Question soumise le 19 juin 2014

Mme Catherine Procaccia attire l'attention de Mme la ministre du logement et de l'égalité des territoires sur les honoraires des syndics de copropriété et les répercussions de loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové
(dite « Alur »).

Au cours des débats sur la loi « Alur », plusieurs parlementaires avaient émis des interrogations sur les surcoûts que les syndics allaient reporter sur les copropriétaires du fait des nouvelles obligations. Malheureusement, ces craintes se sont avérées exactes et de nombreuses copropriétés ont la mauvaise surprise de constater, en assemblée générale, une hausse des charges de plus de 5 %, atteignant même parfois 29 %.

Justification des syndics : l'accroissement impressionnant des documents exigés pour la conclusion d'une promesse de vente, situation dénoncée aussi par les notaires et qui freine les transactions immobilières dans un marché déjà mal en point.

De plus, les syndics de copropriété facturent environ 1 000 euros de plus la création des comptes séparés, maintenant obligatoires. Ils justifient cette hausse - qui, en moyenne, atteint 23,6 %- par la disparition de la rémunération des avoirs par les banques à partir du moment où les comptes sont séparés.

Comme certains professionnels du secteur, elle s'interroge sur la réalité de la charge supplémentaire de travail pour des tâches qui sont pourtant, depuis longtemps, automatisées dans les plus gros cabinets et souhaiterait qu'elle lui indique si elle entend ou non alléger et simplifier rapidement les démarches induites par cette loi dont de nombreux décrets d'application n'ont pas encore été publiés.

Elle souhaiterait aussi savoir si les arguments avancés par des syndics s'agissant du surcoût des comptes séparés sont justifiés et, dans un tel cas, si elle entend intervenir auprès des banques ou encadrer la hausse maximale.

Enfin, elle souhaite l'interroger sur ses intentions concernant les sites internet de ventes immobilières qui n'affichent pas la surface dite « Carrez ». Elle rappelle, en effet, qu'elle avait fait voter cet amendement au Sénat et ne comprend pas pourquoi sa disparition en commission mixte paritaire, alors qu'il introduisait plus de transparence sur le marché.

Réponse émise le 23 juillet 2014

Mme Catherine Procaccia. Madame la ministre, je souhaite attirer votre attention sur les complications résultant de l'application de certaines dispositions de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR.

Déjà, lors des débats sur cette loi tant au Sénat qu'à l'Assemblée nationale, plusieurs parlementaires avaient émis des interrogations quant aux surcoûts que les syndics pourraient reporter sur les copropriétaires du fait des nouvelles obligations. Malheureusement, ces craintes se sont révélées exactes : de nombreuses copropriétés ont ainsi eu la mauvaise surprise de constater récemment, lors de l'assemblée générale, une hausse des charges de plus de 5 %, atteignant même parfois 29 %.

La justification donnée par les syndics est l'accroissement impressionnant des documents exigés pour la conclusion d'une promesse de vente - nul ne le contestera -, situation qui est dénoncée par les notaires et freine les transactions immobilières dans un marché déjà mal en point. Je crois que vous êtes sensible à cette situation, madame la ministre.

De plus, les syndics de copropriété facturent environ 1 000 euros en supplément pour la création de comptes séparés, maintenant obligatoires. Ils justifient cette hausse, qui atteint 23,6 % en moyenne, par la disparition de la rémunération des avoirs par les banques à partir du moment où les comptes sont non plus agrégés, mais séparés. Comme plusieurs professionnels du secteur, je m'interroge sur la réalité de cette charge de travail supplémentaire, s'agissant de tâches qui, pour la plupart des gros cabinets, étaient depuis bien longtemps automatisées.

Madame la ministre, entendez-vous ou non, d'une façon générale, alléger et simplifier rapidement les démarches induites par cette loi dont de nombreux décrets d'application n'ont pas encore été publiés ? Les arguments des syndics relatifs au surcoût des comptes séparés sont fondés ? Dans l'affirmative, entendez-vous intervenir auprès des banques ou encadrer la hausse maximale ?

Enfin, je saisis l'occasion de cette séance de questions orales pour vous demander quelles sont vos intentions concernant les sites internet de vente immobilière qui n'affichent pas la surface« Carrez ». L'amendement qui avait été adopté par le Sénat, sur mon initiative, avec un avis plutôt favorable des différents participants, a disparu du texte adopté par la commission mixte paritaire. Pourtant, son adoption aurait permis d'introduire davantage de transparence sur le marché, et j'ai du mal à comprendre que l'on s'y refuse.

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme Sylvia Pinel,ministre du logement et de l'égalité des territoires. Madame la sénatrice Catherine Procaccia, vous avez raison, la relance de la construction est bien une priorité de ce gouvernement afin de soutenir les entreprises du secteur qui connaissent des difficultés et de permettre l'accès au logement.

Vous m'interrogez plus particulièrement sur les difficultés de mise en œuvre de certaines dispositions de la loi ALUR relatives aux transactions immobilières soulignées par les professionnels de l'immobilier et les notaires, notamment les dispositions relatives aux informations dues aux futurs copropriétaires.

Sans remettre en cause la finalité de ces mesures, à savoir une meilleure information de l'acquéreur, le Gouvernement a déposé des amendements, dans le cadre de la discussion du projet de loi relatif à la simplification de la vie des entreprises qui comporte des dispositions l'habilitant à prendre des ordonnances, pour faciliter les modalités de notification des pièces annexes aux promesses ou aux actes de vente, notamment par la dématérialisation.

Le champ d'application de cette obligation d'informer pourra également être restreint, afin d'exclure les ventes de lots constitués uniquement de locaux secondaires, tels que les garages ou les places de parking.

En ce qui concerne la tarification des syndics, un certain nombre de dispositions de la loi ALUR permettront de renforcer la transparence des contrats de syndics et de supprimer les abus dont vous faites état : mise en concurrence obligatoire au moment du renouvellement du contrat, renforcement du caractère « comparable » des contrats, en faisant des prestations forfaitaires la règle et non l'exception, mise en place d'un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, que j'installerai très prochainement, et d'une commission de contrôle chargée de sanctionner les abus.

Vous indiquez enfin que vous ne comprenez pas les raisons de la disparition, en commission mixte paritaire, d'une disposition introduite par l'amendement que vous aviez déposé, tendant à imposer la mention de « la surface habitable prévue au titre de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Je tiens à rappeler que la rédaction de cet amendement souffrait d'imprécisions dans sa rédaction. En effet, la surface habitable prévue au titre de l'article 46 précité est non pas la surface habitable, mais la surface privative, dite « Carrez », calculée d'une autre façon. Cet amendement n'était donc pas de nature à améliorer la transparence des annonces figurant sur les sites internet de vente immobilière et introduisait une confusion entre deux notions qui pouvait être source d'insécurité juridique.

Comme vous le voyez, madame la sénatrice, un certain nombre des préoccupations que vous avez exprimées dans votre question trouveront une réponse dans les ordonnances que le Gouvernement entend prendre.

Mme la présidente. La parole est à Mme Catherine Procaccia.

Mme Catherine Procaccia. Madame la ministre, je vais me précipiter sur le projet de loi que vous avez mentionné et dont la discussion commence aujourd'hui à l'Assemblée nationale, me semble-t-il, afin d'examiner les dispositions de simplification relatives au problème que j'ai soulevé, dont tout le monde se plaint et auquel vous avez été sensible.

En ce qui concerne les honoraires des syndics, leur transparence peut effectivement être améliorée. En revanche, vous ne m'avez pas apporté de réponse sur l'augmentation des coûts que les syndics justifient par l'obligation de créer des comptes séparés, alors que ceux-ci existaient déjà le plus souvent. Or cette situation crée des difficultés énormes pour les petites copropriétés. Je regrette donc de ne pas avoir obtenu d'éléments précis de votre part sur ce point.

Enfin, concernant mon amendement, vous avez évoqué à la fois votre souci de la transparence et la confusion que son adoption aurait pu entraîner. Sur ce dernier point, j'observe que le Gouvernement aurait pu reformuler cette disposition s'il l'avait vraiment souhaité. Pour l'instant, les sites internet affichent des surfaces qui ne correspondent pas du tout à la réalité ! Je ne sais pas si l'adoption de mon amendement aurait été source de confusion, mais je constate que l'affichage des surfaces sur les sites internet est mensonger, et j'espère bien que le Gouvernement va mettre fin à cette situation.