Intervention de Claude Dilain

Je pense aussi au nouveau dispositif fiscal en faveur de l’investissement locatif, le « Duflot », qui a été mis en place à l’occasion de la loi de finances pour 2013, avec un plafond de loyers fixé à 80 % des loyers du marché en fonction des zones.

Je pense encore à la lettre d’engagement du 12 novembre 2012 entre l’État et Action logement, marquée par le renforcement de l’intervention d’Action logement en faveur du logement social.

Je pense aussi au pacte d’objectifs et de moyens conclu en juillet dernier entre l’État et le mouvement HLM, comprenant notamment l’engagement de l’État de réduire à 5 % au 1er janvier 2014 le taux de TVA pour la construction et les travaux de rénovation de logements sociaux, mais aussi la mise en place d’un dispositif de mutualisation financière entre les organismes.

Je pense, enfin – la liste est longue, mais tant mieux ! –, à la loi d’habilitation du 1er juillet 2013, qui a ouvert plusieurs chantiers visant à réduire les délais de procédure associés au lancement de la réalisation de chantiers de construction.

L’ordonnance relative aux recours abusifs, qui était tellement attendue, tellement demandée, dans cet hémicycle et ailleurs, prévue dans ce texte, a d’ailleurs été publiée le 17 juillet dernier.

Le présent projet de loi s’inscrit donc dans la continuité de ces différentes initiatives prises depuis mai 2012 et qui visent toutes à répondre à la crise du logement.

J’en viens maintenant au contenu du projet de loi.

La commission des affaires économiques a décidé, au vu de l’ampleur du projet de loi, de désigner deux rapporteurs sur ce texte. Je me suis donc occupé des titres Ier et II, tandis que mon collègue Claude Bérit-Débat s’est chargé des titres III et IV.

Le titre Ier vise à favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable.

Le premier volet porte sur la réforme de la « loi Malandain-Mermaz », autrement dit la loi du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs.

Ce volet vise à moderniser les rapports entre bailleurs et locataires, tout en préservant ou en améliorant l’équilibre de ces rapports.

Il comprend plusieurs mesures importantes, dont certaines avaient été votées par le Sénat en 2011, dans le cadre du projet de loi Lefebvre.

Il s’agit, premièrement, de la création d’un contrat de location type ou d’un modèle type d’état des lieux, qui constituent une garantie tant pour le locataire que pour le bailleur. Il s’agit, deuxièmement, du renforcement des obligations du locataire en matière d’assurance : le projet de loi permet au propriétaire de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable, bien entendu, auprès de celui-ci. Il s’agit, troisièmement, de la réduction du délai de préavis à un mois pour les locataires dans les « zones tendues ». Il s’agit, quatrièmement, de l’extension de l’application de la plupart des dispositions de la loi de 1989 aux logements meublés résidence principale, qui, jusqu’à présent, y échappaient. Il s’agit, cinquièmement, de la création d’une véritable sanction en cas de non-restitution du dépôt de garantie par le bailleur dans un délai légal de deux mois.

La mesure phare de ce volet est, bien entendu, l’encadrement de l’évolution des loyers dans les zones tendues.

Sur la base des données collectées par les observatoires locaux des loyers qui seront créés, le préfet fixera un loyer médian de référence et les loyers ne pourront pas être supérieurs de plus de 20 % à ce loyer médian.

Cette mesure est très attendue par nos concitoyens. Je vous rappelle qu’au cours des vingt dernières années les loyers ont augmenté plus vite, et même bien plus vite, que les revenus des locataires. Avec un indice 100 en 1993, les loyers sont passés à 137 en 2006. Dans le même temps, le revenu moyen des locataires est passé de 100 à 117. On voit certaines familles françaises, en particulier parmi les plus pauvres, consacrer jusqu’à 48 % de leurs revenus à leur loyer.

La commission des affaires économiques n’est pas du tout convaincue par la critique selon laquelle le texte du projet de loi serait inflationniste, notamment pour les ménages les plus modestes.

Les modifications introduites par les députés permettent d’éviter tout risque de ce type.

Les loyers situés sous le loyer médian minoré, fixé à 70 % du loyer médian de référence, pourront être réévalués par le bailleur au renouvellement du bail, mais ils ne pourront pas dépasser ce loyer minoré.

Sur le volet de la loi de 1989, la commission a introduit dans le texte des dispositions complémentaires visant notamment à encadrer davantage les pénalités en cas d’impayés de loyer, sans les supprimer, à encadrer le complément de loyer exceptionnel ou à rétablir l’encadrement de l’évolution des loyers au renouvellement dans les zones « non tendues », qui avait été oublié par l’Assemblée nationale.

Les députés ont également introduit sept articles relatifs à la location meublée de courte durée. C’est une problématique qui est, certes, essentielle dans les « zones tendues », notamment à Paris où 20 000 logements sont transformés en locaux meublés temporaires, alors que la demande de logements est considérable. Il convient donc de renforcer la régulation de cette activité.

Le deuxième volet de ce titre porte sur la garantie universelle des loyers, la GUL.

L’article 8 tel qu’il a été adopté par les députés se contentait d’énoncer le principe de la GUL sans en préciser les modalités. Les débats qui se sont développés dans la presse ont largement dépassé le cadre de cet article. La commission a introduit dans le texte, sur l’initiative du Gouvernement, des dispositions importantes, visant à préciser ce dispositif.

L’instauration de la GUL fait débat, mais la commission des affaires économiques est convaincue de son intérêt, notamment du fait de deux éléments.

Les dispositifs antérieurs, car la volonté d’une garantie de loyer est ancienne, et ma collègue Marie-Noëlle Lienemann pourra en témoigner, …