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Samia Ghali
Question écrite N° 11684 au Ministère de la justice
Vente d'un bien immobilier indivis
Question soumise le 22 mai 2014
Mme Samia Ghali attire l'attention de Mme la garde des sceaux, ministre de la justice sur la procédure de vente d'un bien immobilier indivis. L'indivision, qui est très souvent la résultante d'une succession, est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un ou de plusieurs biens. En cas de conflit entre les légataires, la gestion de cet héritage peut se révéler extrêmement lourde. En effet, dans le cas d'un bien immobilier, il est nécessaire de recueillir le consentement de l'unanimité des indivisaires pour réaliser certains travaux non urgents, procéder au renouvellement d'un bail commercial ou à la vente de la propriété. Le nombre de successeurs de même que leur éloignement géographique peuvent perturber la bonne administration du bien concerné avec le risque d'immobilisme, de détérioration de l'immeuble ou de mise en péril de l'intérêt commun. La loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures est venue ajouter un article 815-5-1 dans le code civil permettant aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits de demander l'aliénation du bien auprès du tribunal de grande instance. Cependant, la procédure peut se révéler longue, coûteuse et se heurter à l'opposition de certains héritiers ou du tribunal qui dispose de la faculté d'ajourner la vente si celle-ci est susceptible de porter une atteinte excessive aux droits de l'un des propriétaires indivis. Par ailleurs, les légataires perdent la maîtrise du processus de vente puisque celle-ci s'effectue obligatoirement aux enchères. Elle lui demande ainsi son appréciation quant à un allègement de ces démarches dans le cadre du « choc de simplification » prôné par le Président de la République.
Réponse émise le 25 septembre 2014
Le statut de l'indivision a été modifié par la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, portant réforme des successions et des libéralités, ainsi que, plus ponctuellement, par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures. L'objectif du législateur a été de remédier à certaines situations de blocage rencontrées par les personnes se trouvant en situation d'indivision notamment dans le cadre d'une succession, concernant la gestion des biens indivis, qui risquaient de mettre en péril la valeur de ces biens. Ainsi, comme évoqué dans la question, l'article 815-5-1 du code civil permet d'obtenir une autorisation judiciaire en cas d'opposition ou d'obstruction de certains co-indivisaires à l'aliénation d'un bien indivis, si cette aliénation ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette dernière procédure est certes soumise à des conditions strictes de recevabilité exigeant, notamment, que le demandeur dispose d'une majorité des deux tiers des droits indivis ; elle nécessite en outre de respecter un formalisme impliquant l'intervention du notaire aux fins d'information des indivisaires minoritaires ; elle conduit enfin à une licitation imposée. Ces contraintes s'expliquent cependant par le caractère doublement exceptionnel de la mesure : d'une part, elle facilite la vente forcée d'un bien indivis par dérogation à la règle de l'unanimité du consentement des indivisaires s'imposant en principe pour tout acte grave portant sur l'indivision ; d'autre part, elle dispense du recours à la procédure de principe qui est celle du partage, que la loi, précitée, du 23 juin 2006, avait entendu simplifier et accélérer. À ce dispositif, s'ajoute aussi la possibilité, pour tout indivisaire, de prendre, sur le fondement de l'article 815-2 du code civil, des mesures conservatoires même sans caractère d'urgence. L'article 815-3 du code civil a également substitué, pour un certain nombre d'actes d'administration, une règle de majorité qualifiée à la règle de l'unanimité. Enfin, d'autres dispositifs permettent aussi à un indivisaire de solliciter l'autorisation judiciaire de vendre sans le consentement des autres lorsque le refus de certains indivisaires de vendre met en péril l'intérêt commun, ou s'il y a urgence. Les mécanismes proposés par la loi permettent donc déjà d'assurer un équilibre entre la nécessaire prise en compte de l'intérêt de l'indivision et la protection des prérogatives liées au respect du droit de propriété de chacun des co-indivisaires.
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