Intervention de Jean-Louis Dumont

Étant entré dans le mouvement HLM par le biais de l'accession sociale à la propriété, je suis un militant de la vente de logements HLM.

Venant du milieu rural et fils de paysan, je connais les sentiments qui s'attachent aux terrains que l'on possède. Comme membre du Conseil économique et social, j'ai commis un rapport sur le foncier urbain à construire, rapport qui reste d'actualité. Avec le sénateur Pierre Hérisson, nous avions échangé quand il était en charge d'un rapport sur les grands rassemblements évangéliques et moi d'un rapport sur les grands rassemblements festifs liés à la musique techno. Nous avions fait les mêmes observations sur le foncier à laisser disponible pour des faits de société. Quand le terrain devient rare, qu'il soit urbain, agricole ou dédié à des missions environnementales ou sociétales, il faut y prêter attention. Député de l'opposition, j'ai voté pour l'inscription du principe de précaution dans la Constitution, je suis cependant conscient que son application pose de réels problèmes.

En matière de vente HLM, quand Gilles de Robien était ministre du logement, je lui ai indiqué que j'étais d'accord avec ses propositions, mais opposé à une norme en la matière. Pour moi, le patrimoine de l'organisme qui vend doit augmenter année après année. Quand un organisme HLM souhaite vendre, il faut un plan stratégique de patrimoine établi sur plusieurs années. Il indique quels logements seront vendus et où ils seront vendus. Le préfet donne son avis, le maire est informé et a les moyens de s'opposer. La vente HLM est donc encadrée. Elle est souvent utilisée par les organismes les plus dynamiques sur la production et sur la rénovation. Si la gestion de la vente est bien faite, elle peut dégager des fonds propres qui peuvent être réutilisés.

Certains organismes sont riches d'une ressource humaine dédiée à l'ingénierie financière qui n'existe pas dans les très petits organismes. C'est pour cela que je parle de la mutualisation, non pas en commençant par l'argent mais par les ressources humaines et l'ingénierie. J'ai vu, dans une région, trois offices départementaux créer une filiale commune et travailler en commun. J'ai vu par ailleurs, sur une communauté urbaine, l'ensemble des organismes, dans leur diversité, se réunir pour répondre ensemble aux besoins exprimés par le président de l'intercommunalité. Cela peut donc très bien fonctionner.

La norme des 20 voire 25 % de logements sociaux doit être appliquée sur un territoire, l'intercommunalité.

Il faut faire des logements sociaux, y compris en vente en état futur d'achèvement (VEFA). Dans certaines communes, notamment en Île-de-France, près de 50 % de la production HLM sont réalisés en VEFA. Nous estimons que les organismes HLM peuvent monter des opérations, reprendre de la promotion privée, mener l'opération et vendre en état futur d'achèvement au privé. A chacun son métier, ses difficultés et son expertise : un organisme HLM sait aller discuter avec un maire, sait reprendre un terrain pour mener une opération d'aménagement avec un établissement public foncier (EPF).

Je suis donc favorable à la vente HLM. C'est un nouveau métier que de jouer le rôle de syndic, mais la vente HLM donne plus de sens et plus de responsabilité. Il faut le faire sans contrainte et sans tabous. Des divergences existent entre les organismes HLM sur cette question.

S'agissant des normes, un des premiers courriers que j'ai envoyés à Cécile Duflot portait sur les ascenseurs. Leur mise aux normes est évidemment nécessaire mais encore faut-il qu'il y ait suffisamment d'ascensoristes pour satisfaire leurs besoins ! Il faut au moins six mois ou un an de délai supplémentaire. Il faut par ailleurs, bien entendu, régler des situations d'incivilité voire reconquérir des espaces urbains abandonnés à des petites mafias. C'est un travail de fond avec les associations, l'école, les services municipaux... On essaie d'y répondre, mais la fonction première des organismes HLM est de construire du logement, d'entretenir et de rénover.

Il est évident que le PSLA bénéficiera du taux de TVA à 5 %, tout comme l'ensemble de la rénovation des logements sociaux. Dans les zones urbaines sensibles (ZUS), les organismes bénéficient de l'exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), ce qui représente environ 150 millions d'euros. Cette mesure pourrait être remise en cause car elle peut produire certains effets d'aubaine.

S'agissant de la mutualisation, l'argent des organismes HLM doit servir à d'autres organismes et il est hors de question que cet argent soit géré par quelqu'un d'autre que les organismes. Mon taux d'adrénaline monte quand on parle de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) : les fonds détenus proviennent exclusivement des organismes HLM donc des locataires. Nous vous proposerons donc, en accord avec les ministres concernés, des amendements pour revisiter la gouvernance de la CGLLS. Il pourrait peut-être être utile d'en faire une caisse de garantie car nous constatons en effet que de plus en plus de collectivités locales hésitent à donner la garantie. Ma conviction, c'est que nous devons construire plus, rénover et réhabiliter sur le plan thermique notre patrimoine. Nous devons répondre à des besoins à travers un spectre de plus en plus large, du terrain familial au logement intermédiaire. Pourquoi interdire aux organismes HLM de mener des opérations de construction de logements intermédiaires là où il n'y a pas d'autres opérateurs ? Je demande un élargissement du spectre d'action pour les organismes HLM. Nous devons travailler sans tabou sans a priori.

Sur les charges, nous devons faire des investissements pour qu'elles diminuent. Ces investissements peuvent être rentables.

S'agissant du foncier, j'ai rédigé des rapports sur cette question. Le Conseil immobilier de l'État a été consulté sur le projet de décret sur la décote. On sent bien qu'il y a des pressions mais, par ailleurs, le foncier a une valeur qu'on ne peut pas minorer. C'est pour ça que je suis favorable à l'emphytéose. On ne doit pas donner l'impression qu'on brade le patrimoine, même pour une cause essentielle. Le Conseil immobilier de l'État présentera 50 propositions au nouveau ministre des domaines. Nous avons l'obligation d'être très attentif à une gestion professionnelle de l'immobilier de l'État par France Domaine. Les organismes HLM souhaitent que la valorisation du foncier s'opère au bénéfice des HLM, pour des opérations mixtes.