Interventions sur "immobilier"

...législatif, puisque la proposition de loi que nous examinons aujourd'hui a été étudiée en première lecture par le Sénat le 16 juin 2005. Quel paradoxe ! Il nous aura fallu pratiquement un an pour parachever un texte dont l'existence tient aux désordres d'une situation créée en quelques minutes de séance publique, le 27 novembre 2002, lorsque a été institué le statut des sociétés d'investissement immobilier cotées, dont on sait qu'elles ont eu - c'est le moins que l'on puisse dire ! - un rôle essentiel dans la multiplication exponentielle des opérations décrites au fil de nos débats sur la présente proposition de loi. Cette disposition a, en quelque sorte, ouvert la chasse aux bonnes affaires dans l'immobilier, notamment parisien, instituant une large défiscalisation, fort coûteuse pour les comptes...

... publics les moyens d'enrayer le phénomène désastreux des ventes à la découpe. Or, au nom de la justice sociale et de l'égalité des chances, il était de notre devoir, de votre devoir, mes chers collègues, de freiner ce mécanisme délirant conduisant à la ségrégation et à la reproduction des inégalités. Les ventes à la découpe entretiennent et accentuent le phénomène de pression sur les prix de l'immobilier. C'est pourquoi nous devions tous ensemble les combattre avec force. La philosophie qui nous a guidés dans l'approche de cette question et dans la rédaction de nos amendements, tous rejetés à l'exception de quelques mesures mineures, repose sur une idée simple : en matière de logement, nous ne pouvons plus laisser agir librement les forces du marché. Contrairement au texte résultant des travaux ...

...té de l'Assemblée nationale et celle du Sénat à propos du seuil de cinq logements. Le rapport de force qui s'est dégagé sur cette question aurait dû tourner en faveur de la position de l'Assemblée nationale. Je ne peux qu'exprimer ma surprise de voir que les travaux de la commission mixte paritaire ne reflètent pas fidèlement ce rapport de force. Il semble que la pression des professionnels de l'immobilier ait eu gain de cause alors qu'il était évident que, si le seuil était abaissé, le dispositif se révélerait plus protecteur des droits des locataires. Je peux le prédire sans trop risquer de me tromper : ce texte va décevoir tous ceux qui étaient en droit d'attendre du législateur une implication résolue, franche et responsable pour lutter contre une situation qui, par son ampleur, ne fait qu'exa...

Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, depuis plusieurs années, la France connaît une grave crise du logement. Le cas de l'Île-de-France est assez symptomatique de ce contexte. En effet, cette région doit surmonter deux principales difficultés : d'une part, des prix de l'immobilier atteignant un niveau excessivement élevé et, d'autre part, une spéculation croissante sur la vente à la découpe d'immeubles. Aucune région n'est à l'abri de ces dangers. Nous sommes tous confrontés à ces questions. Tous, nous tentons de trouver les réponses efficaces pour lutter contre ce phénomène. Nous voici au terme de la navette parlementaire. À cette occasion, je tiens à féliciter notre ra...

...opportuns en cherchant un compromis - toujours difficile à établir - entre la nécessité d'assurer la protection du locataire contre des drames humains résultant de l'éviction de son logement et la légitimité de garantir les droits du bailleur qui découlent du droit de propriété, constitutionnellement garanti. Cet équilibre doit aussi veiller à ne pas décourager définitivement tout investissement immobilier à usage résidentiel de la part tant des institutionnels que des personnes physiques. La vente par lots d'immeubles à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, c'est-à-dire la transformation d'un immeuble jusqu'alors détenu par un propriétaire unique en une copropriété et la cession subséquente des lots de la copropriété nouvellement constituée, est une pratique que l'on ...

...rter une augmentation moyenne de leur loyer de 7 %, qui est sans comparaison avec celle des salaires, comme vous pouvez le constater. En outre, depuis trois ans, les aides au logement sont gelées. Parallèlement, la foncière Gecina a enregistré, de 2002 à 2004, un résultat net de 841, 2 millions d'euros. Sur la seule année 2004, le prix de l'action a progressé de 13, 5 %. En 2004, les prix de l'immobilier ancien ont poursuivi leur envolée, avec une hausse moyenne de 15, 5 %, selon les spécialistes. Sur six ans, le prix des appartements s'est accru de 98, 3 % et a donc quasiment doublé, tandis que celui des maisons a augmenté de près de 82 %. Le fonds de pension américain Westbrook, qui est très bien placé s'agissant des opérations de vente à la découpe à Paris, vient d'acquérir dans la capitale c...

...me l'a rappelé M. le rapporteur, ce phénomène a pris une ampleur nouvelle depuis 2002 puisqu'il a crû de 35 %, parallèlement - et c'est tout naturel ! - à la flambée spéculative que nous connaissons depuis lors. A Paris, les ventes à la découpe concernent 15 % des ventes d'appartements anciens, soit 6 378 logements. Ce chiffre est impressionnant ! L'argent y trouve son compte. Les investisseurs immobiliers - assurances, mutuelles, etc. - vendent leur patrimoine logement, comme le dit pudiquement M. le rapporteur, pour le transformer en immobilier de bureaux, plus rentable, et les marchands de biens profitent de la spéculation rapide et des avantages fiscaux. Le logement, par contre, en pâtit, puisque ces opérations alimentent la pénurie de logements locatifs, voire de logements sociaux de fait, a...

...ocataires. Surtout, elle modifie la fiscalité sur le logement en revenant sur les dispositifs de Robien et Marini, car c'est bien là où le bât blesse ! A l'évidence, ce sont la flambée des loyers, permise notamment par l'émergence du dispositif de Robien, et l'allègement des contraintes fiscales sur les transactions immobilières, facilité par l'amendement Marini sur les sociétés d'investissement immobilier cotées, qui ont donné l'impulsion la plus forte, au cours de ces deux dernières années, aux désordres que nous constatons aujourd'hui. Ainsi, d'après certaines estimations, la seule société Gecina, spécialisée dans la mise en oeuvre des opérations de vente à la découpe, a bénéficié d'un allégement de l'impôt sur les sociétés correspondant, en 2004, au montant des aides financées par l'Etat au ti...

Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, le sujet que nous abordons aujourd'hui n'est que la conséquence de la crise actuelle du logement. Il me semble capital de rappeler que nous discutons de ce sujet au moment où le marché de l'immobilier est de plus en plus restreint. Ce phénomène se manifeste par une hausse de 10 % des prix des appartements et de 11 % de ceux des maisons sur l'ensemble de la France, alors que ceux-ci avaient déjà augmenté de 15, 5 % en 2004 et de 14, 3 % en 2003, même si plusieurs opérateurs de l'immobilier nous disent qu'une stabilisation des prix va intervenir. Il se manifeste également par une envolée des l...

...très forte. D'une manière générale, il existe un véritable décalage entre l'offre et la demande de logement, qui concourt à amplifier les phénomènes précédemment énumérés. Il ne s'agit pas ici de dresser un état des lieux exhaustif des particularités de la crise du logement, il s'agit davantage de montrer que le phénomène des ventes à la découpe est un élément du dysfonctionnement du marché de l'immobilier dans son ensemble. Certes, la France n'est pas un cas isolé. Depuis 1997, les hausses des prix du logement atteignent 60 % aux Etats-Unis, et même 140 % en Espagne et au Royaume-Uni. Toutefois, notre situation est telle que certaines catégories de la population ont de plus en plus de difficultés pour devenir propriétaire, malgré des taux d'intérêt très bas. Comme le révélait le groupe de trava...

...lons sanctionner parce que nous savons que des opérations douteuses, voire scandaleuses, sont entreprises par des personnes peu scrupuleuses. Surtout, nous voulons protéger les locataires les plus faibles, soit pour des raisons économiques, soit pour des raisons de vie, personnes âgées ou handicapées. Nous ne voulons pas remettre en cause le principe des ventes à la découpe et empêcher le marché immobilier de se réguler tout seul, mais les abus qu'engendre ce type de vente ne sont pas acceptables et notre objet est donc de rétablir l'égalité dans les relations entre bailleurs et locataires. Le rapporteur nous propose aujourd'hui de modifier le texte pour respecter cet équilibre. Or, si nous le soutenons et approuvons notamment les amendements qu'il présente sur les sanctions ou sur le rétablisseme...

C'est, en effet, devenu un texte adopté par l'Assemblée nationale, monsieur le président de la commission des lois, mais adopté après avoir été quelque peu revu à la baisse, alors que le prix de l'immobilier a augmenté de 86, 4 % depuis 1998...

Et voilà ! Ce qu'il fallait démontrer ! Entre 70 et 80 %, les chiffres varient, mais ils sont, c'est vrai, considérables, telle est la hausse des prix de l'immobilier enregistrée dans notre pays depuis 1998. La multiplication des ventes par lots ou dites « à la découpe » n'est pas étrangère à cette flambée des prix, même si elle est évidemment loin d'en être la cause exclusive. Et l'on sait bien que c'est à Paris, qui en concentre plus de la moitié, que ce phénomène a pris toute son ampleur, avec 6 378 transactions en 2004, soit 15 % des ventes d'appartements...

Le rendement de l'immobilier de bureaux est supérieur à 5 % tandis que celui de l'immobilier d'habitation est inférieur à 3 %, ce qui explique que l'arbitrage des investisseurs institutionnels se fait en faveur d'une vente du patrimoine locatif d'habitation. Dans ces conditions, les craintes exprimées par les locataires sont plus que légitimes.

Equilibré, ce texte vise à protéger les locataires tout en préservant les règles normales du marché de l'immobilier. Les deux raisons majeures qui expliquent les craintes des locataires sont, d'une part, le manque de moyens pour devenir propriétaires et, d'autre part, l'inflation constatée entre le prix de la vente en bloc d'immeubles et celui qui est pratiqué lors de la revente par appartements. Il s'ensuit que le coût d'acquisition est de plus de 17, 2 % plus élevé que celui d'un appartement classique. Dès ...

...groupe socialiste et moi-même avions déposée. Je regrette d'ailleurs que vous n'ayez pas prévu d'examiner ensemble les deux textes. Nous aurons donc l'opportunité de défendre nos propositions et vous devrez prendre position sur des mesures que les locataires victimes de la vente à la découpe appellent de leurs voeux. Toutefois, je souhaiterais, au préalable, rappeler la situation du marché de l'immobilier dans les grandes agglomérations françaises et, en particulier, dans l'agglomération parisienne. Comme chacun le sait, la situation est extrêmement préoccupante : les loyers flambent, les prix de l'immobilier explosent, les terrains constructibles se raréfient et sont de plus en plus difficiles à acquérir pour les collectivités territoriales qui souhaitent construire des logements sociaux. Les i...

...ai pas vu de bouleversement si ce n'est un retour à un « étiage » légèrement supérieur à la moyenne des ventes constatées en treize ans. Et pourtant, à lire la presse, à écouter la radio, à regarder la télévision, le citoyen non averti pouvait considérer que Paris - car Paris seulement semblait intéresser les médias - était soumis à un dépeçage systématique, injuste et outrancier par des groupes immobiliers à capitaux étrangers, ce qui, bien évidemment, constitue une faute impardonnable. J'avais pourtant retenu de ma pratique notariale que la plupart des locataires que j'avais vu accéder à la propriété de leur appartement avaient plutôt tendance à s'en féliciter. Je savais, par ailleurs, comme vous mes chers collègues, que la loi avait édifié des barrières de protection en faveur des locataires, ...

...qui inclut le droit de disposer librement de ses biens. Il était déjà très atteint en matière agricole, voilà qu'il le sera aussi en matière d'immobilier urbain, ce qui est, bien sûr, une manière - une mauvaise manière- de rétablir l'équilibre entre la ville et la campagne ! Notre excellent rapporteur, sentant que la ligne jaune n'était pas loin d'être franchie, a estimé, à juste titre, nécessaire d'évoquer la jurisprudence du Conseil constitutionnel sur le caractère de gravité nécessaire pour apprécier si l'atteinte au droit de propriété est car...

...réussi à accroître suffisamment le nombre, les promoteurs ayant surtout privilégié les petites surfaces. Le mouvement de retrait du marché des propriétaires institutionnels étant par ailleurs irréversible, l'offre continuera à diminuer, les loyers à augmenter et les candidats à la location à chercher longuement l'appartement qui correspond à leurs voeux. Ainsi, en décourageant un investissement immobilier locatif déjà peu rentable, en le saturant de signaux négatifs, tel le texte que nous examinons ou certaines dispositions du projet de loi de finances que nous examinerons prochainement, nous ne contribuons pas à l'amélioration de l'offre, et ce sont finalement les candidats à la location qui en souffriront. Si elle introduit de nouvelles contraintes, un nouveau formalisme, cette proposition de l...

Le Gouvernement aurait dû choisir la sienne, et ne pas s'en tenir à cet entre-deux qui ne satisfait ni les uns ni les autres. Faut-il une fois encore rappeler qu'en 2004 plus de 6 300 logements, soit 15 % des appartements anciens, ont été vendus à la découpe à Paris ? Est-il de nouveau nécessaire de constater que, si le phénomène des ventes par lots n'est pas une innovation sur le marché de l'immobilier, il a, depuis quelques années, changé de nature ? Aujourd'hui, les investisseurs immobiliers sont soumis à une très forte pression de leurs actionnaires, qui exigent, comme dans les autres secteurs économiques, un retour sur investissement élevé et rapide. D'où des arbitrages permanents sur la composition des patrimoines et des décisions brutales de vente d'immeubles en bloc à des intermédiaires...