Question soumise le 12 mai 2016

Être alerté lorsque cette
question aura une réponse

par email

M. Vincent Eblé attire l'attention de M. le ministre des finances et des comptes publics sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière lors de la revente des actifs détenus dans le cadre d'une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficiant du dispositif dit « Malraux ».

Lors de la cession de biens ou droits immobiliers, la plus-value brute immobilière est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.

Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives.

Sont donc ainsi exclues les dépenses de travaux qui ont été déduites, pour l'assiette de l'impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d'une réduction ou d'un crédit d'impôt.

L'article 199 tervicies du code général des impôts (CGI), créé par la loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009, instaure un mécanisme de réduction d'impôt, communément dénommé « Malraux » en faveur des personnes réalisant un investissement immobilier consistant en des opérations de restaurations immobilières dans des quartiers urbains limitativement spécifiés.

Le dispositif trouve aussi à s'appliquer aux personnes qui souscrivent des parts de SCPI dont l'objet est de réaliser des opérations de restauration immobilière dans les conditions de l'article 199 tervicies du CGI.

Dans le cas particulier d'un investissement « Malraux », réalisé sous le régime juridique d'un contrat de vente d'immeuble à rénover (VIR), l'investisseur, bien que bénéficiant d'une réduction d'impôt assise sur les travaux de restauration complète de l'immeuble pourra également tenir compte desdits travaux pour former son prix d'acquisition et déterminer le calcul de la plus-value immobilière.

Au regard des règles ci-dessus rappelés, il paraît opportun d'attirer son attention au sujet des modalités de taxation des plus-values immobilières lors de la revente d'actifs immobiliers détenus par des SCPI de type « Malraux ».

De ce qui précède et au-delà d'une acquisition réalisée selon la VIR par une SCPI « Malraux », il apparaît que, quand bien même l'acquisition ne serait réalisée sous ce dispositif, la plus-value de cession se devrait de tenir compte, pour déterminer le prix de revient de l'immeuble, de la totalité des travaux réalisés par la SCPI « Malraux » - par ailleurs non déduits pour la détermination des revenus fonciers de celle-ci - et ce, nonobstant le bénéfice de la réduction d'impôt qui aura été acquis par l'associé du chef de la souscription au capital de celle-ci et non au regard des travaux entrepris par la SCPI.

Il lui demande de bien vouloir confirmer cette analyse, en rappelant que dans un domaine à peu près similaire, une réponse à la question écrite n° 24309 publiée au JO Sénat le 27 juillet 2000, rendue dans le cadre des investissements sur la construction de logements neufs ou assimilés en outre-mer réalisés par le biais d'une SCPI (ancien article 199 undecies du CGI), prévoyait que la circonstance que les associés aient bénéficié d'une réduction d'impôt pour la souscription de parts dans une société était sans incidence sur la détermination de plus-value imposable afférente au logement cédé par la société.

Réponse

Cette question n'a pas encore de réponse.