Question soumise le 26 janvier 2023

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Mme Christine Herzog interroge M. le garde des sceaux, ministre de la justice sur la réponse à la question n° 02472 du 29 décembre 2022. Elle se félicite de la réponse qui confirme l'obligation faite aux bailleurs sociaux, rachetant des immeubles du parc privé, à proposer aux locataires en place, un choix d'options conformément à l'article L 353.7 du code de la construction et de l'habitation (CCH). Cet article L.353.7 du CCH, créé en 1978, est, depuis cette date, le seul article du CCH qui s'applique aux locataires et à leur situation spécifique. Il permet aux locataires, dont le bail de droit privé régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, d'ordre public, au moment du rachat des immeubles, de choisir entre deux options : soit l'acceptation, sous 6 mois, d'un bail d'habitation à loyer modéré (HLM) leur conférant des privilèges et des contraintes, soit le maintien en l'état de leur bail d'origine. Cela, datant pourtant de 1978, n'est curieusement pas appliqué par de nombreuses juridictions : seule une cour d'appel de Paris, à sa connaissance, en a fait l'exacte application (application identique à la réponse n° 02472 du 29 décembre 2022) : CA Paris, 17 déc. 2019, n° RG 17/14444. Arrêt malheureusement cassé par la 3e chambre civile de la Cour de cassation, par un rejet partiel le 30 juin 2022 (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° Y2012337). La Cour de cassation a en effet estimé que les bailleurs sociaux n'avaient pas à respecter l'obligation de l'article L 353-7 du CCH.

Elle s'étonne d'une telle méconnaissance, tant l'application paraissait évidente, ce que n'a d'ailleurs pas manqué de relever la ministre des collectivités territoriales et, comme avant elle, par questions écrites au Sénat ses prédécesseurs (questions n° 16752 du 30 mars 2017 et n° 08708 du 5 mars 2019). Cette obligation étant par ailleurs également inscrite dans les actes de vente de ces ensembles immobiliers, elle s'étonne de cette non-application par les juridictions de cette disposition existant depuis 45 ans et confirmée sur le principe par l'article 88 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi Elan).

Cette méconnaissance et non application des obligations découlant de l'article L 353-7 du CCH, ayant pour conséquence un enrichissement considérable des bailleurs sociaux (et notamment ICF la Sablière, filiale de la SNCF, pour une grande part, entre 30 000 euros et 180 000 euros par foyer) au détriment de locataires, personnes physiques, elle s'inquiète de la situation dans laquelle ces locataires victimes ont été placés depuis 2006. En effet, la plupart n'ayant pu assumer les augmentations de loyer, ayant perdu tous leurs recours (par la non-application de cet article et de ses options), se sont retrouvés souvent expulsés, bien qu'ils aient payé intégralement le loyer du seul bail dont ils étaient titulaires.

Elle lui demande s'il peut préciser dans quelle mesure ces locataires, victimes et privés d'options par les juridictions, ayant épuisé toutes les voies de recours, peuvent être indemnisés de la non-application par les juridictions de cet article L353-7 du CCH, dont le Parlement et les ministres de tutelle n'ont pourtant pas cessé de confirmer les obligations.

Réponse

Cette question n'a pas encore de réponse.