Question soumise le 26 août 2021

Être alerté lorsque cette
question aura une réponse

par email

M. Michel Canévet attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la relance sur les difficultés d'application liées à la réponse à la question écrite d'un député du 2 avril 2019 (Journal officiel Assemblée nationale 2 avril 2019, n° 17425), et plus généralement au droit à déduction de la TVA dans les hypothèses de démembrement de la propriété de biens immobiliers.

La doctrine administrative permet, sous conditions, le transfert à l'usufruitier du droit à déduction dont est privé le nu-propriétaire (BOI-TVA-IMM-10-30). La condition est double : les droits réels doivent être immobilisés et le bien doit être utilisé pour des opérations soumises à TVA. L'objectif est de garantir le principe de neutralité de la TVA : l'usufruitier collectant la TVA sur l'intégralité des loyers, il paraît logique que la TVA ayant grevé l'acquisition du bien soit intégralement déductible, en ce compris la TVA afférente à la nue-propriété et ce alors même que le nu-propriétaire n'a pas de droit à déduction.

Dans ce cadre, la référence faite dans la réponse au député à la qualité d'assujetti du nu-propriétaire prête à confusion. Il en va ainsi d'autant plus que s'agissant de biens immobiliers, l'option TVA se fait par immeuble.

En application de la doctrine administrative, l'administration fiscale valide le transfert du droit à déduction afférent à la nue-propriété lorsqu'une société opérationnelle achète un bien immobilier en pleine propriété à un promoteur puis en cède la nue-propriété à une société civile immobilière (SCI). Elle refuse en revanche un tel transfert du droit à déduction lorsque la société opérationnelle acquiert l'usufruit d'un côté et la SCI la nue-propriété de l'autre. Pourtant, dans les deux hypothèses, le résultat est le même : au terme de l'usufruit, la SCI devient plein propriétaire, et les loyers sont soumis à la TVA sur toute la durée, la TVA étant collectée par la société opérationnelle usufruitière pendant la période de démembrement, puis par la SCI une fois la pleine propriété reconstituée. Une telle différence de traitement ne paraît donc pas justifiée.

Dès lors, il lui demande de confirmer que, dans la configuration ainsi décrite, la SCI, nu-propriétaire, peut transférer à la société opérationnelle, usufruitier, le droit à déduction de la TVA ayant grevé l'acquisition de la nue-propriété, l'achat étant réalisé en démembrement auprès du plein propriétaire précédent, en général le promoteur.

Réponse

Cette question n'a pas encore de réponse.