Interventions sur "préemption"

Madame la présidente, madame la ministre, mes chers collègues, la commission mixte paritaire chargée d'élaborer un texte commun sur les dispositions restant en discussion de la proposition de loi relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble s'est réunie le 11 avril dernier et est parvenue à un accord. Les conclusions de cette commission ont été adoptées ce matin, en séance publique, par l'Assemblée nationale. Tout au long de la navette parlementaire, cette proposition de loi, déposée par notre collègue député Michèle Aurillac, n'a cessé de s'enrichir, grâce aux travau...

... proposition de loi au cours de la navette parlementaire. Mais finalement, face aux problèmes qu'entraîne la multiplication du nombre de ventes à la découpe, vous avez choisi d'agir comme un médecin qui ne ferait qu'atténuer la douleur de son patient sans s'attaquer aux causes réelles des maux qui le frappent. Vous ne visez concrètement que la situation du locataire qui peut exercer son droit de préemption, en l'accompagnant de manière imparfaite dans son acte d'acquisition. Pour celui qui ne peut pas acheter, la situation n'est pas réglée. Vous avez également dénaturé le principe même de la concertation entre associations de bailleurs et de locataires dans le cadre de la Commission nationale de concertation.

...d'application de la nouvelle législation. Ces deux propositions ont été rejetées. C'est regrettable. Sur ce point, le Gouvernement est resté dans le flou. Nous avons surtout pu constater, lors de la discussion de certains points de cette proposition de loi, combien la majorité sénatoriale était tiraillée et en pleine contradiction. Ainsi, tant sur la question du seuil d'application du droit de préemption au profit du locataire que sur le principe de la décote, la majorité n'a pas hésité à déjuger ses représentants les plus éminents. Des divergences sont également apparues entre la majorité de l'Assemblée nationale et celle du Sénat à propos du seuil de cinq logements. Le rapport de force qui s'est dégagé sur cette question aurait dû tourner en faveur de la position de l'Assemblée nationale. Je n...

...ur l'essentiel, des travaux de notre Haute Assemblée. Au cours de nos discussions, nous nous sommes attachés à trouver une solution juste et équilibrée entre les projets - qu'il ne faut pas entraver - de nombreux Français d'accéder à la propriété et la protection des droits de ceux qui ne peuvent pas devenir propriétaires. Parmi les mesures phares adoptées, le Sénat a ainsi renforcé le droit de préemption du locataire lors d'une vente à la découpe, créé des instruments d'incitation fiscale pour que les communes et les départements encouragent les personnes acquéreurs d'un logement occupé à y maintenir leur locataire pendant au moins six mois, et augmenté de cinq à dix logements le seuil au-delà duquel le dispositif de préemption s'appliquera. Ce seuil apparaît plus cohérent avec, d'une part, le d...

...malgré la pression spéculative que l'on observe sur le marché locatif, notamment dans les centres-villes. Les Verts, plaident d'ailleurs depuis longtemps, dans les différentes instances locales et ici même, pour que cet outil soit confié au maire. En première lecture, le rapporteur s'inquiétait de la complication engendrée par ce permis de diviser. Or, comme il le rappelait lui-même, le droit de préemption existe et dépend des services municipaux existants ; l'examen des dossiers demande déjà du temps. Le coût de l'instruction des permis de diviser est donc un argument d'autant moins pertinent que, si les deux procédures coexistent, elles peuvent faire l'objet d'une seule et même visite à l'issue de laquelle il sera décidé soit de délivrer le permis de diviser, soit de préempter.

...que le Sénat avait rejeté. La commission y reste tout à fait opposée : d'abord, parce que les critères qui permettraient de délivrer un permis de diviser sont d'une très grande subjectivité §; ensuite, parce qu'il existe des dispositions qui permettent de régler les problèmes de sécurité ou de salubrité dans un tout autre domaine ; enfin, parce que la commission a fait le choix d'un mécanisme de préemption qui permet de protéger les locataires sans porter au droit de propriété une atteinte qui pourrait se révéler totalement inconstitutionnelle.

Cet amendement a pour objet de compléter l'information qui doit être fournie au locataire afin qu'il puisse, en toute connaissance de cause, exercer son droit de préemption lors de la vente en bloc. À cette fin, l'amendement tend à préciser que le diagnostic technique doit présenter une estimation des charges générales d'entretien et de maintenance de l'immeuble. Il faut en effet éviter qu'au lendemain d'une transaction immobilière les copropriétaires se retrouvent non seulement exsangues parce qu'ils viennent d'acquérir leur logement, mais en outre obligés de sup...

...t. Il convient de poursuivre la démarche qui a été engagée ici en première lecture. Le Sénat avait alors adopté - à l'unanimité, je le rappelle - deux sous-amendements identiques, l'un présenté par le groupe socialiste et l'autre par M. Cambon et plusieurs de ses collègues, visant à porter de deux à quatre mois le délai de réflexion accordé au locataire pour choisir d'exercer ou non son droit de préemption. Dans la même logique, nous proposons d'étendre de quatre à six mois le délai pour réaliser la vente afin de lui laisser le temps de préparer son dossier de financement. Un tel délai n'est pas excessif. Ces six mois donneront au locataire, qui n'a pas toujours les moyens de réagir immédiatement, le temps nécessaire pour prendre les contacts utiles, pour monter son dossier de financement et pour...

...et l'ambition de préserver un habitat urbain harmonieux, garantissant la mixité du parc immobilier, justifient à elles seules l'instauration d'un dispositif de décote. » On ne saurait mieux parler ! Je poursuis : « C'est l'objet du sous-amendement n° 58 rectifié. La mesure que nous proposons vise à mettre en place un dispositif de décote pour le locataire au moment de l'exercice de son droit de préemption. Cette décote aurait un montant minimum de 10 % et un plafond de 20 %... « J'observe que le plafond de 20 % correspond en général à la mise de fonds initiale du locataire pour acquérir un appartement. Cette disposition faciliterait donc l'acquisition de l'appartement par le locataire. » Mes chers collègues, telle est l'argumentation extrêmement pertinente qui a été développée par notre collègue...

...r son immeuble et d'attendre la fin de l'expiration de ce délai. Nous avons donc émis un avis défavorable. Monsieur Cléach, la commission souhaite le retrait de l'amendement n° 9, qui tend à limiter la prorogation des contrats en cours aux seuls contrats de bail à usage d'habitation. Cette disposition nous paraît en effet inutile puisque la loi de 1975, dans laquelle s'insère le nouveau droit de préemption, a depuis longtemps été interprétée par les juridictions comme s'appliquant aux seules personnes physiques et non aux personnes morales. En outre, cet amendement exclut implicitement du dispositif les logements placés sous d'autres régimes, par exemple ceux qui sont régis par la loi de 1948 ou les meublés, ce que nous ne souhaitons pas. La commission est, en revanche, monsieur Cléach, favorable...

...roposé remet en cause une des règles fondamentales de la loi de 1989, à savoir que le loyer ne peut être réévalué avant le renouvellement du bail. Sur cette question, la commission a souhaité connaître l'avis du Gouvernement. La commission est défavorable à l'amendement n° 43, qui tend à prévoir le versement d'une indemnité d'éviction au profit des locataires qui ne peuvent exercer leur droit de préemption. Cet amendement avait déjà été présenté en première lecture et rejeté par le Sénat. La création d'une indemnité d'éviction par la loi de 1948 a déjà posé de très nombreux problèmes ; il n'est pas souhaitable d'en créer à nouveau. L'amendement n° 44 tend à faire remonter dans la loi des dispositions qui figurent dans l'accord collectif de 1998, déjà étendu par décret. Cet amendement avait été p...

...ns voir adopter par le Parlement. Par conséquent, je vous demande, monsieur Cléach, de bien vouloir retirer votre amendement ; à défaut, la commission y serait défavorable. La commission est défavorable à l'amendement n° 49, qui est un amendement de conséquence. Monsieur Cléach, nous vous demandons de bien vouloir retirer également l'amendement n° 13, qui tend à préciser que le nouveau droit de préemption institué au stade de la vente en bloc ne serait pas applicable aux avant-contrats passés sous forme authentique. Cette disposition risque de poser de sérieux problèmes pour les promesses unilatérales de vente et elle est inutile pour les promesses synallagmatiques. L'amendement n° 25 tend à prévoir que le droit de préemption s'applique aux opérations en cours, c'est-à-dire aux opérations relati...

...ve toutefois qu'il n'existe aucune étude statistique permettant d'évaluer le nombre d'immeubles comprenant de cinq à dix logements et la qualité de leur propriétaire. L'Assemblée nationale a retenu, en première et deuxième lecture, le seuil de cinq logements. Je rappelle que le texte initial issu des conclusions de la commission des lois de l'Assemblée nationale prévoyait que le nouveau droit de préemption exercé dans le cadre d'une vente à la découpe serait applicable à tout immeuble, quel que soit le nombre de logements que comporte ce dernier. Comme je viens de le dire, cette solution présentait l'inconvénient de soumettre au droit de préemption nouvellement institué les très petits immeubles détenus par des personnes physiques. Dans ces conditions, il ne paraît pas utile d'appliquer à des dern...

... état au cours de la discussion générale, l'Assemblée nationale a réécrit le dispositif concernant l'incitation fiscale. Cependant, il nous paraît que cette réécriture rend les dispositions plus restrictives. Il n'y a aucune raison juridique, ni même économique, d'exclure de ce dispositif les lots acquis postérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble consécutive à l'exercice d'un droit de préemption. L'objet de cet amendement est donc de rétablir cette disposition au profit des acquéreurs de lots ultérieurs.

Cet amendement conforte deux formules juridiques que nous avons voulues autonomes, conformément d'ailleurs au dispositif prévu par le Sénat en première lecture. Il y a, d'une part, un droit de préemption au stade de la vente en bloc, créé à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, et, d'autre part, un droit de préemption en cas de congé pour vente, en vertu de l'article 15 de la loi de 1989. Chacune de ces préemptions obéit à des obligations propres, intervient dans des conditions particulières, dans des situations différentes et, par conséquent, nous souhaitons maintenir la cohérence de cha...

... ne sont pas favorables à cet amendement, mais je tiens néanmoins à le présenter. Il vise en effet à renforcer les droits des locataires, notamment en évitant que les congés pour vente et les ruptures de bail ne frappent les ménages les plus vulnérables. En l'absence d'une capacité de financement propre, comment les locataires âgés de soixante-dix ans et plus, invités à faire jouer leur droit de préemption, pourraient-ils obtenir un prêt d'un établissement de crédit ? La même remarque vaut, bien entendu, pour des personnes plus jeunes, hélas frappées d'un handicap ou atteintes d'une affection. La loi doit protéger quand la seule application des règles du marché tend à exclure. Certes, cette question a fait l'objet d'une négociation, ainsi que cela a été rappelé, entre les représentants des locata...

Il s'agit d'un amendement de repli. Au cas où la date du 1er janvier 2008 ne vous conviendrait pas, nous vous proposons de fixer le terme du délai de préemption au 1er janvier 2007.

Il s'agit d'amendements déjà présentés en première lecture. Le texte adopté par le Sénat et approuvé par l'Assemblée nationale garantit l'exercice du droit de préemption du maire en précisant, suivant la suggestion de l'un de nos collègues, qu'il s'agit de maintenir les locataires en place. Pour autant, il ne nous paraît pas acceptable de conférer au maire un pouvoir discrétionnaire pour bloquer la réalisation d'une vente au-delà du délai traditionnel de quatre mois. La commission émet donc un avis défavorable sur ces deux amendements.

...t en protégeant les droits de ceux qui ne le peuvent pas. Dans cette optique, le groupe UMP se félicite du texte adopté par notre assemblée et tient à saluer l'excellent travail de la commission des lois et de son rapporteur, notre collègue Laurent Béteille. Ainsi, la création d'un article spécifiquement relatif à la vente à la découpe dans la loi de 1975 va permettre de sauvegarder le droit de préemption du locataire. Le Sénat a su, par ailleurs, apporter de nombreuses et substantielles améliorations à cette proposition de loi de l'Assemblée nationale. En portant à quatre mois le délai pendant lequel le locataire pourra exercer son droit de préemption dans le cadre d'une vente à la découpe, nous lui permettons de se retourner et de programmer un plan d'investissement, qui était difficilement ré...

Monsieur le président, monsieur le ministre, mes chers collègues, le Sénat est effectivement saisi, en première lecture, de la proposition de loi de Mme Martine Aurillac, député de Paris, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble, adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 16 juin 2005. L'actualité récente a montré combien les ventes d'immeubles par lots, pratiquées depuis plusieurs années, étaient de nature, dans certains cas au moins, à causer un grave préjudice aux locataires des logements concernés. Compte tenu des prix de vente proposés, c...