Interventions sur "copropriétaire"

L’article 5 vise à prévenir les difficultés qui peuvent survenir dans les copropriétés constituées de logements résultant de ventes HLM. Tous les élus qui ont à déplorer des copropriétés dégradées sur leur territoire savent que c’est le problème le plus difficile à régler. L’article 5 contraint à cet effet les copropriétaires à constituer des provisions spéciales lorsque l’assemblée générale vote des travaux. Toutefois, la rédaction de ce dispositif s’avère inopérante. La commission propose donc d’y apporter les modifications suivantes. Tout d’abord, en cas de vente HLM, il convient d’obliger l’organisme, qui est alors tenu de fournir à l’acquéreur une liste de travaux d’amélioration des parties communes qu’il serai...

...ifs qui restent sa propriété. Ainsi, la vente d’un seul logement dans un immeuble pourrait aboutir à un déséquilibre de ses comptes. Il convient donc que l’organisme soit tenu d’identifier les montants des provisions qu’il constitue lui-même au titre de ces copropriétés, en les inscrivant sur une ligne propre, dans le seul cadre de ses comptes. Cela ne porterait pas sur les provisions des autres copropriétaires, qui seraient déposées sur un compte séparé. Tel est le sens de notre proposition qui vise à dispenser du dépôt de telles provisions l’organisme d’HLM copropriétaire. Notre amendement a également pour objet de rendre beaucoup plus précise la définition du cadre dans lequel les provisions spéciales seront mises en place, ainsi que celle des modalités de leur affectation. L’intérêt de ces dispos...

Ce sous-amendement, dont l’objet est simple, est fondé sur l’analyse concrète de situations non moins concrètes. En effet, il n’est pas rare que les opérations de vente de logements HLM ne puissent concerner la totalité des logements d’un immeuble donné. Dans les faits, l’organisme bailleur qui procède à la cession de logements peut fort bien se retrouver ensuite copropriétaire, à concurrence des tantièmes représentatifs des logements demeurant sous statut locatif. Il n’est pas rare également que les ensembles en question disposent de personnel de gardiennage affecté, dont il devient dès lors difficile de mesurer exactement le coût. Aujourd’hui, dans les faits, si les deux tiers d’un ensemble immobilier sont cédés, le tiers des logements restant devra supporter les ch...

Nous venons de discuter de la question des travaux qui seront mis à la charge des copropriétaires acquéreurs de logements sociaux dans les conditions prévues à l’article L. 443–7 du code de la construction et de l’habitation. À l’heure de la traduction concrète des engagements pris lors du Grenelle de l’environnement, on ne peut lire ces dispositions sans les rapprocher des engagements relatifs aux travaux permettant la réduction des consommations d’énergie des bâtiments. Le bâtiment est l...

...ire face à la situation créée. Aucun bilan contradictoire n’a, pour le moment, été dressé sur la question de l’extension du nombre des copropriétés, notamment des copropriétés issues de la vente d’ensembles HLM. La question est de savoir si la procédure d’alerte prévue par l’article 6 est à même de répondre aux exigences de la situation. Dans ces ensembles où tout part à vau-l’eau, de nombreux copropriétaires souffrent d’une insuffisance de moyens, ne connaissent pas bien les circuits de financement et sont parfois abusés par des syndics peu scrupuleux. La question de la formation de syndics bénévoles comme le rôle des associations départementales d’information sur le logement nous semblent des vecteurs essentiels pour prévenir les difficultés. Compte tenu de l’équilibre actuel du texte en ce qui c...

... J’ai donc essayé de voir avec cet organisme quel type de dispositif pourrait être mis en place afin d’éviter qu’on en arrive à un degré de dégradation tel que la sauvegarde de la copropriété n’est plus possible. L’article 6 a pour objet de prévenir les difficultés dans les copropriétés. Pour ce faire, il prévoit la création d’un mécanisme tendant à la nomination d’un observateur du syndicat des copropriétaires quand les impayés atteignent 25 %. J’avoue avoir été peu convaincu, tout comme M. Raoul, par cette procédure et je me demande en définitive ce que va bien pouvoir faire un « observateur » face à des copropriétaires qui n’ont pas les moyens de régler leur dette ou qui n’en ont pas la volonté. Devant cette nouvelle dépense, ces derniers risquent en effet de se montrer réticents. En revanche, le s...

Cet amendement vise également à modifier le texte du projet de loi. Nous ne sommes en effet pas satisfaits des conditions dans lesquelles la procédure que vous proposez, madame la ministre, sera engagée, soit par le syndic de la copropriété, soit par les copropriétaires, soit, le cas échéant, par les créanciers. Elle nous semble trop contraignante et vide de sa substance le principe même de la saisine. Néanmoins, je suis bien consciente que cet amendement deviendrait sans objet si celui de la commission était adopté.

...s affaires économiques pour l’article 6, nous prévoyons de prendre l’avis du conseil syndical avant que le syndic enclenche la procédure du mandataire ad hoc. Faut-il pour autant permettre au seul président du conseil syndical de déclencher une procédure aussi lourde ? Personnellement, je ne le pense pas et je préférerais que nous en restions à l’esprit du dispositif, qui s’appuie sur des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix. J’invite donc les auteurs de l’amendement n° 344 à le retirer. À défaut, j’émettrai un avis défavorable. Le seuil de 15 % retenu par l’article 6 est inspiré de la procédure de l’administrateur provisoire, qui trouve à s’appliquer pour les copropriétés les plus en difficulté, déjà prévue par la loi du 10 juillet 1965. Dans un souci de lisibilité et de logiq...

Je suis totalement d’accord avec vous, mon cher collègue : plus on traitera tôt le problème, moins on aura d’impayés. La commission a auditionné de nombreux syndics de copropriétés en difficulté. Beaucoup nous ont dit qu’il existait une masse d’impayés structurelle, car les copropriétaires, même ceux qui paient, s’acquittent souvent tardivement de leurs charges, surtout s’ils ont des difficultés financières et qu’ils reçoivent en même temps leur taxe d’habitation ou une autre facture. Un délai trop court risquerait donc de les mettre dans l’embarras. Je le répète, je suis d’accord avec vous : plus on interviendra tôt, mieux cela sera. Sachez, madame la ministre, que si l’on vous ...

Le non-paiement des charges est l’élément majeur du dysfonctionnement des copropriétés. Le déficit cumulé de ces charges impayées aboutit souvent au déséquilibre financier du syndicat. Les mécanismes d'exécution forcée des créances, à la disposition du syndicat de la copropriété, sont actuellement longs à mettre en œuvre et peu efficaces pour éviter les manœuvres de certains copropriétaires. Comme le disait M. Raoul, il serait plus efficace de pouvoir opérer très rapidement une saisie conservatoire sur les avoirs du copropriétaire débiteur, notamment lorsque celui-ci est bailleur et perçoit régulièrement des loyers. À l'instar de ce qui est prévu, et qui fonctionne en matière de loyers par exemple, la commission propose d'étendre aux charges de copropriété impayées les mesures con...

...moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction qui est faite au propriétaire par l'autorité municipale. De telles dispositions sont applicables à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par l'autorité préfectorale, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux. Dans le cas d'une injonction municipale, la mairie est actuellement tenue d'informer chaque copropriétaire individuellement, ce qui constitue une formalité dont la mise en œuvre est très lourde. Or, des régimes de notification simplifiés existent pour d'autres procédures, comme l'arrêté d'insalubrité ou l'arrêté de péril. Il est donc proposé d'étendre ce régime aux injonctions portant sur les façades. Dans ce cadre, la mairie pourrait informer tout simplement le syndic, à charge pour lui d’informer l...

Ces deux amendements ont pour objet de modifier les règles d’adoption des décisions prises dans le cadre des copropriétés, en privilégiant celles qui sont adoptées à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, notamment pour permettre le lancement de travaux d’économie d’énergie, y compris dans les parties privatives s’ils ont un objectif général d’économie d’énergie. Nous ne le dirons jamais assez, la gestion d’une copropriété est l’affaire de tous et pas seulement du syndic. Plusieurs associations de consommateurs insistent sur ce point essentiel, notamment la CLCV – Consom...

Je sollicite l’expertise du Gouvernement sur l’amendement n° 347, qui vise à autoriser la réalisation de travaux d’économie d’énergie sur les parties privatives votée sur l’initiative de l’assemblée générale des copropriétaires. Avec l’amendement n° 349, mon cher collègue, vous posez une vraie question. À la faveur des différents textes sur le logement, nous avons modifié par petites touches les règles de majorité applicables, en particulier dans les syndicats de copropriété. Il en résulte un certain nombre d’incohérences. Les majorités requises peuvent ainsi différer sur des sujets très proches. Faut-il pour autant ...