Intervention de Cécile Duflot

Cela ne vous surprendra pas, mesdames, messieurs les sénateurs, le Gouvernement partage assez largement les avis de la commission…

L’article 3 du projet de loi étant important, le Gouvernement est défavorable aux amendements identiques n° 4 rectifié et 261 rectifiés bis, qui sont des amendements de suppression.

L’amendement n° 166 pose un problème conceptuel. Vouloir insérer au sein du parc de référence pour l’observation et l’analyse des loyers les logements publics soulève une contradiction pour la simple et bonne raison que les loyers qui s’appliquent dans ce type de logements sont administrés.

Cet amendement vise également à supprimer du périmètre de référence les locations meublées et les micro-logements de moins de douze mètres carrés. Je comprends l’objectif visé, mais pour la robustesse du dispositif d’encadrement, il serait préférable de conserver intact l’ensemble du parc auquel il s’applique, logements meublés inclus, quelle que soit leur taille, à partir du moment où ils répondent aux critères du décret relatif à la décence.

Pour toutes ces raisons, j’émets un avis défavorable.

Je sollicite le retrait de l’amendement n° 167. Nous avons réfléchi à la disposition proposée, mais elle se heurte à des difficultés opérationnelles relatives au secret fiscal et au mode de collecte par les services fiscaux des revenus issus de la location, qui sont des revenus cumulés par type de logements et qui tiennent compte, notamment, du nombre de mètres carrés.

Pour ce qui concerne l’amendement n° 312 rectifié, l’observatoire CLAMEUR soulève une vraie question. Nous souhaitons que le dispositif soit extrêmement solide, qu’il fasse preuve de transparence en matière d’évaluation des données et de méthodologie et que soit prévu un libre accès de tous. Voilà pourquoi nous avons souhaité établir des observatoires dans la droite ligne de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, l’OLAP, lequel associe depuis de nombreuses années l’ensemble des partenaires publics et privés, à la grande satisfaction de tous les partenaires. Sa fiabilité est avérée.

Lorsqu’un observatoire est utilisé comme un outil dans la discussion, voire comme un outil politique, il perd de sa valeur. Les observatoires que nous désirons instaurer doivent être « froids ». Ils ne doivent pas être à la merci des uns et des autres, mais doivent être un outil partagé qui permette une observation claire et transparente de la réalité. C’est la raison pour laquelle le Gouvernement émet un avis défavorable.

Le Gouvernement est favorable à l’amendement n° 564 rectifié.

Monsieur Le Cam, vous avez expliqué que le loyer de référence minoré présentait des risques inflationnistes. Aujourd’hui, notamment en Île-de-France où nous pouvons nous baser sur les données très précises de l’OLAP, le loyer de moins de 4 % des logements se situe en-dessous du loyer de référence minoré, et ce pour deux raisons : premièrement, le montant de celui-ci a été abaissé lors des travaux de l’Assemblée nationale, deuxièmement, l’encadrement de l’augmentation des loyers au moment de la relocation en fonction de l’IRL existe toujours. Il ne peut donc y avoir d’alignement systématique.

De plus, à l’heure actuelle, dans la plupart des logements à très bas loyer, aucuns travaux de confort n’ont été réalisés depuis de nombreuses années, en particulier parce qu’ils sont loués depuis très longtemps. Bloquer le dispositif empêcherait les propriétaires d’effectuer des travaux après le départ ou le décès du locataire, car bien souvent il s’agit de personnes âgées. La remise aux normes de confort de ces logements justifie une augmentation modérée du loyer. Voilà pourquoi le Gouvernement a émis un avis défavorable sur l’amendement n° 168.

En revanche, il est favorable à l’amendement n° 654 rectifié. Remplacer les mots « loyer médian de référence majoré » par les mots « loyer élevé » permet d’avoir une vision plus lisible et mathématique.

L’amendement n° 183 vise à prévoir que le loyer médian de référence est fixé par rapport aux plafonds de loyers pour les logements financés par le dispositif du prêt locatif social. On entre ici dans une logique de prix administrés où les loyers sont déterminés de façon presque discrétionnaire par l’État. Le système d’encadrement des loyers a pour vocation de contenir, voire de faire baisser les tarifs. Pour autant, il doit être proche de la réalité et s’adapter à elle. Le Gouvernement est donc défavorable à cet amendement.

Qu’il me soit permis de revenir sur l’amendement n° 655, même si celui-ci a été retiré, car la réflexion qui a conduit à son dépôt était intéressante. Le dispositif que nous avons créé a été longuement évalué par les uns et par les autres, mais nous ne nous interdisons absolument pas de le faire évoluer en tant que de besoin. Si le Gouvernement était défavorable à cet amendement, il n’est pas pour autant hostile à toute évolution du système après sa mise en œuvre. Nous n’avons pas la prétention d’avoir trouvé une solution magique. Nous voulons simplement élaborer un dispositif suffisamment robuste, souple et subtil pour qu’il puisse s’adapter à la réalité.

L’amendement n° 169 vise à renforcer davantage la contention du dispositif. Aujourd’hui, la possibilité de réduire de 20 % à 10 % l’écart maximal entre le loyer médian de référence majoré et le loyer médian de référence est possible sur décision préfectorale. La borne de 20 % est un maximum, mais elle n’est pas une règle. Elle peut être abaissée, notamment dans les zones les plus tendues où les loyers ont le plus augmenté. J’imagine d’ailleurs que tel sera le cas.

À l’inverse, l’amendement n° 365 rectifié vise à réduire l’écart entre le loyer médian de référence minoré et le loyer médian de référence. Le Gouvernement y est défavorable, tout comme à l’amendement n° 254 rectifié bis, qui tend à ouvrir des brèches dans le dispositif de l’encadrement.

Il est également défavorable à l’amendement n° 750 rectifié bis, qui a pour objet de sortir les logements neufs de l’encadrement des loyers, ce qui n’a pas de sens. Par principe, l’encadrement doit pouvoir s’appliquer à l’ensemble des logements, faute de quoi le dispositif sera quelque peu paradoxal !

Aujourd’hui, en raison de l’augmentation des prix du mètre carré, les promoteurs ont parfois des difficultés à trouver une clientèle solvable – nous aurons l’occasion de revenir sur ce point au cours du débat – d’où l’importance de se situer absolument dans une logique de contention, y compris pour ce qui concerne les logements neufs, afin de faire baisser progressivement le prix du foncier.

À l’heure actuelle, un certain nombre de propriétaires fonciers profitent de l’absence de limites en matière de loyers pour faire exploser les prix. Certains maires, avec beaucoup de succès, grâce à des conventions passées avec des promoteurs, en dehors de tout cadre, ont tenté d’avoir des logements privés à un prix modéré et maîtrisé.

Nous serons sans doute amenés à travailler de nouveau sur ces questions. À ce jour, le prix au mètre carré des logements produits n’est compatible qu’avec les revenus d’une infime minorité de ménages. Il en résulte des problèmes, y compris pour les promoteurs, qui, je le répète, ont les plus grandes difficultés à commercialiser leurs biens dans certains endroits.

Les amendements n° 170 et 171 visent à resserrer le dispositif. Le Gouvernement y est donc défavorable.

Il est en revanche favorable à l’amendement n° 767 de la commission, qui tend à renforcer l’encadrement du complément de loyer, même si cela n’est pas nécessaire.

Madame Schurch, ce n’est évidemment pas la vue qui est en cause, car il s’agit de logements de même taille situés dans un même quartier. La localisation géographique est donc identique.

Par ailleurs, un logement en bon état, repeint ou ayant une robinetterie neuve, ne pourra pas être considéré comme ayant un caractère exceptionnel.

La jurisprudence est très claire en ce qui concerne le caractère exceptionnel. Il pourra s’agir, par exemple, d’un logement disposant d’une terrasse de 80 mètres carrés, d’un jacuzzi ou d’un jardin d’hiver. Notre objectif n’est pas d’encadrer les loyers appliqués aux logements exceptionnels, qui répondent à une clientèle exceptionnelle. C’est la porte qu’ouvre le dispositif du complément de loyer.

L’amendement n° 255 rectifiés bis, qui vise l’exclusion des logements mis en location dans le cadre des dispositifs Scellier ou Duflot, n’a pas tellement de sens, monsieur Dubois. Comme vous l’avez remarqué, les loyers considérés sont déjà encadrés. Pourquoi les sortir alors du dispositif d’encadrement ? D’autant qu’il y aurait un risque : à l’issue du dispositif de contention des loyers pendant neuf ans, ceux-ci pourraient se retrouver dans un cadre différent du cadre classique. Nous souhaitons que le système s’applique à l’ensemble des loyers.

Le Gouvernement est défavorable à l’amendement n° 172 relatif à l’interdiction de la révision annuelle des loyers, comme il est défavorable à l’amendement n° 175 sur le moratoire des loyers en zones tendues. Nous avons déjà eu cette discussion, madame Schurch. Le Gouvernement est également défavorable à l’amendement n° 173.

Il est aussi défavorable à l’amendement n° 363 rectifié, ainsi qu’à l’amendement n° 174, qui vise à empêcher l’augmentation du loyer à la relocation si l’IRL a été appliqué au cours du bail précédent.

En revanche, le Gouvernement est favorable à l’amendement n° 763.

Il est défavorable aux amendements n° 176, 565 rectifié et 743 rectifiés bis, qui tendent soit à ouvrir soit à resserrer le dispositif d’encadrement.

Monsieur Mézard, l’amendement n° 565 rectifié, qui comporte des délais distincts pour les recours des bailleurs et des locataires, a pour objet de modifier le délai ouvert aux locataires pour intenter une action en diminution de loyer. Le bailleur, par principe, connaît davantage que le locataire les modalités de fixation du loyer. La mesure que le Gouvernement souhaite instituer doit permettre d’éviter les pressions des bailleurs sur les locataires qui souhaiteraient contester leur loyer. Voilà pourquoi j’ai émis un avis défavorable. L’idée est bien de maintenir ouverte une possibilité de contestation du loyer, qui ne peut se faire que sur les bases de l’encadrement existant.

Enfin, le Gouvernement est défavorable aux amendements n° 743 rectifié bis, 346 rectifié et 364 rectifié.