant que les locaux ont été abandonnés par le locataire, le juge du tribunal d'instance pourra déclarer la résiliation du précédent bail et ordonner la reprise des lieux. Le cas échéant, il peut statuer sur la demande en paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de location et sur le sort du mobilier. Une copie de l'ordonnance est signifiée par acte d'huissier au locataire. Le locataire dispose alors d'un mois pour former opposition à l'ordonnance. En l'absence d'opposition suivant la signification, l'ordonnance produit tous les effets d'un jugement passé en force de choses jugées. La procédure, ainsi instaurée, permet une reprise des lieux simplifiée par rapport à une procédure d'expulsion classique. En effet, la reprise des lieux s'effectue immédiatement, une fois l'ordonnance devenue exécutoire, sans avoir à solliciter le concours de la Force publique. L'huissier de justice pouvant la mettre à exécution, assisté des personnes prévues à l'article 21-1 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 modifiée portant réforme des procédures civiles d'exécution. Dans ces conditions, le Gouvernement n'envisage pas de modifier à nouveau la législation relative à la reprise des locaux abandonnés.
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