Interventions sur "VEFA"

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, l’article 4 concerne la vente en l’état futur d’achèvement, la VEFA. « Le logement social vient au secours des promoteurs immobiliers aux prises avec des stocks d’invendus » : voilà comment nous pourrions résumer à grands traits le contenu du présent article. En effet, ce qui nous est proposé dans cet article, c’est de faciliter l’achat par les organismes HLM de logements en état futur d’achèvement que leurs promoteurs n’auraient pas pu placer. Reprenons, si vo...

Un décret du 8 février 2000 permet aux bailleurs sociaux d’acheter en VEFA des logements financés en prêt locatif à usage social, ou PLUS, en prêt locatif aidé d’intégration, ou PLAI, ou en prêt locatif social, ou PLS. Une circulaire du 12 mars 2001 précise toutefois que les organismes HLM ne peuvent pas acquérir directement en VEFA plus de 50 % des logements issus d’une même opération immobilière. L’article 4 du présent projet de loi prévoit la disparition de cette l...

... la consommation et porte-parole du Gouvernement, indiquait ainsi que « le nouveau dispositif devrait permettre la construction de 1 000 logements supplémentaires par an ». Ces chiffres sont très inférieurs à ceux que vous avez annoncés le 4 octobre au micro d’Europe 1, madame la ministre. Selon vous, le projet de loi de finances pour 2009 prévoit déjà la production de 20 000 logements sociaux en VEFA.

Nous restons dans le flou… Pourtant, vous persistez à soutenir le recours à la VEFA, notamment dans le cadre de l’achat des 30 000 logements et vous éludez nombre de questions. Quelle sera la qualité des logements fournis? Seront-ils adaptés aux normes du logement social, par exemple en matière de chauffage central ou d’économies d’énergie ?

...ur la haute qualité environnementale, ou HQE, sera-t-il assoupli par les collectivités pour permettre d’intégrer de telles opérations dans le parc HLM ? Celles-ci opérations viseront-elles les logements « Robien », qui sont déjà financés en partie par l’État ? Ne prenons-nous pas le risque de faire perdre aux bailleurs sociaux les compétences techniques en matière de construction ? Les opérations VEFA choisies seront-elles celles qui en sont seulement au stade du foncier, celles qui regroupent l’achat du foncier et du permis de construire, celles qui sont au stade du semi-construit ou celles qui sont totalement réalisées ? Enfin, la localisation de certains programmes excentrés peut se révéler difficilement compatible avec les impératifs du logement social, notamment s’agissant des logements ...

L’article 4 prévoit un système d’appel d’offres lorsque les organismes envisagent d’acquérir plus de la moitié d’un programme de logements en VEFA. Dans un arrêt Région Midi-Pyrénées contre Syndicat de l’architecture de la Haute-Garonne du 8 février 1991, le Conseil d'État a précisé que le recours par les organismes à un contrat de VEFA pouvait être légalement autorisé lorsque l’opération avait pour objet l’acquisition d’une partie seulement d’un programme immobilier, et non de sa totalité, et ce afin d’éviter les risques de contour...

En effet, depuis la loi ENL, les PLU peuvent permettre d’imposer un pourcentage de logements sociaux dans les opérations en VEFA. Comment ces dispositions locales, quand elles existent, pourront-elles être combinées avec la procédure d’appel d’offres auprès de plusieurs promoteurs qui est prévue par la loi ? Ceux qui connaissent bien la mécanique de construction des organismes HLM reconnaîtront avec moi qu’il est nécessaire de supprimer cet article, au mieux inutile et au pis dangereux.

Cet amendement mérite quelques explications, car la VEFA constitue une question importante et les dispositions que nous allons adopter sont attendues par de nombreux élus locaux, surtout dans les territoires où des opérations immobilières sont suspendues, ce qui libère du foncier pour ce type de programmes. Il y en a ainsi actuellement deux dans ma commune. L'article 4 répond à un objectif de sécurisation des opérations réalisées par les bailleurs soc...

Cet amendement ainsi que les deux autres présentés par mon groupe sur cet article ont pour objet d’étendre aux sociétés d’économie mixte les dispositions visant à faciliter le recours à la VEFA. Je remercie M. le rapporteur, qui vient de s’exprimer très clairement sur ce point. Les dispositions que nous proposons étant intégrées dans la nouvelle rédaction de l’article 4 présentée par l’amendement n 36 de la commission, je retire l’amendement n° 570, ainsi que les amendements n° 571 et 572.

À l’heure où l’on observe un retournement du marché immobilier, il paraît important de permettre aux organismes HLM d’engager une véritable négociation avec le promoteur auquel ils achèteront des programmes de logements en VEFA - à cet égard, il serait souhaitable que les engagements du Président de la République, que vous avez évoqués, monsieur le rapporteur, trouvent plus nettement leur concrétisation dans ce projet –, ce promoteur ayant été désigné après une consultation effectuée en fonction d’un cahier des charges précisant les territoires, les catégories, les spécificités des logements et organisée dans le respect...

Cet amendement vise à permettre aux organismes HLM d’acheter en VEFA jusqu’à 100 % d’un programme, à condition de s’engager à produire au moins 50 % de logements très sociaux, segment le plus difficile à produire et répondant à la majorité des revenus de nos concitoyens. Cette proposition figure d’ailleurs à la page 67 du rapport Pinte, qui a certainement retenu toute votre attention, madame la ministre. Cette disposition permettrait de mettre fin à la diversité ...

Par cet amendement, nous vous proposons une nouvelle rédaction pour améliorer le droit de l’achat en VEFA pour les organismes HLM. Il prévoit la mise en place d’une consultation au terme de laquelle l’organisme pourrait acheter en VEFA au-delà des 50 % que vous imposez par la loi. La procédure que nous proposons est moins lourde que celle de l’appel d’offres. Surtout, elle comprendra un temps de négociation entre plusieurs vendeurs susceptibles de présenter une offre sur la base d’un cahier des cha...

Pour répondre aux auteurs des amendements de suppression n° 183 et 283, auxquels la commission est défavorable, je rappellerai que celle-ci s’est interrogée sur la portée de l’article 4 et sur les risques de blocage que le dispositif proposé pourrait occasionner pour les bailleurs sociaux qui souhaitent acquérir des logements en VEFA. C’est ce qui nous a conduits à préconiser un assouplissement du texte du projet de loi. La suppression pure et simple de l’article serait excessive, car elle créerait des risques juridiques et empêcherait la réalisation de certaines opérations importantes en cours. Contrairement à ce qu’affirme M. Le Cam, cet article est destiné non pas à venir au secours des opérateurs, mais, bien au contrair...

En revanche, dans le cadre d’une VEFA, s’il est vrai que la négociation avec l’opérateur est difficile, une fois que le prix au mètre carré est déterminé, on s’y tient. C’est pourquoi je ne suis pas du tout d’accord pour considérer qu’il faut d’abord délivrer les permis de construire : il est bien évident que, si le maire a délivré le permis, il se trouve un peu dépourvu dans la négociation, pour ne pas dire qu’il y arrive tout nu !...

Madame la ministre, nous sommes nous-mêmes, au quotidien, sur nos territoires, des utilisateurs de la VEFA. Nous avons tiré des expériences de cet outil créé en 2000 par la loi SRU, cette loi qui vous est chère, notamment en ce qui concerne certains de ses articles.

...en privez pas, chers collègues de l’opposition ! Et ne vous en privez pas vous-mêmes ! S’agissant maintenant de la vente en état futur d’achèvement, reconnaissons que c’est une procédure tout à fait intéressante pour les organismes HLM, ils le disent d’ailleurs très clairement. Il faut donc encourager le développement de cette procédure. Dans le futur, quand les organismes HLM feront appel à la VEFA, il me paraîtrait hautement souhaitable qu’ils puissent recourir à l’appel d’offres sur performances. Si un PLH définit des objectifs sur tel ou tel territoire, le conseil d’administration de l’organisme concerné peut décider de recourir à la VEFA pour construire un type de logement à un prix donné : il organise un appel à candidatures sur performances auprès des opérateurs qui pratiquent la VEFA...

...mes chers collègues, que nous allons en revenir au texte de la loi SRU du 13 décembre 2000. Cet article 4 n’était donc pas nécessaire, et c’est pourquoi nous en demandons la suppression, de manière à conserver l’esprit de la loi SRU. Ce souci ne se limite d’ailleurs pas à ce seul article ; nous aurons l’occasion d’en reparler ! J’observe que nous jouons tous sur la possibilité que nous offre la VEFA, dans le domaine économique, en matière d’accueil d’entreprises – cela ne m’est arrivé qu’une fois en matière de logement –, compte tenu de la durée des procédures administratives nécessaires pour créer soit des plateaux destinés à des activités tertiaires, soit des bâtiments relais permettant l’installation d’une nouvelle activité. Nous faisons cela très couramment ! En tout cas, notre demande ...