Question soumise le 13 décembre 2012

M. Éric Doligé interroge Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement au sujet des possibles effets de la délivrance d'un certificat d'urbanisme (CU), qu'il s'agisse d'un CU d'information ou d'un CU d'opération, vis-à-vis des règles en matière de préemption.

Plus précisément, il demande si le fait qu'aucun droit de préemption urbain (DPU) ne figure dans un tel certificat d'urbanisme empêcherait une commune de préempter à la vente du bien considéré – du moins durant les 18 mois suivant sa délivrance – alors même qu'elle aurait institué ledit DPU, mais postérieurement à la délivrance du CU concernant ce bien.

L'actuel article L. 410-1 du code de l'urbanisme – issu de l'article 15 de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme – prévoit que tout CU indique au moins les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain. Il précise que, lorsque la demande de CU précise un projet d'opération déterminé, le CU indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération (ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus).

Pour sa part, l'article R. 410-15 prévoit clairement que « le certificat d'urbanisme indique si le bien est situé ou non à l'intérieur du périmètre d'un des droits de préemption définis par le code de l'urbanisme ».

Ensuite, l'article L. 410-1 dispose que, « lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ».

De son point de vue, il paraîtrait difficilement acceptable que l'application d'un droit de préemption institué par la commune puisse être « bloquée » par la délivrance d'un CU, quel qu'il soit d'ailleurs, antérieurement à l'institution du droit correspondant. En effet, l'élément fondamental en la matière lui paraît devoir être le moment de la vente puisque si, à ce moment-là, le DPU existe, une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) s'impose en tout état de cause. Il ne comprend pas en quoi la délivrance devrait remettre ce principe en cause.

Il n'en reste pas moins que le texte est clair lorsqu'il dispose que les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété « tels qu' [elles] existaient à la date du certificat » ne peuvent être remises en cause.

Dès lors, ne disposant d'aucun élément doctrinal – ni jurisprudentiel – précis qui viendrait corroborer l'idée que cette règle figurant à l'article L. 410-1 devrait impliquer de mettre de côté le DPU lorsque celui-ci a été institué postérieurement à la délivrance du certificat, il sollicite son éclairage afin que l'investigation des textes précités ne débouche pas sur une aporie.

Réponse émise le 12 septembre 2013

L'article L. 410-1 du code de l'urbanisme précise que : « lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique ». Le droit de préemption urbain n'y figure pas, car il constitue de fait une limitation administrative au droit de propriété. Un récent arrêt du 21 mai 2008 n° 296156 du Conseil d'État publié au recueil Lebon le réaffirme : « toute décision de préemption d'un bien apporte une limitation au droit de propriété ». En conséquence, si le droit de préemption est instauré postérieurement à la délivrance d'un certificat d'urbanisme sur un terrain, il ne peut pas être appliqué en cas de vente dudit terrain pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme.