Question soumise le 6 décembre 2012

M. Daniel Percheron attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice, sur les risques engendrés par les pratiques indélicates de certains groupes immobiliers à l'égard de personnes ayant recours à la multipropriété.

Le régime juridique de la multipropriété, régi par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit les modalités de retrait des associés de la société d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. Certains groupes immobiliers tentent de tirer profit de cette législation, au détriment des personnes ayant recours à la multipropriété.

Ces groupes cherchent à acquérir les deux tiers des parts de la société afin d'en prendre le contrôle. Ils proposent, pour ce faire, de racheter des parts auprès de certains associés souhaitant s'en défaire, très souvent à un prix largement inférieur à leur valeur réelle.

Ils peuvent alors parvenir à prendre le contrôle de la société et sont ensuite aptes, au cours d'une assemblée générale, à obtenir le vote décidant de procéder à sa dissolution. Ayant donc racheté à bas prix l'immeuble, ces groupes peuvent devenir pleins acquéreurs de la propriété, après qu'elle a été mise en liquidation. Enfin, ils réalisent une plus-value substantielle en revendant le bien à la découpe en pleine propriété.

Il lui demande donc quelles sont les intentions du Gouvernement pour prévenir ce type de pratiques contre lesquelles les personnes ayant recours à la multipropriété ne parviennent guère à se prémunir.

Réponse émise le 3 octobre 2013

L'attribution par une société d'un immeuble à usage d'habitation en jouissance par périodes de parts à ses associés s'exerce dans le cadre de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. La prise de contrôle d'une telle société au moyen du rachat des parts sociales ou actions des associés par un investisseur ne constitue pas, en soi, une opération illicite. Il est loisible à chaque associé de céder ses parts sociales ou actions ou de refuser de donner suite à une offre d'achat, notamment parce qu'il l'estimerait insuffisante. L'article 13 de la loi du 6 juillet 1986, tel que modifié par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit que tout associé peut demander à tout moment à la gérance de la société la communication de la liste des noms et adresses des autres associés ainsi que la répartition des parts sociales et des droits de jouissance qui y sont attachés. L'exercice de cette faculté doit permettre aux associés de se connaître, malgré leur nombre et leur éparpillement, et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts, notamment à l'occasion de semblables opérations. Par ailleurs, la majorité des deux tiers des voix des associés requise par l'article 16 de la loi du 6 janvier 1986 pour voter la dissolution anticipée de la société et fixer les modalités de sa liquidation constitue une majorité significative qu'il n'est pas envisagé de renforcer. Les associés minoritaires, s'ils estiment que la décision de dissolution anticipée est contraire à l'intérêt social et qu'elle n'a été prise que dans l'unique dessein de favoriser les membres de la majorité au détriment des membres de la minorité, peuvent saisir les juridictions compétentes d'une demande d'annulation de la décision sur le fondement de l'abus de majorité. Enfin, en cas de liquidation frauduleuse, la mise en cause de la responsabilité pénale et civile du liquidateur peut également être envisagée. Le droit actuel offre donc une protection aux associés de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé. Toutefois, l'attention du Gouvernement ayant été appelée par des associations de consommateurs et par des parlementaires, la direction des affaires civiles et du sceaux a constitué un groupe de travail interministériel afin de proposer des modifications législatives qui porteront notamment sur la difficulté à sortir des sociétés de temps partagé (marché de la revente des parts sociales réduit ; droit de retrait jugé trop restrictif) ; le manque de transparence de la gestion de certaines sociétés, particulièrement celles dont l'immeuble est inclus dans une copropriété ; l'augmentation des charges ; le rachat spéculatif de parts sociales de sociétés de temps partagé, par des investisseurs, dans le but d'imposer leur dissolution anticipée puis la vente de l'immeuble social au détriment des associés minoritaires souhaitant la poursuite de l'activité.