Interventions sur "bail"

Le code de commerce précise le sort du bail commercial conclu par une société qui fusionne avec une autre société ou qui réalise un apport d’actifs à une autre société. L’article 1er quater ajoute utilement le cas de la scission de la société, sans toutefois en tirer clairement les conséquences. En cas de scission, quelle société conserverait le bail ? Dans certains cas, les deux sociétés auront intérêt à demeurer cotitulaires du ...

...lause de garantie, dite aussi « clause de solidarité » entre cédant et cessionnaire. Or, lorsque le cessionnaire, c’est-à-dire la personne ayant repris le commerce, ne remplit pas ses obligations et ne paie pas son loyer, ce qui peut intervenir parfois plusieurs années après la cession, le commerçant cédant, qui s’est porté garant, n’en est généralement informé que plusieurs mois plus tard par le bailleur qui lui réclame les arriérés. Cette situation contraint ces personnes, qui, pour certaines, ont pris leur retraite et, souvent, ne disposent pas de ressources très importantes, à devoir parfois verser plusieurs dizaines de milliers d’euros, voire, dans certains cas, à reprendre leur commerce alors qu’elles ont cessé leur activité.

Pour mettre un terme à ces difficultés, nous vous proposons deux solutions. Premièrement, l’amendement n° 9 rectifié vise à obliger le bailleur à prévenir le cédant dès le premier mois de loyer de retard, afin que celui-ci ait rapidement connaissance du non-paiement du loyer par le cessionnaire pour lequel il s’est porté garant. C’est la moindre des choses qu’il ait cette information !

...lidarité entre cédant et cessionnaire à trois ans, ce qui est déjà beaucoup, afin qu’un commerçant qui a cédé son local et qui a, souvent, pris sa retraite ou commencé une autre activité ne se retrouve pas pénalisé plusieurs années après la cession par le non-respect de ses obligations par son successeur. Actuellement, cette clause peut durer neuf ans, voire plus en cas de tacite reconduction du bail commercial. Ce type de clause, sans limitation dans le temps, constitue un véritable frein à la vente, à la fois pour le cédant, qui craint de récupérer le paiement des loyers à sa charge, et pour le cessionnaire, qui peut se retrouver un jour dans la même situation, s’il cède à nouveau le bail. Par conséquent, je vous invite, mes chers collègues, à soutenir ces deux amendements, qui plaident e...

L’amendement n° 9 rectifié prévoit que le bailleur informe le cédant d’un bail commercial que le cessionnaire ne paie pas son loyer dès le premier mois de retard lorsque la cession du bail est accompagnée d’une clause de garantie entre cédant et cessionnaire. La commission est favorable à cet amendement, qui me paraît logique. L’amendement n° 10 rectifié vise à limiter à trois ans la durée des clauses de solidarité entre le cédant et le ces...

...ien compris, monsieur le rapporteur, vous êtes défavorable au second amendement parce que vous n’êtes pas d’accord avec la durée de trois ans. Mais nous pouvons retenir une durée plus courte que celle qu’a proposée M. Mézard ; cette durée peut être ramenée à un an. Ces amendements prennent vraiment en compte la réalité actuelle. Aujourd'hui, il arrive souvent que les cédants réclament un nouveau bail pour ne plus être engagés, les situations pouvant être extrêmement douloureuses, pour ne pas dire dramatiques lorsqu’ils ont pris leur retraite, à l’heure où les loyers sont souvent importants, de l’ordre de 2 000 ou 3 000 euros. Si vous estimez, monsieur le rapporteur, que la durée de trois ans mérite d’être raccourcie, j’abonderai dans votre sens. Je souhaiterais néanmoins savoir ce qui vous p...

Cet amendement rétablit la liberté contractuelle entre les locataires et les bailleurs dans le choix de l’indice de référence des loyers commerciaux. En effet, au cours des cinq derniers trimestres, l’indice du coût de la construction, l’ICC, est apparu plus favorable à une évolution modérée des loyers que l’indice des loyers commerciaux, l’ILC. Avec une progression négative de l’ICC au cours des deuxième et troisième trimestres de l’année 2013, les baux commerciaux en cours...

L’article 2 supprime la référence à l’indice du coût de la construction pour les loyers commerciaux, au profit de deux indices de substitution, l’indice des loyers commerciaux, l’ILC, et l’indice des loyers des activités tertiaires, l’ILAT. Cette disposition fait l’objet d’une assez large approbation, tant de la part d’organismes représentant des bailleurs que d’organismes représentant des locataires. C’est en tout cas ce qui ressort des différentes auditions que j’ai pu mener. S’il est vrai que, ces dernières années, l’indice du coût de la construction a augmenté un peu moins vite que l’indice des loyers commerciaux, cette évolution est liée à un contexte économique particulier et ne remet pas en cause l’abandon de l’ICC, qui est déjà interv...

Cet amendement tend à maintenir une variation maximale de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année qui précède le renouvellement du bail.

...ges et le loyer atteignent aujourd'hui jusqu'à 15 % du chiffre d'affaires des entreprises. Mais, s'agissant des baux longs, ceux dont la durée dépasse neuf ans, le projet de loi prévoit que l’encadrement ne s'appliquera pas lorsque le déplafonnement intervient de droit au moment du renouvellement. Nous souhaitons, pour notre part, que cette limitation s'applique dans tous les cas. À défaut, les bailleurs seraient encore plus incités à imposer des baux de plus de neuf ans, qui bénéficient d'ores et déjà d'un déplafonnement automatique de loyer sans avoir à démontrer une modification des facteurs locaux de commercialité. Ils ne doivent pas, de plus, échapper à la limitation des augmentations à 10 % par an. Tel est l’objet de cet amendement.

L’amendement tend à réduire de trois ans à un an le délai à partir duquel il est possible de réviser le bail au cas où un élément extérieur à la gestion du bail viendrait modifier son fonctionnement. Nous avons déjà abordé ce sujet précédemment.

Cet amendement prévoit de rendre possible une révision du loyer d’un local soumis à un bail commercial au bout d’une année lorsqu’un élément extérieur à la gestion du bail vient modifier son fonctionnement. Un tel amendement rend complètement contingents tous les baux commerciaux, puisque la vie d’un commerce est, par nature, sans cesse soumise à des éléments extérieurs, qui viennent en modifier le fonctionnement. Il ne sert donc à rien de conclure des contrats s’ils deviennent caducs ...

Par cet amendement identique, nous souhaitons permettre au locataire de solliciter un réajustement à la baisse du loyer lorsque la valeur réelle locative est inférieure au montant du bail. En effet, il est, à notre avis, anormal que le loyer puisse augmenter si les critères de commercialité évoluent et qu’il ne puisse pas diminuer si ceux-ci deviennent moins favorables. Une telle mesure produit un effet de cliquet préjudiciable au locataire. Une telle révision à la baisse était d'ailleurs possible avant la réforme de 2001. Nous demandons simplement de rétablir la possibilité pou...

... par rapport à l’ensemble des investissements commerciaux. En général, nous n’allons pas, bien entendu, à l’encontre des intérêts des locataires. Mais ceux qui sont visés ici sont ceux des galeries marchandes des centres commerciaux et non pas ceux des petits commerces des centres-villes. Ils ont parfois, vous le savez bien, mes chers collègues, des surfaces financières aussi importantes que les bailleurs. Je ne peux pas citer ici de marques, mais vous connaissez, bien sûr, les marques importantes présentes dans les galeries marchandes sur l’ensemble de notre territoire.

Si les amendements identiques n° 39 et 95 étaient adoptés, nous entrerions dans une zone de déséquilibre par rapport à l’accord qui avait été trouvé avec tous les partenaires, qu’il s’agisse des bailleurs, des commerçants et de leurs représentants. J’en viens maintenant à l’avis de la commission proprement dit sur ces deux amendements identiques. Ces amendements prévoient que le loyer, lors de la révision triennale, puisse être révisé à la baisse jusqu’à devenir inférieur à la valeur du loyer initialement fixée au contrat. Je rappelle que, lors d’une révision du loyer aux termes de l’artic...

Cet amendement tend à préciser que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. Cela met fin à une pratique qui pouvait mettre en difficulté financière certains locataires quand leur bail contenait une clause autorisant à prendre pour point de départ de la hausse une date antérieure à la demande de révision. Désormais, de telles clauses de rétroactivité seront considérées comme nulles. La commission a émis un avis favorable sur cet amendement.