Question soumise le 14 janvier 2021

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M. Philippe Dallier attire l'attention de M. le garde des sceaux, ministre de la justice, sur la ratification implicite de travaux effectués sans autorisation.

L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l'obligation, pour un copropriétaire, de solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour « des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

La jurisprudence admet que cette autorisation peut être accordée a posteriori. Cette autorisation a posteriori, également appelée « ratification », « régularisation » ou « entérinement » peut être accordée par l'assemblée générale soit de manière explicite, soit de manière implicite au travers du refus d'engager des poursuites contre le copropriétaire auteur des travaux. Le principe, posé par un arrêt de 2010 de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013), a été appliqué par de nombreux jugements ultérieurs de première instance ou d'appel (voir par exemple TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 9 juin 2011, n° 10/02207, CA Lyon, 1re ch. civ. b, 15 mai 2012, n° 11/02651, TGI Toulouse, 1re ch. civ., 26 févr. 2015, n° 11/02724, CA Versailles, 22 sept. 2016, n° 15/07048, TGI Paris, réf., 15 nov. 2017, n° 17/58384).

Dans l'arrêt précité (Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.013), la Cour de cassation admet le principe de ratification implicite mais le subordonne à « l'absence d'équivoque ». Elle renvoie toutefois la caractérisation de cette notion à l'appréciation souveraine des juges du fond.

Deux cas potentiels d'équivoque méritent d'être analysés.

En premier lieu, il y a lieu de relever que l'action en justice doit être votée à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965 et qu'une ratification expresse est, elle, soumise à des majorités plus contraignantes (articles 25, 25-1 ou 26). En conséquence, si l'action est justice est rejetée à la majorité de l'article 24 mais ne l'aurait pas été à celle des articles 25, 25-1 ou 26, il lui demande si le juge doit considérer que la situation est ambiguë et écarter la reconnaissance de la ratification implicite.

En second lieu, une autre difficulté juridique est susceptible de surgir lorsque les travaux concernent une partie commune spéciale. En effet, il est constant qu'en l'absence de syndicat secondaire, le syndicat des copropriétaires est la seule entité disposant de la qualité pour agir en justice ; en conséquence, tous les copropriétaires doivent participer au vote, même si l'action ne concerne qu'un seul bâtiment. Or, l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, lui, que les décisions afférentes aux parties communes spéciales doivent être prises par les seuls copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. En conséquence, si l'action en justice est repoussée à la majorité des copropriétaires mais ne l'aurait pas été à celle des copropriétaires de la partie commune spéciale, il lui demande si le juge doit, là aussi, considérer que la situation est équivoque et écarter ainsi toute ratification implicite.

Ces deux situations ne semblent pas avoir été tranchées par la jurisprudence. Or, ces asymétries de majorité sont susceptibles de créer, au sein des assemblées générales concernées, une grande insécurité juridique, source de tensions.

Il lui est donc demandé de bien vouloir clarifier les règles applicables à la ratification implicite et, le cas échéant, de proposer une modification de la loi du 10 juillet 1965. Compte tenu de la complexité et des enjeux du sujet soulevé, il paraît en effet difficile de s'en remettre, sur ce point, à l'appréciation souveraine des juges du fond.

Réponse

Cette question n'a pas encore de réponse.