Intervention de Mireille Schurch

Concernant la garantie universelle des loyers, la GUL, il existe actuellement deux types de dispositif pour les propriétaires : la garantie des loyers impayés et la garantie des risques locatifs. Ces deux mécanismes, vous l’avez vous-même souligné, ne fonctionnent que très partiellement. La GUL se veut donc un mécanisme universel de protection des bailleurs contre les impayés, ce qui, j’y insiste, est une bonne chose pour les petits propriétaires.

Toutefois, le présent projet de loi laisse planer de nombreuses incertitudes en renvoyant à une multitude de décrets ultérieurs. Il est sûr, en revanche, que cette « garantie » serait payée par les bailleurs et les locataires à hauteur de 1 % du montant du loyer chacun, sans que cela puisse faire l’objet d’une vérification.

Si les bailleurs disposent, avec la GUL, d’une réelle assurance en cas d’impayés, les locataires devront quant à eux rembourser leurs impayés dans tous les cas. Ce dispositif apparaît à ce titre particulièrement déséquilibré, d’autant que c’est à la GUL de déterminer si le locataire est de bonne foi ou non. C’est pourquoi nous proposerons l’intégration de représentants des locataires, qui détiennent une solide expertise, dans le conseil d’administration de la GUL, ainsi que la suppression des pénalités de retard pour impayés, véritable « double peine » appliquée à des personnes en situation déjà très difficile.

Enfin, la GUL risque de stigmatiser un peu plus les locataires fragilisés, puisque l’inspection générale des finances recommande la création d’un « fichier des baux » pour écarter les mauvais payeurs du dispositif et en garantir l’équilibre économique. Concrètement, avant de louer, le bailleur devra s’assurer que son futur locataire n’est pas inscrit au fichier des mauvais payeurs. En cas d’impayés, ce rapport recommande la saisie sur salaires, comptes bancaires ou allocations familiales. Après le fichier positif en matière bancaire, c’est donc un fichage des pauvres à grande échelle qui nous est proposé. Cette mesure nous paraît des plus dangereuses. Nous regrettons que les effets les plus dévastateurs de la loi Boutin n’aient pas été remis en cause, mais nous en reparlerons plus longuement au cours des débats.

Nous attendons beaucoup de ces derniers et nous serons très attentifs, dans les prochains jours, à l’évolution du présent projet de loi, même si nous pensons que ce n’est pas le secteur privé qui sortira le pays de la crise du logement que nous connaissons.

Un bilan d’étape serait opportun, madame la ministre, afin d’évaluer les conséquences de l’encadrement des loyers à la relocation ainsi que celles des différentes politiques fiscales incitatives, qui ont pesé sur les finances de l’État sans produire le moindre effet en termes de baisse effective des loyers ou de ralentissement de leur hausse.

Pour notre groupe, les politiques à mettre en place doivent fluidifier l’accès aux logements existants, stimuler la construction et s’appuyer sur un parc public renforcé. Pour construire plus, il faut donc mobiliser davantage de foncier non bâti, mais aussi densifier. Or, sur ce point, la déception est forte au regard des débats qui s’étaient tenus dans cet hémicycle l’an dernier. En effet, le projet de loi n’apporte aucune vraie réponse à la question foncière, car il se limite, pour l’essentiel, à des améliorations très techniques et très marginales, notamment sur le droit de préemption. Or la question foncière est décisive, car elle détermine les prix de l’immobilier et donc le niveau des loyers.

Sur le fond, les réformes successives de la fiscalité locale et la crise que nous traversons rendent de plus en plus difficile l’exercice du droit de préemption par les collectivités locales qui ne disposent tout simplement plus des ressources pour l’exercer. Il est donc difficile de croire que ces seules mesures permettront de dynamiser ce droit. Le projet de loi aurait dû s’engager à la création de nouveaux outils fonciers et à un travail réel sur la définition même de la valeur foncière. Il est urgent notamment de redéfinir le rôle de l’administration des domaines qui aujourd’hui fixe le prix des parcelles en fonction des prix du marché.

De plus, des mécanismes doivent être inscrits afin de lutter contre la spéculation foncière en bloquant la valeur des terrains au moment de la définition d’un projet d’aménagement. À cet égard, nous proposons de sanctuariser des terrains dans un but de construction de logement à travers la création d’une agence nationale foncière, …