Amendement N° II-1187 (Sort indéfini)

Le projet de révision des valeurs locatives des locaux d’habitation n’apparait pas très adapté à la situation des locaux dits « exceptionnels ».

Derrière ce terme se cache, en réalité, un ensemble de bâtiments d’une très grande valeur architecturale et qui constituent des éléments essentiels du patrimoine historique de notre pays.

Les propriétaires de ces bâtiments assument une mission de conservation du patrimoine national et local et en tirent très rarement un quelconque profit compte tenu des charges élevées que l’entretien de ces bâtiments impose.

Or, la réforme envisagée ne pourra que rendre plus difficile encore la tâche de maintenir à la disposition des générations futures ces éléments de notre mémoire collective.

En effet, elle propose que pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties et de la taxe d’habitation, la valeur locative cadastrale de ces bâtiments soit équivalente à 8 % de la valeur vénale des biens.

Cette méthode de calcul n’apparait pas adaptée. En effet, comment estimer que, compte-tenu des charges qui pèsent pour entretenir ces bâtiments, un propriétaire puisse en tirer un revenu équivalent à 8 % de sa valeur vénale ?

Le choix de cette méthode de calcul est, par ailleurs, très étonnant. En effet, l’objectif affiché de cette réforme est d’aboutir à un système de valorisation des locaux d’habitation qui conduise à approcher le plus fidèlement possible le loyer qui serait tiré de la mise en location du bien imposé.

En effet, il est proposé de constituer des secteurs d’évaluation correspondant, par catégorie de biens, à un marché locatif homogène. La valeur locative d’un local d’habitation serait, ainsi, déterminée en référence aux loyers pratiqués par les propriétaires des logements relevant de ces catégories, lorsqu’ils sont mis en location.

Il s’agit donc bien, dans le cadre de cette réforme, de mettre en place un dispositif d’évaluation qui permette de faire coïncider la valeur locative d’un local avec le loyer qui serait effectivement constaté si celui-ci était mis en location.

Or, dans le cas des locaux exceptionnels, le Gouvernement propose une solution totalement contraire puisqu’elle reviendrait à en déterminer la valeur locative en référence à une part fixe de sa valeur vénale, sans lien avec l’éventuel loyer qui résulterait d’une mise en location.

Il convient, d’ailleurs, d’observer que la méthode proposée est celle qui est actuellement applicable pour déterminer la valeur locative des locaux industriels alors que ces derniers sont, du point de vue de leur rendement locatif, dans une situation tout à fait différente des locaux dits exceptionnels.

Ainsi, rapporté à une chambre d’étudiant à Paris, la méthode applicable aux locaux exceptionnels reviendrait à supposer qu’un propriétaire pourrait tirer 1 300 euros de revenus mensuel pour un appartement d’une surface de 15 m².

En définitive, la méthode de calcul proposée par le Gouvernement conduira nombre de propriétaires à abandonner la mission de préservation du patrimoine qu’ils exercent, pourtant, au service de l’intérêt général.

En conséquence, le présent amendement vise à mettre en œuvre une méthode de calcul alternative, plus respectueuse des réalités auxquelles font face les propriétaires de ces locaux exceptionnels.

En l’espèce, il propose que les propriétaires, dans le cadre d’un dialogue avec l’administration et sous le contrôle du juge, le cas échéant, déterminent le loyer qui serait tiré de la mise en location de leur bien.

La valeur locative qui résulterait de ce dialogue serait, par la suite, retenue pour l’établissement des impôts locaux et mise à jour annuellement par l’administration fiscale compte tenu de l’évolution du marché immobilier locatif.