Interventions sur "congé"

L'amendement n° 64 vise à interdire l'usage du congé-vente pendant un délai de six ans après la vente en bloc ou la mise en copropriété d'un immeuble d'au moins cinq logements. C'est le seul moyen sérieux de protection des locataires « découpés », le seul moyen réel de lutter contre la spéculation immobilière qui s'est emparée de la France, et de conserver un parc privé locatif abordable dans les villes. Vous me direz que l'on touche à la propriét...

...lomb et les risques naturels et technologiques dans les zones concernées. Cet amendement tend à préciser que le diagnostic technique prévu par la présente proposition de loi est établi conformément aux modalités visées à la section « Informations sur l'état de l'immeuble et sur les travaux », au paragraphe 2. 2 des accords collectifs du 9 juin 1998, étendus par décret du 19 juillet 1999, portant congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation. Il s'agit donc d'un amendement de précision et de cohérence avec des dispositions existantes.

...rs et deux des cinq associations représentatives des locataires, est insuffisant. Il ne s'agit en réalité que d'un « ravalement de façade », avec des avancées, toujours bonnes à prendre mais guère plus, car il ne met pas en place le dispositif nécessaire au traitement du problème des ventes à la découpe. Cet accord collectif est insuffisant, notamment en ce qui concerne les motifs de nullité du congé pour vente. Il est également aisément contournable : même s'il est ensuite généralisé à l'ensemble des secteurs locatifs II et III, il n'empêchera nullement le passage des logements à d'autres secteurs locatifs qui échappent aux règles de cet accord collectif. Enfin, cet accord ne permet pas non plus de répondre au souci de maintenir un parc locatif suffisant. Il ne règle pas la situation d'une...

...ment n° 16. L'amendement n° 34 tend à porter de six à douze ans la durée de prolongation des baux en cours. Il est clair que cette durée est extrêmement longue et risque d'avoir un effet contraire à celui qui est recherché : plus aucun acquéreur ne prendra l'engagement de maintenir le locataire pour une telle durée ; quelles que soient les incitations fiscales proposées, il préférera délivrer un congé. L'avis de la commission est donc défavorable. La commission est également défavorable aux amendements nos 35 et 36, qui sont des amendements de repli par rapport au précédent. L'amendement n° 33 tend à substituer à l'obligation de proroger les contrats en cours l'obligation de maintenir le local sous statut locatif. C'est exactement l'inverse de ce que nous avions approuvé ici même en première...

...ux problèmes pour les promesses unilatérales de vente et elle est inutile pour les promesses synallagmatiques. L'amendement n° 25 tend à prévoir que le droit de préemption s'applique aux opérations en cours, c'est-à-dire aux opérations relatives à un immeuble dans lequel un lot au moins n'a pas fait l'objet d'une vente. Il vise également à préciser que les dispositions de la loi s'appliquent aux congés pour vente non exécutés et aux offres de vente dont le local n'a pas fait l'objet d'une vente. Cet amendement n'est pas cohérent avec le dispositif législatif que nous examinons. Il ne s'appliquerait pas au cas où il ne resterait que certains lots à vendre puisque, par définition, il a vocation à s'appliquer aux ventes en bloc. Pour ce cas précis, des dispositions existent déjà. Par ailleurs, ...

Il s'agit de prolonger la durée de préservation du caractère locatif des logements concernés par les opérations de congé-vente, en portant à neuf ans au lieu de six ans la période minimale ouvrant droità la minoration des droits de mutation. C'est pour favoriser l'existence d'un parc locatif accessible aux demandeurs recensés que nous vous invitons à adopter cet amendement.

La durée de six ans qui a été retenue dans cette proposition de loi nous paraît suffisante. Il s'agit d'inciter les propriétaires de biens occupés à ne pas délivrer de congé pendant cette période aux locataires en place et, le cas échéant, à remettre leur bien en location. Or, si nous fixons une durée trop longue, en l'occurrence neuf ans -cette assemblée a déjà raccourci le délai dans d'autres situations - la disposition risque de manquer l'objectif recherché et d'être contre-productive. En effet, le propriétaire qui se verrait empêché de disposer de son bien penda...

Cet amendement reprend l'une des positions essentielles que nous avions adoptées lors de la première lecture de cette proposition de loi. Le paragraphe I de l'article 15 de la loi de 1989 est ainsi rédigé : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. » Nous proposons que les droits des locataires soient renforcés à travers une fixation plus juste du délai de préavis fondée sur le principe d'un mois par année de présence ...

Afin d'assurer la protection la plus large au bénéfice du locataire, et conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, il convient de prendre en compte, dans les accords collectifs étendus par décret, non pas leurs seules conditions obligatoires, mais l'ensemble de leurs dispositions, de sorte que le non-respect d'une seule d'entre elles suffise à entraîner la nullité du congé. Il est proposé de prolonger les avancées réalisées à l'article 3 de la proposition de loi ; rappelons que le Sénat a complété et renforcé la portée du dispositif de cet article. En effet, il est prévu dorénavant une nullité obligatoire, et non pas seulement facultative, du congé pour vente délivré en violation des dispositions d'un accord collectif de location rendu obligatoire par décret. A ...

Je comprends mal la portée de cet amendement. Il vise à prévoir que la violation de toute disposition d'un accord collectif obligatoire est sanctionnée par la nullité du congé. Mais comment pourrait-on sanctionner le non-respect d'une disposition qui n'aurait pas un caractère obligatoire ? C'est pourquoi le terme « obligations » de la proposition de loi me paraît adéquat et j'avoue que cette sémantique m'échappe. La commission émet un avis défavorable.

La précision que nous souhaitons apporter à la rédaction de l'article 15 de la loi de juillet 1989 procède, pour l'essentiel, de la jurisprudence portant sur les contentieux relatifs aux opérations de congé-vente. En effet, le défaut d'information collective des locataires a été retenu comme motif de nullité des congés tant par la Cour de cassation que par la cour d'appel de Paris. Ces décisions, de portée juridique incontestable, doivent, à notre sens, trouver une traduction dans les termes de la loi dont nous débattons. C'est donc en nous appuyant sur les dispositions existantes et sur les avancé...

Cet amendement conforte deux formules juridiques que nous avons voulues autonomes, conformément d'ailleurs au dispositif prévu par le Sénat en première lecture. Il y a, d'une part, un droit de préemption au stade de la vente en bloc, créé à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, et, d'autre part, un droit de préemption en cas de congé pour vente, en vertu de l'article 15 de la loi de 1989. Chacune de ces préemptions obéit à des obligations propres, intervient dans des conditions particulières, dans des situations différentes et, par conséquent, nous souhaitons maintenir la cohérence de chacun de ces dispositifs. L'avis de la commission est défavorable.

Je sais que la commission et le Gouvernement ne sont pas favorables à cet amendement, mais je tiens néanmoins à le présenter. Il vise en effet à renforcer les droits des locataires, notamment en évitant que les congés pour vente et les ruptures de bail ne frappent les ménages les plus vulnérables. En l'absence d'une capacité de financement propre, comment les locataires âgés de soixante-dix ans et plus, invités à faire jouer leur droit de préemption, pourraient-ils obtenir un prêt d'un établissement de crédit ? La même remarque vaut, bien entendu, pour des personnes plus jeunes, hélas frappées d'un handicap ...

Cet amendement traduit notre volonté de résoudre la situation des personnes fragiles. Il a pour objet de protéger contre le congé pour vente toutes les personnes en situation de faiblesse ou connaissant de graves difficultés. Dans le processus de relogement, ces personnes sont les plus vulnérables, car elles n'auront pas la possibilité de recourir à l'emprunt pour acquérir le logement qu'elles occupent. Pour les autres locataires, il convient de prévoir le bénéfice d'un délai supplémentaire par rapport à la situation actuel...

...omme une amnistie de fait, une prime à la spéculation qui aura pu jouer pleinement tout au long de l'actuelle phase haussière du cycle de l'immobilier, pour employer le jargon des professionnels. Afin de prendre en compte la volonté clairement exprimée par le Parlement, le texte doit donc préciser qu'il s'applique bien aux offres de vente dont le local n'a pas fait l'objet de vente, ainsi qu'aux congés non exécutés. Je précise, monsieur le rapporteur, madame la ministre, que nul principe ne s'oppose à ce qu'une loi, qui s'appuie - nécessairement sur des éléments du passé, en l'espèce la délivrance d'un congé et l'offre de vente, et qui constate des faits présents, en l'espèce la non-exécution du congé et l'absence de vente, dispose pour l'avenir, étant précisé qu'il convient d'en définir le c...

...é n'est pas juste ; cette réalité, vous la méconnaissez largement, à moins que vous ne fassiez mine de la méconnaître. Des « experts » ont mis leurs compétences professionnelles au service de cette cause, qui demande beaucoup de travail. Et de simples locataires ont surtout donné de leur temps, de leur énergie, mettant tout leur coeur à essayer de montrer combien ce procédé de vente par lots, de congé-vente, était foncièrement amoral, surtout quand les immeubles concernés ont été acquis grâce à des fonds publics, comme c'est souvent le cas. En effet, ce dont il s'agit ici, ce ne sont pas des relations normales entre un propriétaire et un locataire. Je vous invite à aller voir, si vous ne l'avez déjà fait, le film De battre mon coeur s'est arrêté : vous pourrez constater combien certai...

...u de préemption : il s'agit de la faculté d'acquérir la propriété d'un bien, lors de son aliénation, par préférence à tout autre acquéreur. Certains mécanismes ont été institués directement au profit du locataire, soit, comme le prévoit la loi du 31 décembre 1975, postérieurement à la division d'un immeuble de plus de dix logements, soit, selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de congé pour vente délivré par le bailleur à l'expiration du contrat de bail. D'autres mécanismes, comme le droit de préemption urbain, permettent, le cas échéant, de protéger les locataires, grâce à l'acquisition de l'immeuble par une personne publique qui maintiendra ensuite le statut locatif. D'autres dispositifs protecteurs résultent très directement de la négociation directe entre les acteurs du l...

...ropriété allant au-delà des limites posées par la jurisprudence du Conseil constitutionnel. En outre, ces mesures remettraient par trop en cause l'équilibre fragile, mais reconnu par la majorité des intéressés, entre les lois du 23 décembre 1986 et du 6 juillet 1989. Tel est le cas, en particulier, des dispositions qui prévoient l'instauration de nouvelles restrictions à la possibilité de donner congé, la création d'une autorisation administrative préalable à la mise en copropriété d'un immeuble ou l'obligation d'une décote sur le prix de vente des appartements proposés à l'achat du locataire. Par ailleurs, compte tenu de l'adoption prochaine, en conseil des ministres, d'un projet de loi portant engagement national pour le logement, il convient de conserver le cadre très circonscrit de la pro...

Le texte qui nous est soumis instaure un droit de préemption spécifique au profit des locataires, préalablement à la mise en copropriété, assorti d'un certain nombre de conditions. Il institue, ensuite, un bail précaire pour les locataires dont le bail doit expirer, au moment du congé de vente, sous moins de deux ans. Il prévoit, enfin, de reconduire les baux en cours qui arrivent à expiration avant le délai pendant lequel le propriétaire s'est engagé à maintenir le statut locatif. Ces aménagements très relatifs, toujours bons à prendre pour ceux qui souhaitent se porter acquéreurs d'un logement, ne limitent en rien la possibilité pour les marchands de biens de pratiquer à le...

Nous proposons également l'instauration d'un délai de trois ans entre la mise en copropriété de l'immeuble et le congé pour vente.