Intervention de Claude Dilain

Le dernier volet de ce titre porte sur l’habitat participatif. C’est un sujet qui, pour l’instant, ne concerne que plusieurs centaines de logements en France, contre des centaines de milliers dans les pays du nord de l’Europe. C’est dire les marges de progression de cette « troisième voie » du logement, ce qui justifie que le législateur en perfectionne l’encadrement juridique.

Le projet de loi crée deux formes de sociétés d’habitat participatif : les coopératives d’habitants et les sociétés d’autopromotion. Ces dernières ont non seulement pour objet d’attribuer à leurs associés personnes physiques la jouissance d’un logement, mais également de leur en attribuer la propriété. Sur cette question, la commission a notamment précisé l’encadrement de la valorisation des parts sociales, jugeant raisonnable de retenir l’idée de non-spéculation en choisissant comme base de référence l’évolution des loyers.

J’en viens au titre II du projet de loi qui porte sur la lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés dégradées.

Les articles 23 à 40 portent sur les copropriétés. Vous ne serez pas étonné que je sois, à titre personnel, particulièrement attaché à cette partie du texte. Vous avez pu vous rendre compte sur le terrain, madame la ministre, que ces dispositions étaient très attendues et très consensuelles : elles s’inspirent des propositions formulées dans le rapport de notre ancien collègue, et ami en ce qui me concerne, Dominique Braye et de celles que j’avais formulées en tant que parlementaire en mission en avril dernier.

Les principales dispositions sont les suivantes : la création d’un registre des syndicats de copropriétaires, ce qui devrait permettre de sortir du « brouillard » actuel : il n’y a en effet quasiment aucune donnée relative au parc des copropriétés ; le renforcement des informations fournies dans les annonces immobilières et à la vente d’un lot de copropriété, afin que les acquéreurs sachent vraiment ce qu’ils envisagent d’acheter ; l’obligation du compte séparé pour le syndicat de copropriétaires, applicable à l’ensemble des copropriétés ; l’interdiction pour un copropriétaire en impayé de charges d’acquérir un autre lot dans la même copropriété, disposition que je réclamais depuis longtemps à cor et à cri et que je vous remercie à titre personnel, madame la ministre, d’avoir introduite dans votre projet de loi, car c’est une arme essentielle contre les « marchands de sommeil » ; la réforme et le renforcement de l’efficience des procédures prévues pour redresser les copropriétés dégradées, à savoir la procédure du mandataire ad hoc, la procédure d’administration provisoire ou encore la procédure d’état de carence ; enfin – et je ne suis pas exhaustif –, la création des opérations de requalification des copropriétés dégradées et des opérations de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national lorsque leur complexité ou l’importance des financements nécessaires ne permettent pas qu’elles puissent être réalisées par les collectivités territoriales.

Ces dispositions nouvelles permettront à un certain nombre de collectivités territoriales d’intervenir efficacement sur des copropriétés à l’agonie.

Je souhaite insister sur une disposition importante introduite par l’Assemblée nationale et proposée dans le rapport Braye : le fonds de prévoyance, qui constitue une assurance contre la dégradation des copropriétés. Les députés ont proposé l’application d’un tel fonds aux seules copropriétés de plus de 50 lots non couvertes par la garantie décennale, soit 36 000 copropriétés seulement sur les plus de 700 000 existantes. La commission a souhaité abaisser ce seuil à 10 lots.

Pour ce qui concerne cette partie, la commission a également adopté, sur mon initiative, un amendement important visant à imposer aux copropriétaires, qu’ils soient bailleurs ou occupants, de disposer d’une assurance, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent. En effet, plus de 50 % des copropriétaires non occupants n’ont pas d’assurance pour les risques dont ils doivent répondre en tant que propriétaires. Cette situation peut mettre en difficulté certaines copropriétés dont l’assurance doit se substituer à celle du copropriétaire concerné.

L’autre volet de ce titre porte sur les outils de lutte contre l’habitat indigne.

Il s’agit, là encore, d’un sujet essentiel sur lequel nous devons nous mobiliser. La persistance d’un habitat indigne rentabilisé sans scrupule par des marchands de sommeil est une réalité de plus en plus préoccupante dans les « zones tendues », où l’offre de logement est cruellement insuffisante.

Afin de combattre ce phénomène, l’article 41 prévoit des mesures d’unification des polices spéciales en matière d’habitat au bénéfice des présidents d’EPCI. Cela n’épuise pas le sujet de l’extrême complexité des procédures entre elles, concernant tant l’insalubrité que le péril, ou encore la sécurité des équipements communs dans les immeubles collectifs d’habitation. La commission a sécurisé, sur mon initiative, ce transfert, tout en préservant, bien entendu, la liberté de choix des maires ; nous n’aurons donc pas de débat sur ce point.

S’agissant de la lutte contre les marchands de sommeil, les articles 42 et 43 bis C instaurent des peines complémentaires à la condamnation pénale, interdisant l’achat d’un bien immobilier à usage d’habitation pendant cinq ans ou confisquant l’usufruit du bien ayant servi à commettre l’infraction.

L’article 46 entend contraindre les marchands de sommeil à réaliser des travaux pour faire cesser l’indécence en autorisant les caisses d’allocations familiales à ne pas verser les allocations logement, le locataire ne versant que le loyer résiduel.

L’Assemblée nationale a également introduit les articles 46 sexies A, 46 septies et 46 octies, qui permettent l’instauration d’un zonage dans lequel sont soumis à autorisation préalable du maire ou du président de l’EPCI les travaux entraînant la division d’un logement existant en plusieurs locaux d’habitation, ainsi que la mise en location d’un logement, ou encore un régime de déclaration de mise en location.

La commission des affaires économiques a supprimé, sur mon initiative, l’autorisation préalable de mise en location car, bien que nous partagions l’objectif poursuivi, le dispositif proposé soulève trop de difficultés tant juridiques que pratiques et il pourrait affaiblir la protection des locataires. Nous reviendrons sur cette question difficile au cours de nos débats.

J’en ai donc fini, monsieur le président, mes chers collègues, avec la présentation des deux titres dont j’ai la charge.

Comme je l’indiquais, ces deux titres sont très riches et comportent des dispositions très variées, chacune traduisant le souci de préserver l’équilibre que j’évoquais précédemment.

Nombre d’amendements ont été déposés. Madame la ministre, je souhaite que le débat parlementaire enrichisse ce projet de loi en maintenant un juste équilibre. §