Question soumise le 3 août 2017

Mme Colette Giudicelli attire l'attention de M. le ministre de l'économie et des finances concernant le régime de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable lors de la revente d'un bien immobilier.

Depuis quelque temps, l'administration fiscale et les services vérificateurs exigent, pour permettre d'appliquer la TVA sur marge sur le prix de revente des lots de terrains à bâtir, des conditions non prévues par la réglementation, à savoir que le bien acquis et le bien revendu doivent avoir la même qualification, ce qui implique notamment, selon l'administration, une division préalable à l'acquisition.

Il ressort des réponses récentes que la possibilité de recourir à la TVA sur marge par un aménageur ne peut être qu'exceptionnelle, confirmant la position de l'administration.

Au moment où les collectivités souhaitent promouvoir l'accession sociale à la propriété et où l'État accompagne les particuliers par des mesures favorables à l'accession, il serait préjudiciable qu'une hausse du prix d'acquisition vienne pénaliser le mouvement, sauf à demander une nouvelle fois à ces mêmes collectivités de prendre en charge le surcoût de TVA.

Elle souhaiterait donc savoir s'il ne vaudrait pas mieux réexaminer cette question afin que soit rétabli le principe d'application de la TVA sur marge selon les principes antérieurs.

Réponse émise le 7 septembre 2017

L'article 268 du code général des impôts (CGI) prévoit que la cession d'un terrain à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la marge lorsqu'il n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale. La mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total suppose ainsi nécessairement que le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique. Appliquer le régime de la marge dans d'autres cas aboutirait à l'impossibilité de calculer l'assiette taxable puisque le prix de vente et le prix d'achat porteraient sur des biens dissemblables. Ainsi, dans le cas d'un lot revendu comme terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d'assiette d'un immeuble bâti et comme tel assimilé à ce dernier, l'identité entre le bien acquis et le bien revendu n'est pas vérifiée. Il en résulte que la revente doit être soumise à la TVA sur le prix de vente total. Il en est de même en cas de division parcellaire intervenue entre l'acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique telle une modification des superficies vendues par rapport à l'acte d'acquisition. La taxation de chaque cession de parcelle doit alors se faire sur le prix de vente total en application des articles 266 et 267 du CGI. En revanche, lorsque la division parcellaire est antérieure à l'acte d'acquisition initial, qu'un document d'arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d'identifier les différentes parcelles dans l'acte d'acquisition initial ou qu'un permis d'aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession initiale, la taxation sur la marge s'applique dès lors qu'aucun changement physique ou de qualification juridique des parcelles cédées n'est intervenu avant la revente. La circonstance que, lors de l'acquisition, l'acquéreur aurait manifesté l'intention de revendre par lots un terrain à bâtir, est sans incidence sur ces règles. Ces développements, qui figurent dans les réponses ministérielles publiées aux mois d'août et septembre 2016, se bornent à réitérer, en les explicitant, les règles applicables issues de l'article 16 de la loi n° 2010-237 du 9 mars 2010 ayant modifié l'article 268 du CGI, telles que commentées par la doctrine administrative. Il n'est par ailleurs pas prévu, à ce stade, de réexamen du régime de TVA applicable aux opérations immobilières.