Séance en hémicycle du 23 octobre 2013 à 14h30

Le compte rendu analytique de la précédente séance a été distribué.

Il n’y a pas d’observation ?…

Le procès-verbal est adopté sous les réserves d’usage.

En application de l’article 45, alinéa 2, de la Constitution, le Gouvernement a engagé la procédure accélérée pour l’examen du projet de loi autorisant la ratification de l’accord relatif à une juridiction unifiée du brevet, déposé sur le bureau du Sénat le 23 octobre 2013.

M. le président du Sénat a reçu de M. le Premier ministre, en application de l’article 67 de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit, le rapport sur la mise en application de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013.

Acte est donné du dépôt de ce rapport.

Il a été transmis à la commission sénatoriale pour le contrôle de l’application des lois et, pour information, à la commission des finances.

L’ordre du jour appelle la suite de la discussion du projet de loi, adopté par l’Assemblée nationale, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (projet n° 851 [2012-2013], texte de la commission n° 66, rapport n° 65, avis n° 29, 44 et 79).

Dans la discussion des articles, nous poursuivons l’examen de l’article 1er.

TITRE IER

FAVORISER L’ACCÈS DE TOUS À UN LOGEMENT DIGNE ET ABORDABLE

Chapitre Ier

Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé

L'amendement n° 38 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 57

Après le mot :

transmises

insérer les mots :

par voie télématique

La parole est à M. Philippe Dallier.

Il s’agit toujours de la création de l’observatoire local des loyers, dont nous ne savons pas très bien ce qu’il sera exactement. Nous en avons débattu longuement hier.

Un certain nombre de professionnels sont inquiets. Ils s’interrogent, notamment, sur la nature des informations qui leur seront demandées pour la création de la base de données et sur la manière dont ils les transmettront. Je rappelle que cette base n’aura pas qu’un intérêt statistique : elle servira de référence pour l’établissement des loyers médians, minorés et majorés.

Cet amendement vise à préciser que la transmission des informations se fera par voie télématique. Certes, je n’imagine pas que l’on puisse demander aux différents intervenants de transmettre des tonnes de papier, mais cette précision me paraît être une sage précaution pour faciliter le travail de chacun.

Quel est l’avis de la commission ?

Monsieur Dallier, vous avez eu une bonne idée, mais une telle précision ne relève pas du domaine de la loi ; elle semble davantage de nature réglementaire. Mme la ministre pourra peut-être nous confirmer que le décret prévoira des conditions permettant de ne pas alourdir la charge de travail pour les professionnels.

Par ailleurs, cet amendement vise à préciser que la transmission se fera obligatoirement par la voie télématique. Or il faudra tout de même que l’émetteur et le récepteur soient d’accord, sinon cette disposition risque de poser un problème.

La commission demande donc le retrait de cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Mme Cécile Duflot, ministre de l'égalité des territoires et du logement. Monsieur Dallier, vous faites partie de ceux qui rappellent fréquemment que la loi ne doit pas être trop bavarde. Pour aller dans ce sens, je vous propose de renvoyer cette disposition au domaine réglementaire !

Vous en avez trop dit !

Le Gouvernement demande donc le retrait de cet amendement.

Monsieur Dallier, l'amendement n° 38 rectifié est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L'amendement n° 38 rectifié est retiré.

L'amendement n° 39 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 63

Après le mot :

partiel

insérer les mots :

supérieur au tiers du montant du reste à charge dû par le locataire

La parole est à M. Philippe Dallier.

Cet amendement vise à préciser que lorsqu’un locataire a du mal à payer son loyer, il peut être considéré comme étant en défaut de paiement à partir d’un seuil que je propose de fixer ici.

Les textes actuels évoquent d’un paiement minimum, sans plus de précision. Nul ne sait ce que cela recouvre. Mes chers collègues, je vous propose de fixer ce minimum au tiers du reste à charge dû par le locataire. On prend le loyer, moins l’aide personnelle pour le cas où le locataire en percevrait une, et on considère qu’à partir du moment où le locataire verse le tiers de ce qui lui reste à charge, il n’est pas en défaut de paiement.

Je le répète, les textes sont flous. Il faut les préciser, d’autant que, dans le cadre de la garantie universelle des loyers dont nous débattrons ultérieurement, le propriétaire sera dans certaines circonstances en droit d’engager une action.

Quel est l’avis de la commission ?

L’alinéa auquel vous faites allusion, cher collègue, concerne les logements indécents lorsque la caisse d’allocations familiales retient les aides au logement et que le locataire paye le reste.

Il ne me paraît pas opportun de limiter le paiement au tiers du loyer, car nul ne connaît le montant du loyer résiduel. Ce qui doit être payé, c’est la totalité du loyer moins l’aide au logement. Je pense donc qu’il y a un malentendu. Voilà pourquoi je demande le retrait de cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Aujourd’hui, la reconnaissance de l’indécence du logement provoque la suspension – j’insiste sur ce terme – de l’APL, ce qui fait que la dette du locataire à l’égard de son bailleur reste bien le montant de l’ensemble du loyer.

L’idée est de s’en tenir au montant résiduel du loyer, APL déduite. Cet amendement n’étant pas adapté à la situation, le Gouvernement en demande le retrait.

Monsieur Dallier, l'amendement n° 39 rectifié bis est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président.

L'amendement n° 39 rectifié bis est retiré.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 684, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

Alinéa 67

1° Deuxième phrase

Compléter cette phrase par les mots :

sous réserve du respect des dispositions de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat

2° Troisième et dernière phrases

Rédiger ainsi ces phrases :

Toutefois, avant le début des travaux, le locataire est dûment informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Il s’agit, d’une part, de modifier l’article 7 e) de la loi de 1989, visant à une information par notification de préavis pour travaux intérieurs au logement et à une coordination avec la loi de 1967, et, d’autre part, de changer la nouvelle rédaction de l’article 7 e) en inversant l’ordre des deux dernières phrases.

En effet, l’article 1er, tel qu’il est voté, inverse la donne : « Toutefois, si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. » Par ailleurs, le texte précise : « Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; »

Une lecture trop restrictive pourrait donc exclure du champ d’intervention du juge la non-information des locataires avant le début des travaux. En inversant la donne, le juge se trouve mobilisé pour l’ensemble des dysfonctionnements, depuis le préavis jusqu’à la notification, ce qui paraît plus rationnel.

L'amendement n° 40 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 67, troisième phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

Toutefois, si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, ont pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

La parole est à M. Philippe Dallier.

Cet amendement vise à supprimer la mention d’un caractère « abusif ou vexatoire » des travaux.

Je ne vois en effet pas très bien comment l’on pourra juger d’un aspect aussi subjectif. Qu’il y ait des cas conflictuels entre propriétaires et locataires et qu’il faille veiller à ce que les travaux puissent être exécutés dans de bonnes conditions, je le comprends – je vous proposerai d’ailleurs ultérieurement un amendement en ce sens, mes chers collègues. Toutefois, comment interpréter ou apprécier le caractère « abusif ou vexatoire » des travaux ?

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est favorable à l’amendement n° 684 présenté par Mme Lienemann, dont la rédaction paraît claire.

S'agissant de l'amendement n° 40 rectifié présenté par M. Dallier, le caractère « abusif et vexatoire » est, certes, quelque peu subjectif, mais, après tout, le juge est là pour l’apprécier. Un certain nombre de travaux, qui ne sont pas de l’ordre de la mise aux normes, peuvent être entrepris pour amener peu à peu le locataire à quitter les lieux. Le juge doit avoir la possibilité de trancher.

Je demande donc le retrait de cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’amendement n° 684 de Mme Lienemann tend à préciser utilement les dispositions qui ont été adoptées en première lecture à l’Assemblée nationale. Comme M. le rapporteur, je suis donc favorable à cet amendement.

J’en viens à l’amendement n° 40 rectifié. Monsieur Dallier, il faudrait entrer dans le détail, mais je pense qu’il est bon de définir ces travaux, qu’il reviendra évidemment au juge de qualifier d’ « abusifs » ou de « vexatoires ».

Par exemple, remplacer la cuvette des toilettes par une cuvette pour enfant de maternelle en prétextant une erreur, puis recommencer, de manière que la multiplication des travaux rende infernale la vie dans le logement, cela fait partie des situations qui visent à inciter le locataire, comme l’a dit M. le rapporteur, à quitter les lieux. Certains travaux qui n’ont pas un caractère de nécessité ont pour objet de contraindre le locataire à partir de son logement. La caractérisation de ce type de situation peut aujourd’hui être inscrite dans la loi.

Un certain nombre d’éléments, qui ont été introduits en première lecture à l’Assemblée nationale, concernant la nécessité d’informer le locataire sont donc utilement complétés par l’amendement de Mme Lienemann. En revanche, l’amendement de suppression de M. Dallier n’est pas pertinent. C’est la raison pour laquelle j’en demande le retrait.

Je mets aux voix l'amendement n° 684.

En conséquence, l'amendement n° 40 rectifié n'a plus d'objet.

L'amendement n° 41 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Karoutchi, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mme Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 67

Compléter cet alinéa par une phrase ainsi rédigée :

Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprimé par le locataire.

La parole est à M. Philippe Dallier.

Cet amendement vise à empêcher des abus de la part du propriétaire qui demanderait à réaliser des travaux les samedis, dimanches et jours fériés. Ces travaux, sauf accord express du locataire, seront donc interdits.

Une telle proposition me semble répondre à une réalité, puisque j’ai déjà eu, en tant que maire, à traiter ce genre de problèmes.

Madame la ministre, j’espère que vous ne me demanderez pas de retirer cet amendement, et même qu’il recevra un avis favorable !

Quel est l’avis de la commission ?

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Dallier, au travers de cet amendement, vous en revenez exactement au point précédemment soulevé : réaliser des travaux systématiquement pendant les week-ends ou les jours fériés a pour objet de gêner le locataire.

Or les travaux ne doivent pas être utilisés pour pousser les locataires dehors. Votre amendement visant à compléter utilement les dispositions de l’article 1er dans le sens que nous souhaitons, le Gouvernement émet un avis favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 41 rectifié.

Je constate que cet amendement a été adopté à l’unanimité des présents.

Très bien !

L'amendement n° 42 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Karoutchi, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 69, première phrase

Supprimer les mots :

à la demande du bailleur

La parole est à M. Philippe Dallier.

Il s’agit de préciser qu’il revient au locataire d’informer chaque année le propriétaire qu’il est bien couvert par une assurance sans que ce dernier ait besoin de le lui demander. Cela me semble être une proposition acceptable.

Quel est l’avis de la commission ?

Si, de toute façon, le locataire ne transmet pas l’information, que se passera-t-il ? Le bailleur la lui demandera, et on en reviendra à la même situation.

Je demande donc le retrait de cet amendement, auquel, à défaut, je donnerai un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur Dallier, le défaut d’assurance est une cause de résiliation de bail.

Pour s’assurer de ce défaut d’assurance, le propriétaire doit pouvoir demander au locataire de produire ce document. Et comme l’a dit M. le rapporteur, même en cas de transmission de droit, si le bailleur ne reçoit pas ce document, il faut lui offrir la possibilité de le demander.

J’espère que nos arguments vous convaincront et vous amèneront à retirer cet amendement. C’est en tout cas le souhait du Gouvernement.

Monsieur Dallier, l’amendement n° 42 rectifié est-il maintenu ?

Oui, monsieur le président, je le maintiens.

Il a raison !

On cherche à produire un texte équilibré. Il revient bien au locataire de s’assurer, et la moindre des choses est qu’il fasse la démarche de démontrer à son propriétaire qu’il l’a fait.

Le défaut d’assurance est effectivement une clause de résolution. On peut imaginer que les propriétaires ne sont pas tous d’affreux personnages qui, le lendemain du jour J, mettraient en demeure le locataire de produire l’attestation d’assurance et, à défaut de ce document, en prendraient prétexte pour résilier le bail.

Je pense donc que l’on peut imposer au locataire de transmettre l’attestation d’assurance, et si, au bout de trois semaines ou un mois, le propriétaire n’a rien reçu et s’inquiète, il peut rédiger une mise en demeure. Toutefois, mettons les choses dans l’ordre : il est de la responsabilité du locataire de s’assurer ; il ne revient pas systématiquement au propriétaire d’en demander la preuve.

Très bien !

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

Madame la ministre, vous nous avez expliqué, comme vient de le rappeler notre collègue Dallier, que ce texte devait être équilibré et que telle était d’ailleurs votre volonté. L’obligation de s’assurer incombe au locataire. S’il ne s’y soumet pas, il risque en effet la résiliation du bail.

Cela étant, lors de la signature du bail, il atteste de son assurance. Toutefois, et on le voit souvent dans les organismes HLM, de nombreuses personnes s’assurent pour deux ou trois mois et il est ensuite extrêmement difficile de contrôler que tous les locataires sont bien assurés.

C’est vrai !

Par conséquent, attester chaque année, ou à la date anniversaire du renouvellement de son assurance, qu’il est assuré me paraît être une obligation normale du locataire.

Nous soutiendrons donc l’amendement de M. Dallier.

Je mets aux voix l'amendement n° 42 rectifié.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 62 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Dubois, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 72

1° Première phrase

Remplacer les mots :

constitue une assurance

par les mots :

est constituée

2° Troisième phrase

Supprimer les mots :

par douzième à chaque paiement du loyer

La parole est à M. Joël Guerriau.

Par cet amendement, nous attirons l’attention sur deux éléments : l’un de fond et l’autre de forme.

Sur l’élément de forme, j’imagine que nous pourrions tous être d’accord. L’alinéa 72 commence par : « Cette assurance constitue une assurance pour compte ». Or il nous semble plus judicieux d’écrire : « Cette assurance est constituée pour compte ».

J’en viens à l’élément de fond. Mes chers collègues, vous savez que le projet de loi prévoit la faculté pour le bailleur de souscrire une assurance multirisques habitation pour le compte du locataire, en cas de défaillance de celui-ci.

L’alinéa 72 dispose que la prime d’assurance annuelle « est récupérable par le bailleur », mais il est précisé également que celle-ci ne peut être récupérée que « par douzième à chaque paiement du loyer ». Il y a là un décalage évident. Alors que le propriétaire a l’obligation de souscrire une assurance pour pallier la défaillance du locataire, il doit ensuite attendre pour se faire rembourser, et cela par douzième sur chaque loyer, ce qui nous paraît totalement illogique. Il n’y a pas de raison que le bailleur fasse crédit au locataire sur ce point.

L'amendement n° 343 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 72, troisième phrase

Supprimer les mots :

par douzième à chaque paiement du loyer

La parole est à Mme Elisabeth Lamure.

Mon amendement vise, comme la seconde partie de l’amendement de M. Guerriau, la faculté, prévue par le projet de loi, pour le bailleur de souscrire une assurance multirisques habitation pour le compte du locataire en cas de défaillance de celui-ci.

Or nous estimons que le bailleur ne doit pas être pénalisé par la faute du locataire et qu’il doit pouvoir récupérer auprès de lui le coût de l’assurance qu’il a souscrite.

Tel est l'objet de cet amendement.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission souhaite en rester à son propre texte. Imaginons en effet que le propriétaire s’acquitte de la prime d’assurance par douzième et que le locataire la lui restitue en une seule fois, accrue éventuellement d’une pénalité. Il y aurait là quelque chose d’injuste.

Je propose donc aux auteurs de ces deux amendements, qui sont presque similaires, de bien vouloir les retirer. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

La souscription par le bailleur d’une assurance pour le locataire est une option ouverte par ce projet de loi. Il ne s’agit en aucun cas d’une obligation, puisque la règle reste la souscription de l’assurance directement par le locataire. Nous pensons que la récupération par douzième directement sur le loyer est bien plus efficace vis-à-vis du locataire que la récupération séparée qui pourrait donner lieu à discussion entre le bailleur et le locataire.

Voilà pourquoi le Gouvernement est défavorable à ces deux amendements.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

J’en reviens quasiment au même propos que tout à l’heure : on veut un texte équilibré, on veut que les relations entre le bailleur et le preneur soient équilibrées, mais cet objectif est contredit par la rédaction actuelle de l’alinéa 72 !

Le preneur a l’obligation légale de s’assurer et, en cas de non-respect de cette obligation, il risque effectivement la résiliation du bail. À cet égard, je me pose une question : puisqu’est aujourd’hui donnée au bailleur la possibilité, qui n’était pas offerte autrefois, de s’assurer à la place du locataire, comment les juges réagiront-ils quand une demande de résiliation sera formulée ?

Par ailleurs, ce n’est pas le rôle du bailleur que d’avancer de l’argent au locataire, d’autant que les locataires qui ne s’assurent pas sont généralement défaillants pour le paiement des loyers. Il y a un lien entre ces deux questions, et cela pose de sérieux problèmes. Ce dispositif n’est pas équitable !

Je mets aux voix l'amendement n° 62 rectifié bis.

Je mets aux voix l'amendement n° 343 rectifié.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 90, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéas 75 à 77

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Je partage avec Mme la ministre une certaine aversion pour les lois inutilement bavardes et, à cet égard, je pense que le système des prescriptions qui est mis en place dans cet article 1er mérite d’être supprimé.

Tout d’abord, je le rappelle, la prescription d’un an concernant ce que le texte appelle improprement une « action en révision du loyer par le bailleur » n’a vocation à s’appliquer qu’à une action en justice. En réalité, ici, il s’agit non pas d’une prescription, mais de l’extinction du droit du bailleur de demander la révision du loyer.

Dès lors, me direz-vous, cela mérite de figurer dans le texte de loi ! Ô que non, puisque l’article 17-1 de la loi de 1989, qui est toujours en vigueur, prévoit très expressément cette extinction du droit.

L’autre prescription qui figure dans le texte prévoit un délai de trois ans pour les actions découlant du contrat de bail. On ne peut que s’étonner du choix d’un tel délai. Il nous semble en effet qu’il aurait été plus protecteur des intérêts du locataire, notamment, de garder la référence au délai de cinq ans.

D’une manière plus générale, pour ceux d’entre nous qui souhaitent inscrire leur action dans une certaine continuité – je n’ose pas dire une cohérence – en matière de prescription, je rappelle que la loi du 17 juin 2008 a entendu unifier les régimes des prescriptions civiles.

L'amendement n° 362 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 77

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir.

M. Jean-Claude Lenoir. J’avance avec beaucoup de confiance dans la défense de mon amendement, convaincu que l’argument qui a été développé par M. le rapporteur pour avis de la commission des lois saura emporter la décision de l’hémicycle.

Ce n’est pas sûr !

Même si les raisons que j’avance ne sont pas exactement identiques à celles qu’il a développées, seul compte le résultat. Nous verrons dans un instant si son influence, et peut-être la mienne, est suffisante pour y parvenir.

Pourquoi souhaitons-nous, par cet amendement, supprimer l’alinéa 77 de cet article ?

Le projet de loi entend sécuriser les relations entre les locataires et les bailleurs et équilibrer les rapports au cours de la location. Or, si l’alinéa 76 de l’article 1er que nous avons examiné il y a un instant soumet à une prescription triennale toute action relative à un contrat de bail, l’alinéa 77 prévoit une exception pour la révision du loyer, qui serait prescrite un an après la date convenue par les parties dans le bail.

En l’état du projet de texte, le locataire pourrait réclamer un trop-perçu de loyer ou de charges pendant trois ans alors que le propriétaire, qui a oublié de faire application de la clause contractuelle de révision des loyers, n’a qu’une année pour remédier à son oubli.

Aussi, pour préserver un équilibre entre les parties, il est proposé de supprimer l’alinéa 77 de l’article 1er et d’appliquer la prescription triennale à toutes les actions découlant d’un contrat de bail, quelle que soit leur origine.

Très bien !

Quel est l’avis de la commission ?

La commission souhaite faire remarquer aux auteurs de ces amendements que la durée de trois ans correspond à celle du bail. Il y a donc une certaine logique.

Par ailleurs, la disposition est équilibrée, parce ce délai s’applique aussi bien aux actions du bailleur qu’à celles du locataire.

La commission a donc émis un avis défavorable sur ces deux amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Monsieur le rapporteur pour avis, il est effectivement possible d’unifier les délais de prescription, si tant est que ce soit pertinent. Avec un délai de cinq ans, on fait toutefois peser sur les locataires le risque d’une récupération d’un montant très important de charges, ce qui pourrait entraîner des difficultés de paiement, alors même que le bailleur a toute latitude pour procéder au fur et à mesure à cette récupération.

Cette remarque vaut notamment pour le logement social. Nous avons eu connaissance de cas dans lesquels le budget d’une famille est durablement déséquilibré par une récupération brutale et tardive de charges.

Je tiens à le signaler, cela peut aussi provoquer le basculement vers une dégradation de l’état de certaines copropriétés. En effet, lorsque les syndics ont mal fait leur travail, les locataires ne parviennent pas à financer les récupérations très importantes qui leur sont a posteriori exigées. Aucun changement n’est opéré en matière de récupération des charges sur les locataires, mais les délais proposés peuvent déséquilibrer le budget des ménages.

C’est pourquoi le Gouvernement est défavorable à ces deux amendements.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote.

M. le rapporteur pour avis a proposé un délai de cinq ans ; pour ma part, j’ai prévu dans mon amendement une durée de trois ans, qui s’applique au locataire comme au propriétaire. Je n’ai pas eu de réponse à l’argumentation que j’ai développée pour défendre mon amendement, lequel vise à supprimer l’alinéa 77 de l’article 1er.

Madame la ministre, j’aimerais que vous m’apportiez une réponse argumentée, pour que mon groupe puisse décider de la conduite que nous allons observer !

Je mets aux voix l'amendement n° 90.

Je mets aux voix l'amendement n° 362 rectifié.

Quel mépris de la part de Mme la ministre de ne pas m’avoir répondu !

Ne faites pas l’innocent, monsieur Lenoir…

C’est vous qui êtes méprisant !

L'amendement n° 651 rectifié bis, présenté par MM. Assouline, Antoinette et Eblé, Mmes D. Gillot et Khiari, M. Vincent, Mmes Blondin et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 79

Insérer dix alinéas ainsi rédigés :

« …° Après l’article 8, il est inséré un article 8-1 ainsi rédigé :

« Art 8-1. - I.- La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

« Nonobstant les dispositions qui leur sont applicables en vertu de la présente loi, les dispositions du présent article sont applicables aux colocations.

« II. - Le contrat de bail d’une colocation respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’État, pris après avis de la Commission nationale de concertation.

« III. – Les parties au contrat de bail d’une colocation peuvent convenir dans le bail de la souscription par le bailleur d’une assurance pour compte récupérable auprès des colocataires dans les conditions prévues au g) de l’article 7. Les colocataires peuvent provoquer la résiliation de l’assurance pour compte récupérable dans les conditions fixées au même article.

« IV. - Les charges locatives accessoires au loyer principal d’un contrat de bail d’une colocation sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par ce contrat :

« 1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provision pour charges ;

« 2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

« V. – La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, la solidarité du colocataire sortant s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai d’un an après la date d’effet du congé.

« L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l’engagement de la caution. »

La parole est à Mme Renée Nicoux.

Cet amendement vise à mettre en place un statut adapté pour la colocation qui sécurise aussi bien les colocataires que les bailleurs.

En effet, la sécurisation et le développement de ce mode d’habitat nécessitent un encadrement juridique clair. La colocation peut être un moyen de favoriser l’accès au parc privé de certains locataires qui éprouvent des difficultés croissantes pour se loger.

Cet amendement vise à définir la notion de colocation et à prendre en compte les caractéristiques de ce mode d’habitat. Il tend à prévoir un bail type spécifique et à adapter le dispositif d’assurance pour compte du locataire en permettant aux parties de convenir, dès la conclusion du bail, de la mise en œuvre de celui-ci. Par ailleurs, il a pour objet de généraliser l’application du forfait charges pour les colocations, qui est mieux adapté aux durées d’occupation et au taux de rotation caractérisant ce mode d’habitat. Enfin, il vise à aménager les règles de cautionnement et de solidarité afin de limiter l’engagement excessif du colocataire sortant au travers de sa caution, tout en préservant les intérêts du bailleur.

Quel est l’avis de la commission ?

Il s’agit d’un amendement important, dont l’adoption constituerait une avancée pour la sécurisation de ce mode d’habitat, lequel en a bien besoin.

L’avis de la commission est donc favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Cet amendement, qui est parfaitement rédigé, vise à répondre au développement de plus en plus important de la colocation. Ce mode d’habitat, qui concerne notamment les jeunes, n’est en effet pas suffisamment encadré.

L’avis du Gouvernement est donc tout à fait favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 651 rectifié bis.

L'amendement n° 685 rectifié, présenté par Mme Lienemann, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 85

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… - Après l’article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux d’habitation, il est inséré un article ainsi rédigé :

« Art. 10-… - Quiconque exécute ou fait exécuter les travaux visés aux premier et deuxième alinéas de l’article 2 de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat, ou au e) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 sans avoir fait la notification, prévue auxdits articles, ou sans respecter les conditions d'exécution figurant dans la notification ou encore malgré une décision d'interdiction ou d'interruption des travaux prononcée par le juge du tribunal d'instance, statuant par ordonnance de référé, encourt les sanctions prévues à l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme.

« Le tribunal peut, en outre, ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné.

« Les premier, troisième et quatrième alinéas de l’article L. 480-1, des articles L. 480-2, L. 480-3, L. 480-7, L. 480-8 et L. 480-9 du code de l'urbanisme sont applicables aux infractions visées au premier alinéa du présent article. »

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Si vous en êtes d’accord, monsieur le président, je présenterai en même temps l’amendement n° 686.

J’appelle donc en discussion l'amendement n° 686, présenté par Mme Lienemann, et qui est ainsi libellé :

Après l'alinéa 85

Insérer un paragraphe ainsi rédigé :

… - Au premier alinéa de l’article 59 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, les mots : « sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 4 500 euros », sont remplacés par les mots : « encourt les sanctions prévues à l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme ».

Veuillez poursuivre, ma chère collègue.

Les dispositions de ces deux amendements procèdent de la même intention ; elles s’appliquent simplement à deux cas différents de locataires, ceux qui bénéficient encore d’un bail soumis à la loi de 1948 et les autres.

L’idée est la suivante : en cas de travaux abusifs, il doit être possible de prévoir une sanction pénale. Actuellement, c'est déjà le cas en matière de fraude au permis de construire. Cette formule présente un avantage : la sanction pénale est à l’appréciation du juge, lequel pourra la proportionner à l’importance des problèmes rencontrés.

Je propose donc que, en cas de travaux abusifs, le juge puisse, en plus d’ordonner une interruption des travaux, prononcer une sanction pénale. Dans cette perspective, j’ai repris les sanctions habituellement visées dans le code de l’urbanisme.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission a émis un avis favorable sur ces deux amendements.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est également favorable à ces deux amendements.

Je mets aux voix l'amendement n° 685 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 686.

La parole est à M. Jean-Claude Lenoir, pour explication de vote sur l'article.

Notre groupe votera contre l’article 1er.

Je saisis l’occasion de cette intervention pour clarifier les éléments du débat relatifs à la construction de logements en France. Hier, de façon assez cursive et non polémique, j’ai cité à la tribune quelques chiffres qui montraient le grave déficit en matière de financement de logements sociaux enregistré lorsque la gauche était au pouvoir. Je ne pensais pas que les chiffres que j’avançais pouvaient être contestés, car ils étaient tirés de rapports rédigés par des membres de la majorité sénatoriale.

Pour autant, un peu plus tard, notre collègue Marie-Noëlle Lienemann est intervenue – je le comprends, car elle a été ministre du logement…

Une excellente ministre du logement !

… pendant la période que j’évoquais –, pour contester non pas les chiffres que j’avais cités, lesquels provenaient de tableaux du ministère de l’égalité des territoires et du logement, mais la lecture que j’en avais faite. Elle laissait entendre qu’il y avait, d’un côté, les financements, et, de l’autre, la réalité des choses : les constructions viennent plus tard et on ne peut pas dire dans quel délai les logements financés une année donnée verront le jour.

Son intervention m’a évidemment interpellé. Je n’aime pas laisser les choses dans le flou et je n’aime pas non plus l’idée de m’être trompé. J’ai donc poursuivi mes recherches. J’ai consulté un organisme qui ne peut être contesté, l’INSEE, l’Institut national de la statistique et des études économiques.

L’INSEE a notamment produit un document en janvier 2003 qui m’a permis de trouver des statistiques relatives non pas à une seule année, mais aux cinq années, entre 1997 et 2002, pendant lesquelles le gouvernement de Lionel Jospin a dirigé le pays. J’ai aussi repris des chiffres couvrant la période 2007-2012, pendant laquelle le Président de la République était Nicolas Sarkozy et le Premier ministre François Fillon.

Dans son rapport publié en janvier 2003, l’INSEE a tiré le bilan de l’ère Jospin en termes de construction de logements. Il y est précisé que, entre le 2 juin 1997 – nous nous souvenons bien de cette date ! – et le 31 juin 2002, quelque 1 600 000 logements neufs avaient été mis en chantier, soit 250 000 logements par an environ.

Encore plus surprenant, le rapport de l’INSEE nous apprend que la part des logements sociaux dans ces constructions était de 19 % en 2002 après cinq années de majorité socialiste, contre 30 % en 1996, alors que la droite était aux affaires depuis plus de trois ans.

Pour ce qui concerne la période 2007-2012, les chiffres en termes de constructions brutes sont les suivants. En 2012, 445 000 logements neufs ont été construits. S’agissant des mises en chantier, après une baisse en 2009 – la crise est passée par là – et une stabilisation en 2010, elles sont remontées à 390 000 en 2011, soit leur niveau de 2008.

Quand elle était au pouvoir entre 1997 et 2002, c'est-à-dire en pleine phase de croissance économique, la gauche faisait construire 250 000 logements par an. Et si l’on considère les logements livrés, le chiffre s’élevait à 265 000 par an.

Pour ce qui concerne la droite, entre 2007 et 2012, ce sont presque 600 000 logements – 588 000 pour être précis – qui ont été livrés chaque année, alors même que notre pays connaissait la crise économique !

Il me semblait que la Haute Assemblée devait prendre connaissance de ces chiffres, qui sont tout à fait incontestables.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour explication de vote.

Madame la ministre, l’examen de cet article 1er donne un aperçu inquiétant de la nature de votre projet de loi.

Si l’on étudie attentivement les dispositions qui ont été soumises à notre examen – je pense par exemple à l’interdiction d’introduire dans le bail des clauses relatives aux pénalités contractuelles, à la rémunération des intermédiaires ou encore au délai de prescription qui est porté à trois ans pour l’ensemble des actions en paiement dérivant d’un contrat de bail –, on se rend compte que ce texte ne fait que déséquilibrer la relation entre bailleurs et locataires.

Pour les pénalités contractuelles, le projet de loi ne tendait à l’origine qu’à prévoir des pénalités pour retard de paiement pouvant s’élever jusqu’à 30 %, un taux fortement dissuasif pour les mauvais payeurs.

Ce taux a par la suite été supprimé au profit de pénalités qui ne pourront pas dépasser 5 %, un taux qui n’est, pour le coup, absolument pas dissuasif. Par cette mesure, vous participez, encore une fois, à la légitimation des impayés, qui ne relèvent d’ailleurs pas tous des accidents de la vie.

Pour la rémunération des intermédiaires, vous partez du postulat que le locataire ne profite nullement du travail des intermédiaires qui assurent pourtant la relation entre l’offreur et le demandeur. Ainsi, les bailleurs hésiteront demain à s’adresser à des professionnels, compte tenu du coût de leur intervention qu’ils seront seuls à supporter. Cette mesure, en plus de nous sembler déséquilibrée, va, comme beaucoup d’autres, scléroser le marché, non parce que les opérations ne se feront plus, mais parce que les propriétaires essayeront de contourner ces intermédiaires ou de retarder leur intervention.

Enfin, le délai de prescription est porté à trois ans. Le locataire pourra donc réclamer un trop-perçu de loyer ou de charges pendant trois ans, alors que le propriétaire qui a omis de faire application de la clause contractuelle de révision des loyers n’a qu’un an pour remédier à son oubli. Là encore, rien ne nous semble justifier une telle différence de traitement.

Vous l’aurez compris, mes chers collègues, cet article 1er est d’ores et déjà une preuve du déséquilibre de ce projet de loi, déséquilibre d’autant plus étrange que vous semblez, madame la ministre, être consciente de la situation des propriétaires. Vous l’avez vous-même dit au cours de la discussion générale, tous les propriétaires ne sont pas des rentiers assoiffés par l’appât du gain. La plupart d’entre eux sont comme leurs locataires : ils ne connaissent pas forcément l’ensemble de leurs droits.

Certes, il y a peut-être des propriétaires peu soucieux de vos considérations éthiques, mais nul doute qu’il existe chez certains locataires les mêmes dérives procédurières.

Encore une fois, madame la ministre, la propriété, si elle est une sécurité dans la vie, engage également des responsabilités pour les propriétaires.

Aussi, même si votre article 1er n’est pas entièrement à abandonner – je pense à l’état des lieux type, qui d’ailleurs n’est pas équilibré, puisqu’il existe une possibilité pour le locataire de compléter l’état des lieux pendant une semaine, ce qui risque d’entraîner de nombreux contentieux entre locataires et propriétaires –, vos mesures sont pour l’essentiel assises sur des préjugés à l’encontre des propriétaires.

Pardonnez-nous ces répétitions, mais le meilleur moyen de mettre le locataire en situation de force par rapport au propriétaire, c’est de construire des logements et, par la même occasion, de fluidifier le marché de l’immobilier. Or vous faites exactement le contraire !

Pour cette raison, le groupe UMP votera logiquement, mais sans plaisir, contre l’article 1er.

La parole est à M. René-Paul Savary, pour explication de vote.

Je désire compléter les arguments qui ont été évoqués par mes collègues.

L’article 1er me semble l’illustration de ce projet de loi, qui, à la fois, instaure la défiance entre bailleurs et locataires, entraîne une complexification supplémentaire de leurs rapports et se révèle de nature à décourager les petits investisseurs. Ceux-ci ont investi leurs économies en vue, certes, de tirer un bénéfice de la location du logement qu’ils ont acquis, mais aussi, parfois, pour des raisons civiques, afin de contribuer au développement sociétal à travers un investissement personnel. Ces propriétaires méritent qu’un certain nombre de dispositions assurent la simplification des relations, parfois particulièrement difficiles, qu’ils peuvent entretenir avec leurs locataires.

Il faut reconnaître qu’un certain nombre d’améliorations ont été apportées. Je pense notamment au rétablissement de la caution personnelle, qui est tout à fait significatif.

Tout à l'heure, le Sénat a également adopté un amendement relatif à la colocation, dont les dispositions permettront véritablement aux propriétaires de s’engager plus facilement dans ce type de location.

La colocation est très importante : on sait le service qu’elle rend aux étudiants. Cependant, les propriétaires peuvent rencontrer des difficultés à récupérer la part de loyer due par chacun des colocataires. En outre, il s’agit de locations relativement précaires, avec des changements réguliers – parfois difficiles à gérer – de locataires, notamment en période de vacances.

Il faut donc essayer de trouver des mesures de simplification. Or, madame la ministre, de telles mesures, je n’en ai pas vu dans ce projet de loi, que ce soit pour les colocataires ou pour les locataires !

Au contraire, le texte prévoit des modèles types obligatoires de bail ou d’état des lieux. Il prévoit également un alignement du régime des locations de meublés sur celui des locations de logements vides et permettra que le locataire puisse remettre en cause le loyer qu’il avait pourtant accepté lors de la conclusion du bail, lui donnant la possibilité d’intenter une action en diminution de loyer ou en renouvellement de bail.

Ce texte se caractérise donc par une complexité extraordinaire, laquelle va à l’encontre des propos du Président de la République. Celui-ci avait appelé à un « choc de simplification ». Pour ma part, je vois plutôt, dans cet article 1er, une source de complexité supplémentaire, qui laissera la défiance s’instaurer ! Il en va de même pour la garantie universelle de loyer ; nous aurons l’occasion d’en reparler. Par conséquent, ce texte découragera les investisseurs potentiels.

De telles mesures ne sont pas tout à fait de nature à responsabiliser davantage les locataires. Or, si notre société connaît actuellement un certain nombre de difficultés, c’est peut-être parce que nous n’avons pas assez pris la mesure du sens des responsabilités que nous devons apprendre à l’usager. Il appartient à ce dernier d’être responsable dans les démarches qu’il entreprend. Quant à nous, il nous revient de faire évoluer la société en ce sens. Je suis sûr qu’il en résulterait davantage de croissance.

En économie, on aboutit parfois à des résultats inverses de ceux qui sont recherchés. Il faut construire des logements : c’est le seul moyen de réguler les loyers. Toutefois, croyez-vous que tirer les loyers vers le bas, même dans les zones tendues, soit un signe encourageant pour les investisseurs potentiels ?

Très bien !

Pour ce qui me concerne, il me semble que d’autres dispositions seraient autrement plus incitatives !

Au reste, cela vaut également pour les rénovations, un sujet que nous n’avons pas encore évoqué : au nom du développement durable, on demande aux propriétaires de faire des efforts pour mieux isoler leur logement et le rendre moins gourmand en énergie, et, parallèlement, on baisse le montant des loyers. Il y a là aussi une contradiction qui mérite d’être soulignée.

Bien entendu, je voterai contre l’article 1er, symbole de cette volonté de complexification, de désengagement et de déresponsabilisation.

Le compte est bon !

Monsieur le président de la commission, vous m’en voyez désolé, mais je vais moi aussi m’exprimer !

Cela fait partie du débat démocratique !

Madame la ministre, je vous rejoins sur un point : il y a sans aucun doute de mauvais propriétaires. Nous aurons l’occasion d’en parler, au sujet du logement indigne et des marchands de sommeil. Sur ces questions, un certain nombre de vos propositions sont tout à fait intéressantes.

Cela dit, il y a aussi à l’évidence de mauvais locataires, ainsi que, comme vous l’avez déclaré, de très petits propriétaires qui ont besoin d’une relation équilibrée avec leurs locataires.

Comme l’a très clairement indiqué mon collègue Lenoir tout à l'heure, les chiffres sont terriblement…

Accablants !

… accablants, en effet.

Cette année, nous construirons, au mieux, 320 000 logements, alors que l’objectif est de 500 000 logements.

Et cela va encore diminuer !

Vous n’ignorez pas que vous adressez ainsi des signes extrêmement négatifs aux investisseurs.

Nous n’atteindrons pas l’objectif de 500 000 logements construits si nous ne permettons pas que l’argent privé continue d’être investi dans le logement, ce que vous savez aussi très bien. D’ailleurs, vous le savez d’autant mieux que vous êtes en train de réfléchir à un statut particulier du logement intermédiaire pour les « zinzins » – assureurs et autres.

Madame la ministre, puisque vous êtes bien consciente qu’il faut investir dans le logement, traitez donc de façon équilibrée les propriétaires et les locataires.

Mme la ministre ne vous écoute pas !

J’ignore si la loi des 80-20 s’applique en la matière, mais la plupart des propriétaires sont des gens tout à fait sérieux, qui entretiennent leur logement et n’ont qu’une seule envie : que leurs locataires y vivent dans de bonnes conditions et paient leurs loyers.

Or, au travers de cet article 1er, vous êtes en train de donner un signe extrêmement dévastateur pour la construction de logements dans notre pays, …

Tout à fait !

N’exagérons rien !

… alors qu’il s’agit d’une nécessité absolue.

C'est la raison pour laquelle le groupe UDI-UC votera contre l’article 1er.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote.

Je veux tout d'abord à répondre à notre collègue Lenoir, avec lequel je suis prête à engager un débat très approfondi sur les chiffres.

M. Jean-Claude Lenoir. Sur TF1 ou sur France 2 ?

Monsieur Lenoir, vous êtes très précautionneux dans les chiffres que vous citez, puisqu’ils émanent de l’INSEE.

Ces chiffres, je ne les conteste pas, et je ne les ai jamais contestés.

Il est vrai que, sous le gouvernement Jospin, nous avons globalement construit moins de logements que pendant le quinquennat de Nicolas Sarkozy.

Je l’ai fait hier !

Pour ce qui concerne le logement privé, l’écart entre ces deux périodes provient essentiellement de l’effet des dispositifs de Robien et Scellier, dont je vous ai dit qu’ils avaient été ruineux pour l’État. Or nos collègues qui habitent Tarbes, Quimper ou Montauban – vous voyez que nous ne vivons pas tous à l’intérieur du périphérique ! – savent très bien que toute une série de logements de type Scellier ou Robien sont aujourd'hui vacants.

Très juste.

Les propriétaires sont même obligés de s’arranger avec les locataires et de les faire tourner entre leurs différents logements pour bénéficier de l’aide fiscale.

Pour notre part, nous considérons que les deux tiers des logements construits sous la présidence de Nicolas Sarkozy correspondent à des loyers ou des traites accessibles seulement au tiers supérieur des revenus.

Non !

Consultez les chiffres de l’INSEE : vous le constaterez ! Cela a contribué à la hausse des loyers. D’ailleurs, les chiffres de la Fondation Abbé-Pierre et l’INSEE vont dans le même sens.

En revanche, sur le logement social, je vous ai dit hier que vous ne distinguiez pas, dans les chiffres, …

Ce sont ceux du ministère !

… les dossiers financés des logements effectivement construits.

Surtout, je vous ai rappelé que, quand Jean-Louis Borloo était ministre du logement, le concept de logement social a été élargi à trois reprises.

Tout d’abord, il a été élargi au PLS, le prêt locatif social, créé, du reste, grâce au gouvernement Jospin. Vous semblez omettre cette extension dans vos comparaisons. Or les deux tiers des logements HLM construits sont des PLS !

Ça change tout !

Il n’existait pas encore !

De même, davantage de logements ont été construits en PLU, PLUS ou PLAI sous le gouvernement de Lionel Jospin qu’ultérieurement.

Les locataires ne s’en plaignent pas !

Ceux qui ne trouvent pas de logement s’en plaignent !

Cher collègue, comparez ce qui est comparable !

Enfin, sous le gouvernement de Lionel Jospin, les résidences proposant des studios aux jeunes postiers ou les foyers de jeunes travailleurs n’étaient pas comptabilisés dans les logements sociaux. Depuis l’intervention de Jean-Louis Borloo, les cinquante chambres d’un foyer de jeunes travailleurs sont comptabilisées comme cinquante logements sociaux ! Cela relativise vos résultats…

C’est de moins en moins clair…

Surtout, combien y avait-il de logements HLM il y a dix ans ? 4 millions ! Combien y en a-t-il aujourd'hui ? On en recensait 4 400 000 à la fin du quinquennat Sarkozy. Autrement dit, 40 000 HLM ont été en moyenne construits chaque année. Prenons les choses telles qu’elles sont, et refaites vos calculs : vous verrez bien que la crise s’est accentuée !

Je n’ai jamais dit que le bilan du gouvernement Jospin en matière de logement social était positif.

Vous l’avez dit hier !

Je l’ai d’autant moins dit que, à mon sens, nous avions pris conscience trop tard que la construction de logements sociaux devait être relancée ; c’est moi qui, en tant que ministre chargée de ces questions, ai engagé un plan en ce sens.

Toutefois, cela ne vous exonère pas de vos responsabilités dans le durcissement de la crise. La preuve en est que, sous le gouvernement de Lionel Jospin, les Français dépensaient 20 % de leur revenu pour se loger, tandis qu’ils en dépensent aujourd'hui 26 %, voire 27 % ! Vous retrouverez ces chiffres partout.

Et c’est de notre faute ?

Chers collègues de l’opposition, vos questions nous ramènent à la discussion générale. Nous n’allons pas échanger pendant des heures les mêmes arguments ! Je veux simplement répondre à ceux d’entre vous qui affirment que nous ne tenons pas l’engagement du « choc de simplification ».

Bien au contraire, nous simplifions ! Comptant parmi nous des propriétaires de logement, nous sommes parfaitement conscients de la complexité en la matière. Il faut être polytechnicien pour comprendre certaines clauses ! Dans ces conditions, on ne sait pas toujours si on est bien protégé. Dès lors, disposer d’un bail ou d’un état des lieux de référence sera beaucoup plus simple pour tout le monde : tout sera simplifié.

Veuillez conclure, ma chère collègue.

Je terminerai en évoquant le pacte avec les propriétaires. Vous nous attaquez toujours sur ce point.

Oui !

Vous l’aviez déjà fait à l’occasion des lois dites « Quilliot » et « Malandain-Mermaz ». Or vous n’avez jamais remis en cause ces textes ! Du reste, il n’est pas vrai qu’ils aient dissuadé les petits propriétaires, les seuls acteurs ayant renoncé à l’investissement locatif étant les intermédiaires, pour des raisons liées, comme je l’ai indiqué, à la loi bancaire, à l’abandon des contraintes fixées par le général de Gaulle – à titre personnel, je considère qu’elles devraient être réinstaurées.

M. Jean-François Husson. Vive l’abbé Pierre et le général de Gaulle…

Mme Marie-Noëlle Lienemann. En tout état de cause, les mesures proposées par le Gouvernement permettront de relancer l’investissement dans le logement intermédiaire.

La parole est à Mme Muguette Dini, pour explication de vote.

Mme Muguette Dini. La capacité des ministres, et particulièrement la vôtre, madame Duflot, à parler à leurs conseillers tout en écoutant les sénateurs qui expliquent leurs votes est tout à fait exceptionnelle…

Madame la ministre, je tenais à vous dire que je trouve cette attitude particulièrement discourtoise et méprisante. D'ailleurs, votre mépris concerne aussi les collègues de la majorité, puisque vous n’écoutez jamais.

Je pense donc que vous n’avez pas entendu mon collègue Dubois et je vous confirme que le groupe UDI-UC ne votera pas l'article 1er.

La parole est à M. Joël Labbé, pour explication de vote.

Je m'exprimerai brièvement, au nom du groupe écologiste.

L'article 1er, à l'image de cette loi, tend à équilibrer les rapports entre propriétaires et locataires. J’entendais parler tout à l'heure, autour de notre collègue Savary, de défiance à l'égard des propriétaires, mais j’ai entendu au sujet des locataires certains mots qui m'ont semblé extrêmement méprisants. §

Or nous avons besoin, aujourd'hui, de confiance, de propriétaires bailleurs et d'investisseurs… Nous avons une population à loger, et vous parlez de défiance. Et encore une fois, quel mépris vous manifestez pour les locataires !

Mais pas du tout !

Lorsque Daniel Dubois parle, avec un certain sourire, de « politique désastreuse », il est dans son rôle, celui de l'opposition : c'est normal. Mais nous, élus écologistes, nous soutenons ce texte et voterons l'article 1er. Il ne s'agit pas d'opposer une France à une autre mais, selon les propos tenus hier par Mme la ministre, de faire France ensemble, et je crois que, ici, c'est notre rôle.

M. René-Paul Savary. Comme c'est mignon !

La parole est à Mme Mireille Schurch, pour explication de vote.

Le texte apporte plus de transparence ; par ailleurs, il traduit une véritable volonté d'équilibre et de sécurisation réciproque entre locataires et bailleurs, ainsi que de simplification.

Nous voterons donc cet article 1er.

La parole est à M. Philippe Bas, pour explication de vote.

De mon point de vue, il est un argument supplémentaire pour ne pas voter cet article 1er, qui est d'ailleurs, parce qu’il tend à intervenir dans de nombreux domaines concernant les relations entre bailleurs et preneur, un article fourre-tout : l'article 5, paragraphe 1, qui doit être inséré dans la loi de 1989, prévoit que la rémunération des personnes mandatées pour servir d'intermédiaires entre preneurs et bailleurs est à la charge exclusive du bailleur.

Cette disposition est, selon moi, particulièrement inéquitable. Elle reflète certainement, de la part de ses auteurs, une observation incomplète de la réalité.

Je veux bien croire que dans un certain nombre de grandes villes, au premier rang desquelles je mentionnerai Paris, les preneurs sont bien plus nombreux que les bailleurs et que, par conséquent, le travail de l'intermédiaire consiste presque exclusivement à sélectionner des preneurs qui font la queue sur le trottoir et auxquels on demande de montrer patte blanche pour accéder au logement locatif. Toutefois, cette réalité, que je ne conteste pas, n’est pas générale sur le territoire national.

Si l'on s'attache à observer ce qui se passe dans beaucoup de nos villes, grandes et moyennes, et surtout dans le monde rural, on remarque que le parc de logements locatifs inoccupés est considérable et que la relation que je décrivais à l’instant dans les très grandes villes s'inverse radicalement.

Il apparaît particulièrement inéquitable, alors que le travail de l'intermédiaire profite principalement au locataire, puisque l'intermédiaire lui propose une sélection de biens entre lesquels celui-ci aura à choisir, de mettre à la charge exclusive du bailleur une prestation qui ne lui profite pas essentiellement.

Cette disposition est donc injuste, inéquitable, et je m'interroge sur la manière dont elle respecte le principe d'égalité. En effet, il faut apprécier la nature matérielle de la prestation, et je ne comprends pas comment celle-ci, qui sera essentiellement faite pour le compte du locataire, pourrait être considérée comme réalisée pour le compte d'autrui.

Voilà une raison supplémentaire – elle s'ajoute à beaucoup d'autres, déjà signalées durant ce débat –, de ne pas voter cet article 1er et de réfléchir à des dispositions plus justes.

La parole est à M. Marc Laménie, pour explication de vote.

Honnêtement, je ne souhaitais pas intervenir sur cet article, mais, après avoir entendu certaines réactions, j’ai tenu à souligner l'importance de la notion de respect.

Les rapports entre propriétaires privés et locataires ne sont certainement pas simples, et l'on peut décider de se renvoyer la balle dans un combat quelque peu dépassé. Quels que soient les présidents de la République et les ministres qui sont intervenus dans le passé sur ce sujet, il faut se tourner vers l'avenir.

À propos des chiffres donnés par notre collègue Lenoir, j’estime qu’il faut respecter ces éléments portés au débat. Personne ne détient la vérité, et il convient de rester très modeste !

Chaque sénateur s'efforce, me semble-t-il, de travailler pour l'intérêt général. Par ailleurs, un texte, quel qu’il soit, n’est pas simple à établir, et il est vrai que cet article 1er suscite beaucoup de remarques et de critiques.

S'agissant des propriétaires comme des locataires, il y en a des bons et des moins bons. On peut constater des abus de part et d'autre – cela a toujours été le cas. Ce constat posé, il faut trouver les meilleures solutions, sans oublier de défendre les petits propriétaires : nombre d'entre eux font ce qu’ils peuvent, cela a été rappelé.

Au vu des arguments développés – il est bien nécessaire de disposer d'éléments de comparaison objectifs –, je rejoindrai la position exprimée par mes collègues et voterai contre cet article 1er.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Je regrette que les esprits se soient échauffés dans cette bataille de chiffres.

Ce n’est pas moi qui ai commencé !

Je voudrais simplement, madame Lienemann, préciser un point. Si, effectivement, l'on comptait 4 millions de logements sociaux il y a un peu plus de dix ans et que nous en sommes à 4, 4 millions aujourd'hui, c'est sans compter les démolitions-reconstructions de l'ANRU, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine.

Certes !

Nous avons donc aussi financé la reconstruction, ce qu’il ne faut pas passer par pertes et profits.

J’en ai parlé hier !

Les élus locaux que nous sommes, sur toutes les travées, ont approuvé l'ANRU ; nous en avons bénéficié, et c'est particulièrement vrai dans des départements comme les nôtres, madame Lienemann.

La bataille de chiffres sur les années passées n’intéresse pas beaucoup nos concitoyens, me semble-t-il. Ce qui les intéresse, c'est ce que nous allons être capables de faire au cours des années qui viennent.

Ce que j’ai dit dans la discussion générale, et tout le monde l’a répété ici, c'est que le nombre des mises en chantier baisse, et très dangereusement. Les plus pessimistes parlent de 250 000 mises en chantier l'année prochaine. Or, nous en étions à 430 000 en 2011… Une diminution de presque 50 % s'annonce, c'est énorme !

Certes, il y a le logement social. Peut-être demandera-t-on aux « zinzins » de revenir au logement intermédiaire. Néanmoins, il y a aussi les investisseurs privés, et nous avons besoin d'eux ! On ne peut pas conduire une guerre idéologique, en brandissant le « tout logement social » contre les propriétaires privés.

Ce n’est pas ce que nous disons !

Personne ne dit cela !

Chers collègues, si nous sommes d'accord pour considérer qu’il serait absurde de tomber dans cette controverse, alors nous aurons apporté, à ce stade du débat, une précision utile.

La question est effectivement de savoir quel message nous envoyons au travers des différentes dispositions adoptées. Sont-elles suffisamment équilibrées ? Nous sommes un certain nombre, ici, à penser qu’elles ne le sont pas. Un message trop négatif est adressé, selon nous, aux investisseurs dont nous aurons besoin, dont vous aurez besoin pour faire repartir les mises en chantier. Telle est notre position.

J’espère, madame la ministre, que vous ne vous trompez pas. Nous pensons le contraire, tout en espérant, d'une certaine manière, que nous aurons eu tort et que, dans les faits, vous n’obtiendrez pas le résultat inverse de celui que vous attendez, c'est-à-dire l’aggravation de la crise au lieu de la relance du logement.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour un rappel au règlement.

Mme Élisabeth Lamure. Madame la ministre, il est quinze heures quarante et je découvre que le site internet de votre ministère a annoncé, à quinze heures quatorze, que l'article 1er du projet de loi ALUR venait d'être adopté par le Sénat.

Le Sénat ne sert-il donc à rien ?

M. Philippe Dallier. C'est un débat mené à toute ALUR !

Acte vous est donné de votre rappel au règlement, ma chère collègue.

Je mets aux voix l'article 1er, modifié.

L'amendement n° 162 rectifié, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 1er

Insérer un article ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur l’opportunité de réviser le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains et notamment sur la possibilité d’une évolution de la définition du seuil minimal en deçà duquel un logement est considéré comme indécent.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Nous proposons, avec cet amendement, de revenir sur le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques de ce que l'on appelle un « logement décent », décret pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

En effet, l'article 4 de ce décret indique que le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant, en principe, une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés.

Nous estimons que cette définition limitative ne permet pas, concrètement, de définir un logement décent. C'est pourquoi nous demandons au travers de cet amendement que le Gouvernement remette au Parlement, dans un délai de six mois suivant la promulgation de la présente loi, un rapport évaluant les dispositions du décret et étudiant l'opportunité d'une modification de ce dernier, notamment pour ce qui concerne la définition de la surface minimale d'un logement décent.

Nous estimons, quant à nous, que, en deçà de 14 mètres carrés, un logement ne devrait pas être considéré comme digne, mais cet élément étant du domaine réglementaire – vous nous l'avez dit, madame la ministre –, il nous a été impossible de le prévoir directement par voie d'amendement. Nous nous contentons donc d'inciter le Gouvernement à entamer une réflexion sur ce sujet.

Quel est l’avis de la commission ?

Notre commission n’aime pas que les rapports se multiplient, mais il s'agit là d'un problème qui a déjà été soulevé ; ainsi, nous en avons discuté hier avec notre collègue Courteau en abordant, par exemple, la question du diagnostic électrique.

J’espère donc ne pas me faire trop réprimander par le président de ma commission en disant que celle-ci s'en remet à la sagesse du Sénat !

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement va un peu plus loin que le rapporteur, puisqu’il exprime un avis favorable sur votre amendement, madame Schurch, en se fondant sur les arguments que vous avez présentés.

Je mets aux voix l'amendement n° 162 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l'article 1er.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 185 rectifié, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

La loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation est ainsi modifiée :

1° L’article 2 est ainsi modifié :

a) Le quatrième alinéa est ainsi rédigé :

« Le propriétaire d’un local d’habitation installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé. » ;

b) À la première phrase du cinquième alinéa, après le mot : « incombe », est inséré le mot : « également » ;

c) Après le cinquième alinéa, sont insérés deux alinéas ainsi rédigés :

« Le bailleur remet à chaque occupant une attestation de la présence d’au moins un détecteur de fumée normalisé et installé conformément à la loi, dans le logement loué. Cette attestation est destinée à l’assureur avec lequel l’occupant a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie. Cette attestation entraîne une réduction de la prime payée par l’occupant et doit figurer sous forme d’une ligne spécifique sur la facture de l’assureur.

« En cas de non-remise de cette attestation, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée sans réponse dans le délai d’un mois. » ;

d) Le sixième alinéa est ainsi rédigé :

« L’occupant, propriétaire du logement, notifie également cette installation à l’assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d’incendie. Cette attestation entraîne une réduction de la prime payée par l’occupant et doit figurer sous forme d’une ligne spécifique sur la facture de l’assureur. » ;

2° Le second alinéa de l’article 3 est ainsi rédigé :

« Art. L. 122 -9 . – L’assureur doit prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation prévue par la police d’assurance garantissant les dommages incendie lorsqu’il est établi que l’assuré s’est conformé aux obligations prévues aux articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l’habitation. Cette minoration doit apparaître clairement sur la quittance remise à l’assuré. »

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Monsieur le président, nous allons parler fumée.

Cette question des détecteurs de fumée, dont je vous informe qu’il s'agit de tous petits appareils, a été largement débattue à l’Assemblée nationale. Tout le monde s’est alors accordé sur la nécessité de poursuivre le débat dans le cadre de la navette, et c'est ce que nous vous proposons de faire ici.

La loi actuelle, qui rend obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation, dispose que l’installation et l’entretien de ces équipements sont à la charge de l’occupant du local, qu’il soit locataire ou propriétaire.

Selon nous, cette disposition pose un problème, du point de vue tant du droit que de la sécurité recherchée. En effet, quand le locataire quitte les lieux, il est alors en droit, si ce dispositif de sécurité lui appartient, de le démonter. De ce fait, le local inoccupé n’est alors plus sécurisé contre l’incendie, éventuellement pendant plusieurs mois.

Or, vous le savez, mes chers collègues, dans des copropriétés dégradées, cela peut mettre en cause la sécurité des appartements et des immeubles environnants. Ce risque est suffisamment réel, à notre avis, pour qu’il faille changer la loi actuelle et mettre l’installation de ces dispositifs d’alerte à la charge des propriétaires et non plus des locataires.

La question de l’entretien des détecteurs a été débattue à l’Assemblée nationale, et il nous semble que, comme de nombreux autres équipements présents dans le logement – les robinets, la douche, la chaudière –, celui-ci pourrait tout à fait être à la charge du locataire.

Par ailleurs, il est aujourd’hui prévu que l’occupant doit remettre à sa compagnie d’assurance une attestation dont l’absence n’est pas sanctionnée comme peut l’être le défaut d’attestation d’assurance du local.

Si, conformément à l’objet de cet amendement, l’installation est mise à la charge du propriétaire du local, il convient également de prévoir la remise par le bailleur de l’attestation à remettre à la compagnie d’assurance du locataire, la constatation de la présence de cet équipement et de son bon fonctionnement dans l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement, comme on le fait pour un grand nombre d’équipements de cette habitation, ainsi que les recours que le locataire peut engager à l’égard du bailleur qui n’a pas procédé à l’équipement conforme du logement.

Je pense que vous pourriez légitimement convenir, madame la ministre, que c’est là un très bon amendement !

L'amendement n° 652 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l’article 1er

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - À la première phrase du quatrième alinéa de l’article 2 de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation, les mots : « L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, » sont remplacés par les mots : « Le propriétaire d’un logement » et à la seconde phrase, le mot : « Il » est remplacé par les mots : « L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, ».

II. - Pour les logements occupés par un locataire au moment de l’entrée en vigueur de l’article 1er de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 précitée, l’obligation d’installation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture à son locataire d’un détecteur.

La parole est à M. Roland Courteau.

Cet amendement vise également les détecteurs de fumée. Il tend à donner obligation au propriétaire de fournir au locataire au moins un détecteur normalisé ou de déduire, sur présentation de factures, le montant d’achat du ou des détecteurs par le locataire.

Afin que l’occupant soit sensibilisé et responsabilisé au risque incendie et qu’il adopte un comportement et des réflexes nécessaires face à ce risque, nous considérons comme fondamental qu’il reste en charge de l’installation et de l’entretien du détecteur.

Tel est l'objet de cet amendement.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission est plutôt favorable à ces deux amendements dont les dispositions, nous semble-t-il, vont dans le bon sens, avec une petite préférence pour l’amendement présenté par M. Courteau, qui est très fidèle à la position prise par le Sénat lors du vote de la loi du 9 mars 2010, dont le rapporteur était M. René Beaumont.

Je propose donc à Mme Schurch de se rallier à l'amendement n° 652 rectifié, auquel nous donnons un avis favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

À l’occasion du débat d’hier sur les diagnostics électriques, j’avais évoqué l’importance de la prévention des incendies, qui est un sujet majeur puisque nous pourrions diviser par deux le nombre de morts provoqué chaque année, en France, par les incendies.

Les incendies sont, je le rappelle, responsables de 600 à 800 morts et de 10 000 blessés par an. Or les détecteurs de fumée ont montré, dans plusieurs pays européens, leur rôle décisif contre ce fléau.

C’est la raison pour laquelle les détecteurs de fumée pourraient être pris en charge par le propriétaire. C’est le sens de l’amendement présenté par M. Courteau qui, tout en allant dans le même sens que le vôtre, madame Schurch, me paraît être plus pertinent. C’est pourquoi je sollicite de votre part le retrait de l’amendement n° 185 rectifié, au profit de l’amendement n° 652 rectifié, auquel je donne un avis favorable.

Madame Schurch, l'amendement n° 185 rectifié est-il maintenu ?

Madame la ministre, il me semble que notre proposition, à savoir que le propriétaire achète et installe les détecteurs de fumée, au même titre qu’un certain nombre d’éléments constituant le logement, était beaucoup plus simple, le fonctionnement revenant, bien sûr, au locataire.

Je vais retirer l’amendement, puisque vous me le demandez, mais au profit d’un système qui me paraît plus compliqué. Le locataire installera-t-il le détecteur correctement, au bon endroit ? On peut le supposer. En tout cas, le système que nous présentions avait le mérite de la clarté et de la simplicité.

Je retire donc mon amendement, monsieur le président.

L’amendement n° 185 rectifié est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 652 rectifié.

En conséquence, un article additionnel ainsi rédigé est inséré dans le projet de loi, après l’article 1er.

L'amendement n° 91, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Rédiger ainsi cet article :

La section 1 du chapitre II du titre VIII du livre III du code civil est complétée par un article 1751-... ainsi rédigé :

« Art. 1751-... - En cas de dissolution du pacte civil de solidarité, l’un des partenaires peut saisir le juge compétent en matière de bail aux fins de se voir attribuer le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation des deux partenaires, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre partenaire. Le bailleur est appelé à l’instance. Le juge apprécie la demande en considération des intérêts sociaux et familiaux des parties. »

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Par cet amendement, je vous propose, au nom de la commission des lois, une nouvelle rédaction de l’article 1er bis visant à prévoir la possibilité pour l’un des partenaires, en cas de dissolution du PACS, de saisir le juge aux fins de se voir attribuer le logement du couple.

Cette disposition ne transpose pas aux partenaires pacsés le système de cotitularité légale du bail prévu pour les époux, car celui-ci se révèle inadapté aux spécificités du PACS.

Quel est l’avis de la commission ?

Grâce à l’extrême vigilance de la commission des lois et de son rapporteur pour avis, un problème a été soulevé, à juste titre, nous semble-t-il, puisque la dissolution du PACS n’entraîne pas la saisine du juge.

La nouvelle rédaction proposée résolvant ce problème, la commission a émis un avis favorable sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Votre rédaction est solide, précise et utile, monsieur le rapporteur pour avis. L’avis du Gouvernement est donc favorable.

Je mets aux voix l'amendement n° 91.

En conséquence, l'article 1er bis est ainsi rédigé.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 163, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 2

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

… Après l’article 11-1, il est inséré un article 11-... ainsi rédigé :

« Art. 11 -.. . – Lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de six ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, définies à l’article 232 du code général des impôts. » ;

La parole est à M. Christian Favier.

Avec cet amendement, il s’agit de revenir sur les conséquences de certaines dispositions les plus contestables de la loi Méhaignerie de 1986.

La mise en copropriété d’un immeuble indivis se traduit trop souvent par une transformation spéculative de vente à la découpe, alimentée par des recours quasi systématiques à des congés pour vente de reprise, qui ne peuvent intervenir avant cette division en copropriété. Il importe donc que la mise en copropriété d’un immeuble dans les zones tendues puisse s’accompagner en contrepartie d’une prorogation de la durée des baux préexistants.

C’est la raison pour laquelle nous proposons une prorogation de la durée contractuelle de six ans.

L'amendement n° 653 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Après l'alinéa 2

Insérer deux alinéas ainsi rédigés :

…° Après l’article 11-1, il est inséré un article 11-… ainsi rédigé :

« Art.11-… – Lorsqu’un immeuble indivis ayant cinq locaux d’habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l’immeuble est situé dans une des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants telle que définies à l’article 232 du code général des impôts. » ;

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Cet amendement, relatif à la mise en copropriété d’un immeuble indivis, est très proche de l'amendement n° 163 présenté par M. Favier. Il ne vise que les zones tendues, afin de ne pas mettre en cause les zones rurales ou les villes moyennes.

À partir du moment où un immeuble acheté en bloc – il s’agit généralement de très gros propriétaires – est mis en copropriété, il se produit, si je puis dire, un enrichissement sans cause. En effet, tant que l’immeuble est vendu globalement, personne ne peut partir au motif d’un congé pour vente, puisque, pour vendre l’immeuble, il faut faire une offre à chaque locataire, ce qui est impossible, les offres étant contradictoires.

Il y a en quelque sorte un fait générateur d’une certaine spoliation. Cela ne doit pas être rédhibitoire, afin que des institutionnels ou des propriétaires puissent mettre un immeuble en copropriété pour vendre ensuite.

Il nous paraît en revanche nécessaire de donner un certain nombre de garanties renforcées aux locataires qui subiraient ce préjudice.

Nos collègues du groupe CRC proposent de proroger la durée du bail de six ans. Nous proposons, dans une perspective réformiste, une durée de trois ans. Cette prorogation peut en effet être cumulée avec les délais prévus par la loi Aurillac dans le cas d’une vente à la découpe, qui peuvent être de six ans, soit neuf ans au total dans le dispositif que je propose – mais douze ans avec l'amendement précédent, ce qui serait tout de même extrêmement long.

Nous pensons qu’une prorogation de trois ans pourrait constituer le cadre de base. Peut-être conviendra-t-il, à l’usage, de prévoir un plafond cumulé de neuf ans maximum, afin d’éviter les effets pervers. À mon avis, c’est la bonne base de référence. C’est pourquoi je demande à nos collègues communistes d’accepter, pour une fois, notre effort de compromis réformiste, en se ralliant à notre proposition.

L’union est un combat !

Quel est l’avis de la commission ?

La commission avait émis un avis défavorable sur l'amendement n° 163, considérant qu’une prorogation de six ans était trop longue. Elle était très partagée sur l'amendement n° 653 rectifié et avait également émis un avis défavorable.

Après avoir écouté les explications de Mme Lienemann et comparé les deux durées proposées, à savoir trois et six ans, tout en maintenant évidemment la position de la commission, j’informe la Haute Assemblée que, à titre personnel, je voterai pour l’amendement n° 653 rectifié de Mme Lienemann.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je ne reprendrai pas les arguments avancés par M. le rapporteur. Nous débattons d’un sujet complexe.

Monsieur Favier, l’allongement que vous proposez est susceptible de provoquer une situation de plus grande fragilité lors de la création d’un parc de logements intermédiaires géré notamment par les investisseurs institutionnels. Dans le même temps, la nécessité de préserver les locataires des ventes à la découpe est une préoccupation largement partagée, comme l’indiquait M. le rapporteur.

C’est pourquoi je suis portée à accorder un avis de sagesse positive, conformément à la position personnelle énoncée par M. le rapporteur, à la proposition réformiste de trois ans, plutôt qu’à celle de six ans, qui pourrait présenter certains inconvénients. Le sujet est, je le répète, extrêmement délicat, mais il a provoqué, on l’a vu encore dernièrement, des drames et des situations humaines très difficiles.

Le Gouvernement émet donc un avis de sagesse positive sur l'amendement n° 653 rectifié.

L'amendement n° 163 est-il maintenu, monsieur Favier ?

Nous considérons qu’un délai de trois ans n’est pas extrêmement long pour que les locataires concernés parviennent à se sortir de situations qui sont toujours difficiles et complexes. Néanmoins, nous sommes prêts, dans une démarche constructive, à nous rallier à l'amendement n° 653 rectifié.

Je retire donc mon amendement, monsieur le président.

L'amendement n° 163 est retiré.

Je mets aux voix l'amendement n° 653 rectifié.

L'amendement n° 79 rectifié, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet et Marseille, est ainsi libellé :

Alinéa 10, première phrase

Remplacer les mots :

six mois

par les mots :

trois à six mois

La parole est à M. Joël Guerriau.

Nous proposons un assouplissement concernant le délai de préavis. Contraindre l’échéance d’une décision qui repose sur un accord mutuel nous paraît en effet discutable. Nous pensons qu’il faut s’adapter à tous les cas de figure.

Quel est l’avis de la commission ?

Je suis très perplexe, parce que je ne sais pas qui, avec cette rédaction, va décider si le délai de préavis est de trois mois ou de six mois.

L’avis de la commission est donc défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’avis du Gouvernement est également défavorable : il ne nous paraît pas nécessaire de changer ce délai.

Je mets aux voix l'amendement n° 79 rectifié.

L'amendement n° 43 rectifié bis, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Karoutchi, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 10, première phrase

Compléter cette phrase par les mots :

ou, en cas de décès de ce dernier, de ses ayants droit

La parole est à M. Philippe Dallier.

Je souhaiterais que, en cas de reprise, une précision soit apportée concernant le cas particulier où le propriétaire décède peu de temps avant le terme du bail. En effet, la succession n’étant pas liquidée, les ayants droit, qui vont devenir propriétaires, doivent pouvoir signifier le congé pour reprise. La vente du bien peut en effet s’avérer nécessaire afin de s’acquitter, par exemple, des éventuels droits de succession.

Ainsi, aux termes de cet amendement, en cas de décès du propriétaire, ses ayants droit pourront donner congé dans le délai de six mois prévu par le texte.

Quel est l’avis de la commission ?

En vérité, loin d’apporter des précisions, cet amendement me paraît lui-même assez compliqué. J’émets donc un avis défavorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le Gouvernement est défavorable à votre amendement, monsieur Dallier, car celui-ci est satisfait par le droit en vigueur : les ayants droit bénéficient déjà des droits du bailleur décédé, sous réserve du respect des dispositions relatives au congé pour reprise ou pour vente. Cette précision nous semble donc inutile.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

La question posée me paraît très claire : la succession n’étant pas liquidée, les ayants droit du propriétaire décédé qui vont hériter d’un bien huit ou neuf mois avant le terme du bail peuvent-ils, oui ou non, délivrer congé ?

Mme la ministre me répond que l’amendement est satisfait. Dont acte. Je le retire, mais cela ne m’empêchera pas de continuer à m’intéresser à cette question d’ici à la deuxième lecture.

L’amendement n° 43 rectifié bis est retiré.

Je suis saisi de six amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 344 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer cette phrase.

La parole est à M. François Calvet.

Nous pensons qu’il n’y a aucune raison de supprimer la possibilité offerte au nouveau propriétaire de délivrer congé au terme du bail en cours puisque ce dernier n’est pas remis en cause par la vente : l’acquéreur du logement est obligé de respecter le bail et d’en attendre le terme, le locataire étant protégé par son contrat.

Cette disposition aurait pour but d’assurer le maintien dans les lieux pendant la durée d’un bail en cas de vente du logement. Nous ne pouvons être favorables à une telle mesure, car elle contribuerait à la très faible mobilité résidentielle des ménages français. Or celle-ci nuit à la fluidité du marché de l’immobilier et en freine l’ajustement.

C’est la raison pour laquelle nous proposons de supprimer cette nouvelle protection du locataire en cas de vente de son logement.

L'amendement n° 63 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 10, seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

L'acquéreur du logement est obligé de respecter le bail en cours et d'aller à son terme.

La parole est à M. Joël Guerriau.

Je n’ajouterai rien aux propos de mon collègue Calvet, dont l’amendement a le même objet que le mien.

L'amendement n° 766, présenté par M. Dilain, au nom de la commission des affaires économiques, est ainsi libellé :

Alinéa 10, seconde phrase

Rédiger ainsi cette phrase :

En cas d'acquisition d'un bien occupé, tout congé pour vente n'est autorisé qu'au terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n'est autorisé qu'au terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, après un délai de deux ans.

La parole est à M. Claude Dilain, rapporteur.

Il s’agit d’un problème délicat, dû à la confrontation de situations contradictoires, que la commission a tenté de régler.

La contradiction réside dans le fait qu’il ne faut ni prolonger à l’excès la possibilité de donner congé pour vente ou pour reprise ni léser le locataire.

Cet amendement vise donc à répondre à la difficulté posée par la seconde phrase de l’alinéa 10, introduite par les députés dans le souci de lutter contre les opérations immobilières purement spéculatives consistant à acheter des logements occupés – et profiter ainsi d’une décote de fait – pour les revendre vides et réaliser une plus-value.

En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente ou pour reprise n’est donc autorisé qu’au terme du premier renouvellement du bail.

Cet amendement vise à distinguer le cas du congé pour vente, qui pose effectivement problème en ce qu’il peut être utilisé pour des opérations spéculatives, de celui du congé pour reprise. Il maintient donc le dispositif des députés s’agissant du congé pour vente et prévoit un régime différent en ce qui concerne du congé pour reprise.

Ainsi, en cas de délivrance d’un congé pour vente, la solution retenue par l’Assemblée nationale demeure et, en cas d'acquisition d'un bien occupé, le congé pour reprise pourra intervenir à la fin du bail en cours, mais néanmoins au plus tôt deux ans après l’acquisition : il s’agit de garantir une certaine sécurité au locataire en lui permettant de se retourner. C’est donc un amendement d’équilibre.

Dès lors, chacun le comprendra, la commission ne peut qu’être défavorable à tous les autres amendements qui font l’objet de cette discussion commune, et je remercie René Vandierendonck d’avoir renoncé à l’amendement de la commission des lois sur cette question pour se rallier à celui de la commission des affaires économiques.

Les deux amendements suivants sont identiques.

L'amendement n° 326 rectifié bis est présenté par Mme Procaccia, MM. Milon et César, Mmes Boog et Lamure, M. Dulait, Mme Bruguière, M. Cardoux, Mme Deroche et MM. Cambon et J. Gautier.

L'amendement n° 739 rectifié ter est présenté par M. Husson, Mme Cayeux, M. Cointat, Mmes Masson-Maret et Sittler et MM. Lefèvre, Cléach, Grignon, Savary et Chauveau.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer les mots :

ou pour reprise

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l’amendement n° 326 rectifié bis.

Le texte prévoit qu’en cas d’acquisition d’un logement occupé, le nouveau bailleur ne peut délivrer un congé pour vente ou pour reprise qu’à l’expiration du premier renouvellement suivant le bail en cours lors de l’acquisition.

Si le dispositif est maintenu, il empêchera l’accession à la propriété des personnes qui acquièrent un tel logement pour l’habiter, mais qui acceptent néanmoins d’attendre l’expiration du bail en cours.

Nous pensons que repousser cette échéance de trois ans revient à refuser aux ménages les plus modestes d’accéder rapidement à la propriété.

La parole est à M. Jean-François Husson, pour présenter l'amendement n° 739 rectifié ter.

J’ai bien entendu les explications du rapporteur, mais elles n’ont pas véritablement emporté ma conviction et c’est pourquoi, tout comme Mme Lamure, je ne renonce pas à défendre cet amendement.

L’objet de celui-ci est de permettre à des personnes de condition modeste, ou « modeste plus », d’acquérir un logement dans des conditions de prix favorables du fait de la présence d’un locataire. Nous devons être attentifs à cette faculté d’accession à la propriété.

L'amendement n° 274 rectifié bis, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et MM. Jarlier, Amoudry, Marseille et J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Alinéa 10, seconde phrase

Supprimer les mots :

du premier renouvellement

La parole est à M. Daniel Dubois.

Je ferai observer à M. le rapporteur que la loi est déjà très protectrice pour le locataire d’un logement acheté par une personne souhaitant y loger ou y loger un membre de sa famille. Et vous entendez améliorer encore cette protection, monsieur le rapporteur. Ainsi, vous nous proposerez tout à l'heure d’abaisser de soixante-dix à soixante-cinq ans l’âge minimal du locataire disposant de ressources inférieures à 1, 5 SMIC pour lequel le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat, sauf à lui proposer un logement situé à proximité du précédent et correspondant à ses besoins ainsi qu’à ses possibilités.

Dès lors, en supposant qu’un bail en cours soit dans sa deuxième année, pourquoi le prolonger d’une nouvelle durée de trois ans ? Une telle protection supplémentaire me paraît excessive !

Qu’on le veuille ou non, de nombreux propriétaires privés achètent un bien occupé en le destinant à leurs enfants, et cela un ou deux avant que ces derniers ne s’y installent. Pourquoi procèdent-ils ainsi ? Tout simplement parce que c’est moins cher !

C’est la raison pour laquelle je propose de supprimer les termes « du premier renouvellement ».

Monsieur le rapporteur, je suppose que vous confirmez l’avis défavorable de la commission...

Oui, monsieur le président, mais j’ajouterai quelques remarques.

Nous n’empêchons personne de profiter d’une décote en achetant un logement occupé par un locataire ! Il n’y a rien d’anormal ou de choquant à ce que cet acheteur envisage de s’y loger ou d’y loger un membre de sa famille ! Il faut simplement prévoir une protection suffisante du locataire.

Le comportement que nous condamnons, c’est celui des personnes qui achètent un logement occupé pour profiter de la décote et qui vont le « rendre vide » le plus rapidement possible, afin de réaliser une plus-value qui n’est pas liée au marché mais à l’éviction du locataire.

C’est pourquoi j’ai bien distingué les deux cas de figure. En ce qui concerne le congé pour reprise, les fraudes sont d’ailleurs plus faciles à mettre en évidence : il est assez aisé de vérifier qu’un congé pour reprise afin de se loger ou de loger quelqu’un de sa famille est effectif ou non.

Je pense que nous nous sommes mal compris, monsieur Dubois : je ne souhaite pas instaurer une période supplémentaire de trois ans, mais assurer un délai minimum de deux ans.

En zone détendue, le locataire pourra trouver à se loger assez facilement ; en zone tendue, par contre, je peux vous l’assurer, ce délai de deux ans n’est pas si long que cela. Il faut aussi penser au locataire.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Le rapporteur a bien expliqué la différence entre le congé pour vente et le congé pour reprise et sa volonté d’éviter que ce dernier, qui n’a pas la même fonction que le congé pour vente, ne soit utilisé dans une logique de spéculation.

Ce débat, auquel a également participé M. Vandierendonck, a été long. Le Gouvernement soutient l’amendement de la commission n° 766 et émet un avis défavorable sur l’ensemble des autres amendements en discussion commune.

Je profite de ce que j’ai la parole, monsieur le président, pour présenter à Mme Lamure, les excuses de l’équipe de communication du ministère de l’égalité des territoires et du logement, qui suit nos débats depuis La Défense et qui a publié un tweet – très rapidement supprimé – effectivement erroné. §Il ne s’agissait donc pas du site internet du ministère.

Il est parfois difficile de suivre nos échanges à quelques kilomètres de distance et j’espère que vous ne tiendrez pas rigueur à l’équipe du service de la communication du ministère, qui s’efforce de rendre compte de ce débat démocratique le plus fidèlement possible.

Évitez d’anticiper !

Je mets aux voix l'amendement n° 344 rectifié.

Je mets aux voix l'amendement n° 63 rectifié bis.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote sur l'amendement n° 766.

Pardonnez-moi, mais je ne peux que revenir à la charge.

La protection du locataire est déjà très complète. Je veux bien entendre vos arguments au sujet du congé pour vente, monsieur le rapporteur, mais, lorsqu’il s’agit de donner congé au locataire du logement que l’on a acheté occupé pour se loger soi-même ou pour loger quelqu’un de sa famille, et alors que le locataire en place est déjà protégé, ce que vous proposez est abusif !

Compte tenu des prix de l’immobilier, de nombreuses personnes ne peuvent financer l’achat d’un logement que si celui-ci est occupé. Avec ces dispositions, vous allez mettre ces personnes en difficulté ! Comment pouvez-vous prétendre que ce dispositif est équilibré ? Non, les rapports ne sont pas équilibrés !

Si ! Encore faut-il reconnaître les droits et devoirs de chacun !

Naturellement, nous voterons contre l’amendement n° 766.

Je mets aux voix l'amendement n° 766.

En conséquence, les amendements n° 326 rectifié bis, 739 rectifié ter et 274 rectifié bis n'ont plus d'objet.

Je suis saisi de deux amendements identiques.

L'amendement n° 64 rectifié bis est présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry.

L'amendement n° 345 rectifié est présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire.

Ces deux amendements sont ainsi libellés :

Alinéa 13

Supprimer cet alinéa.

La parole est à M. Joël Guerriau pour présenter l’amendement n° 64 rectifié bis.

Je vais néanmoins « faire mon job » et le présenter.

Le texte prévoit qu’une notice d’information sur les droits des locataires est jointe au congé délivré par le bailleur. Or il nous semble que ce n’est pas à ce dernier d’informer le locataire sur ses droits pour contester le congé.

Notons d’ailleurs que le projet de loi prévoit déjà que sera annexée au contrat de location une notice d’information précisant les droits et obligations des parties ainsi que les voies de recours.

Nous demandons donc la suppression de cet alinéa qui ne nous semble pas nécessaire.

La parole est à Mme Élisabeth Lamure, pour présenter l'amendement n° 345 rectifié.

Comme cela vient d’être indiqué par M. Guerriau, le projet de loi prévoit déjà l’annexion au contrat de location d’une notice d’information précisant les droits et obligations des parties ainsi que les voies de recours. Nous proposons donc de supprimer cet alinéa, redondant à nos yeux.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis défavorable : nous pensons qu’il est utile que le locataire soit informé. J’ajoute que les deux notices ne sont pas de même nature. Celle dont il est ici question doit donc être maintenue.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’avis du Gouvernement est également défavorable.

Je précise que la notice jointe au congé délivré par le bailleur a simplement pour but d’informer le locataire de ses droits, afin qu’il puisse les exercer.

Du reste, je ne comprends pas cette volonté de supprimer la notice en question. La philosophie du projet de loi est notamment d’apaiser les relations entre propriétaires et locataires ; d’où la nécessité de délivrer les informations, de façon que les uns et les autres agissent en fonction non pas de présupposés, mais de ce que prévoit la loi.

Je mets aux voix les amendements identiques n° 64 rectifié bis et 345 rectifié.

L'amendement n° 80 rectifié bis, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet, Marseille et Amoudry, est ainsi libellé :

Alinéa 15

Remplacer les mots :

trois mois

par les mots :

deux mois minimum et peut aller jusqu'à trois mois maximum

La parole est à M. Joël Guerriau.

Cet amendement prend en compte les exigences de la vie moderne en introduisant davantage de flexibilité, sans pénaliser ni le bailleur ni le locataire. Il permet au locataire d'arranger au mieux sa situation et permet au bailleur de revaloriser plus aisément son bien en vue d'une nouvelle location.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis défavorable, pour les raisons que j’ai exposées précédemment s’agissant des délais que je qualifierai de variables.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Même avis.

Je mets aux voix l'amendement n° 80 rectifié bis.

L'amendement n° 44 rectifié, présenté par M. Dallier, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéas 16 et 17

Rédiger ainsi ces alinéas :

« Le délai de préavis est toutefois de deux mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17.

« Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

La parole est à M. Philippe Dallier.

Il est ici question du délai de préavis que doit respecter la locataire lorsqu’il donne congé au bailleur. Ce délai est fixé à trois mois, mais une série de dérogations est prévue. Ainsi, vous proposez de le ramener à un mois dans les territoires tendus.

Si l’avantage pour le locataire est évident, la situation est bien différente pour le propriétaire : un mois pour publier une annonce, organiser des visites, puis mettre le logement à la disposition des futurs locataires, cela nous semble bien court.

Je propose donc une solution de compromis en fixant, dans les territoires en question, ce délai à deux mois. On maintient ainsi, pour le locataire, l’avancée par rapport au délai de trois mois, tout en préservant les intérêts du propriétaire, qui ne se retrouvera pas pendant un mois sans locataire, et donc sans loyer.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission souhaite en rester à un délai d’un mois, d’abord parce que c’est le Sénat qui, en 2011, a ramené ce délai à un mois sur l’initiative de Mme Bonnefoy, qui était alors rapporteur du projet de loi Lefebvre relatif à la consommation

Certes, les propriétaires peuvent connaître des difficultés, mais c’est vrai aussi des locataires, qui peuvent être obligés de payer deux loyers. En effet, dans les zones tendues – puisque, en l’occurrence, nous parlons uniquement de celles-ci –, les locataires ne peuvent pas attendre la fin du préavis s’il est trop long et sont donc contraints d’accepter le nouveau logement qu’ils ont trouvé. C’est une situation que nous connaissons bien tous deux, monsieur Dallier.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Cette question a déjà fait l’objet d’un long débat, et il nous semble sage de rester sur la position telle qu’elle est arrêtée dans le présent projet de loi. L’avis est donc défavorable.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Je connais évidemment ce genre de situations, monsieur le rapporteur, mais, là encore, il s’agit de trouver un juste équilibre.

Ce délai d’un mois est une avancée significative pour les locataires, qui auront le temps de quitter leur logement et d’en trouver un nouveau. En revanche, les propriétaires, eux, n’y trouveront pas leur compte.

Entre un et trois mois, un préavis de deux mois est une solution naturelle. Par conséquent, je maintiens mon amendement, qui est de bon sens et équilibré.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

Je pense que cette solution est, en effet, parfaitement équilibrée, parce qu’un délai de seulement un mois pénalisera aussi les bons propriétaires. Car il n’y a pas que de mauvais propriétaires, madame la ministre ! Une fois le locataire parti, ces bons propriétaires procèdent à un diagnostic de leur logement, puis à l’état des lieux et font même parfois réaliser des travaux. Un seul mois de préavis les mettra donc dans une situation très difficile.

Madame la ministre, si vous mettez en place le dispositif Duflot dans les zones tendues, c’est bien que vous souhaitez attirer l’investissent privé dans ces zones. Or il me semble que ce délai d’un mois envoie un mauvais signal aux investisseurs potentiels : pour qu’ils achètent un logement en zone tendue afin d’y mettre un locataire, il faut aussi leur garantir les conditions de relations équilibrées avec les locataires. Eh bien, ce n’est pas le cas avec ce dispositif. C’est pourquoi nous voterons cet amendement.

La parole est à M. Michel Savin, pour explication de vote.

J’évoquerai le cas fréquent, notamment chez les bailleurs publics, où les locataires laissent en partant des logements qui requièrent beaucoup de travaux.

Parmi les personnes auxquelles ces logements sont proposés, certaines les refusent en raison de leur état déplorable, mais d’autres n’ont pas le choix, faute d’offre suffisamment large. Avec un délai de deux mois, les propriétaires bailleurs pourraient engager des travaux de rénovation de ces logements, ce qui permettrait d’accueillir les familles dans de bonnes conditions.

La parole est à Mme la ministre.

Mme Cécile Duflot, ministre. Monsieur Dubois, vous dites qu’il existe des propriétaires qui font réaliser des travaux, des propriétaires qui assument pleinement leurs responsabilités. Je n’en doute pas une seule seconde ! Je tiens d’ailleurs à dire que le sens de cette loi n’est nullement de mettre dans l’embarras ces propriétaires responsables.

Cela étant, dans votre raisonnement, vous semblez sous-entendre que ces travaux sont engagés avant le terme du délai de préavis. Or les travaux sont nécessairement effectués pendant la période où le logement est inoccupé, avant sa remise en location. Il n’y a donc aucun lien entre la durée du délai de préavis et le fait de réaliser ou non des travaux.

Exactement !

Par conséquent, je ne comprends pas votre argumentation.

Elle serait valable si la réduction du délai de préavis à un mois concernait l’ensemble du territoire : en zone détendue, la situation du propriétaire est en effet plus compliquée, et celui-ci doit disposer de suffisamment de temps pour trouver un nouveau locataire. En revanche, en zone tendue, ainsi que beaucoup d’entre vous l’ont souligné, dans les dix minutes qui suivent la publication d’une annonce immobilière, des gens qui espèrent trouver enfin un logement commencent à faire la queue ! La réduction à un mois de la durée de préavis ne pénalisera donc pas les propriétaires dans les zones tendues.

Si nous avions étendu ce délai d’un mois à l’ensemble du territoire, ç’aurait été indiscutablement bien plus confortable pour tous les locataires de France. Mais c’est précisément avec le souci de mettre en place un dispositif équilibré que nous l’avons limité aux zones tendues, où la demande de logements en location excède l’offre et où le préavis d’un mois n’est donc pas susceptible de mettre les bailleurs en difficulté.

Par ailleurs, je le répète, c’est pendant la période d’inoccupation du bien, entre deux locations, et non pas pendant le délai de préavis, que les propriétaires font réaliser des travaux. Il faut tout de même que nous débattions en nous appuyant sur des réalités !

Je mets aux voix l'amendement n° 44 rectifié.

Je suis saisi de deux amendements faisant l'objet d'une discussion commune.

L'amendement n° 126 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle et Cointat, Mme Farreyrol, MM. Gaillard, Grignon, Houpert, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 18

Rédiger ainsi cet alinéa :

1° En cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi impliquant un changement de domicile à plus de 50 kilomètres ;

La parole est à M. Philippe Dallier.

M. Philippe Dallier. Je souhaite tout d’abord vous dire, madame la ministre, que, s’il est vrai qu’à Paris, au moins dans certains arrondissements, il y a la queue pour visiter un appartement dès que sa mise en location fait l’objet d’une annonce, c’est loin d’être partout le cas en Seine-Saint-Denis. Il y a donc zones tendues et zones tendues

J’en viens maintenant à l’amendement n° 126 rectifié. Il concerne la réduction du délai de préavis à un mois en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi : il conviendrait d’ajouter une condition supplémentaire de changement de domicile du locataire, assortie d’une distance minimale. En effet, si ce dernier habite un département à la superficie réduite comme la Seine-Saint-Denis et ne quitte pas ce département du fait d’un changement d’employeur, ce changement ne justifie pas un délai de préavis aussi court. Cet argument me semble de bon sens.

L'amendement n° 125 rectifié, présenté par MM. Dallier et Beaumont, Mme Bruguière, MM. Cambon, Carle, Cléach et Cointat, Mme Farreyrol, MM. B. Fournier, Gaillard, Grignon, Houpert, Karoutchi, Laufoaulu, Lefèvre, Leleux et Milon et Mmes Procaccia et Sittler, est ainsi libellé :

Alinéa 18

Supprimer les mots :

d’obtention d’un premier emploi,

La parole est à M. Philippe Dallier.

Cet amendement vise à une suppression. Le délai de préavis est également d’un mois en cas « d’obtention d’un premier emploi ». Mais qu’est-ce que cela recouvre, un « premier emploi » ? Un CDI, un CDD, un emploi à temps complet, un stage, un « job étudiant » ? Je pense que cette formulation sera difficile à interpréter et qu’il risque d’y avoir des abus, d’autant que, si le propriétaire a besoin de vérifier qu’il s’agit bien d’un premier emploi, il n’aura aucun moyen de le faire.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission ne pense pas qu’il soit nécessaire d’apporter toutes ces précisions.

Je vous fais d’abord observer, monsieur Dallier, que les dispositions que vous critiquez n’ont pas été introduites par le présent projet de loi, mais remontent à la loi de 1989. Or, au cours de nos auditions, nous n’avons entendu absolument personne se plaindre de litiges résultant de leur manque de précision.

Par ailleurs, je ne voudrais pas introduire dans cet hémicycle un débat qui nous occupe vous et moi en Seine-Saint-Denis, mon cher collègue, mais, plutôt que 50 kilomètres, vous auriez dû choisir une mesure de temps, parce que, selon qu’on habite ici ou là en Seine-Saint-Denis, c’est surtout le temps de trajet qui risque de varier considérablement, et cela indépendamment de la distance à parcourir.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Pour aller dans le sens des propos de M. le rapporteur – et notre position est constante puisque c’est ce que j’avais répondu à M. Vandierendonck à propos de son amendement sur les résidences principales –, je rappellerai que nous avons adopté un principe assez simple : nous n’avons pas touché aux dispositions de loi existantes qui ne suscitaient pas de litiges et qui recueillaient le consensus des différents acteurs, qu’il s’agisse des professionnels de l’immobilier, des associations de propriétaires ou des associations de locataires. De telles dispositions sont manifestement adaptées, et c’est le cas de celle mentionnant l’obtention d’un premier emploi.

Quant à la question du kilométrage, vous le savez comme moi, elle est très complexe.

Pour ces raisons, le Gouvernement est défavorable à ces deux amendements.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.

Il m’a semblé qu’il y avait, dans la rédaction du texte, un flou qui pourrait être exploité par le locataire. Ces amendements visent simplement à préciser les choses. Qu’ils soient mis aux voix et advienne que pourra !

Je mets aux voix l’amendement n° 126 rectifié.

Je mets aux voix l’amendement n° 125 rectifié.

L’amendement n° 81 rectifié, présenté par MM. Guerriau, Tandonnet et Marseille, est ainsi libellé :

Après l’alinéa 18

Insérer un alinéa ainsi rédigé :

« ...° Pour le salarié qui rapproche son domicile de son lieu de travail ;

La parole est à M. Joël Guerriau.

L’article 2 envisage plusieurs situations permettant d’obtenir un délai de préavis réduit, dont une qui concerne l’emploi. Nous pensons qu’il faudrait y ajouter le rapprochement du domicile du lieu de travail, question qui figure parmi les principales préoccupations pour les grandes agglomérations, où il est en général difficile de trouver un logement. La prise en compte de cet élément pour la réduction du délai de préavis à un mois serait une partie de la réponse à apporter au problème de la distance entre lieu de résidence et lieu de travail.

Tel est le sens de cet amendement, sur lequel je ne m’étendrai pas plus longtemps, la question ayant déjà été traitée. Du reste, j’entends déjà l’avis de la commission… §

M. le président. J’interroge néanmoins le rapporteur sur cet avis…

L’avis de la commission ne peut qu’être très défavorable, car, avec cet amendement, monsieur Guerriau, vous ne protégez absolument pas les propriétaires, bien au contraire ! Vous faites intervenir un critère particulièrement flou puisque vous proposez que le salarié qui rapproche son domicile de son lieu de travail puisse bénéficier de la réduction du délai de préavis. Ainsi, il suffirait de déménager au coin de la rue – là, ce n’est pas affaire de 50 kilomètres, mais éventuellement de quelques dizaines de mètres – pour bénéficier d’un délai de préavis réduit !

Je vous remercie donc, mon cher collègue, de me donner l’occasion de le dire : il faut aussi protéger les propriétaires ! §

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Je partage néanmoins l’argumentation du rapporteur. Comme à propos de l’amendement défendu à l’instant par M. Dallier, je me demande comment il convient de mesurer ce rapprochement. Faut-il l’évaluer en temps ou en distance ? Adopter une telle disposition ouvrirait la porte à des situations compliquées, y compris dans des zones détendues puisque cet amendement tend à s’appliquer sur l’ensemble du territoire. Une sorte de concurrence entre les propriétaires pour récupérer des locataires pourrait ainsi se développer sur ces zones. En zone détendue, cela pourrait aussi fragiliser les propriétaires, qui ont besoin du délai de préavis de trois mois.

Voilà pourquoi le Gouvernement émet un avis défavorable sur cet amendement.

La parole est à M. Joël Guerriau, pour explication de vote.

Quand je défends ceux des bailleurs, je constate qu’il n’y a aucun bâilleur dans cet hémicycle et j’en conclus que tout le monde est bien réveillé !

Quoi qu'il en soit, je retire cet amendement, monsieur le président.

L’amendement n° 81 rectifié est retiré.

L’amendement n° 368 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 28

Après le mot :

personne

insérer les mots :

vivant habituellement dans le logement et

La parole est à M. François Calvet.

Un amendement adopté par l’Assemblée nationale en première lecture a étendu les dispositions protectrices du III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 au locataire ayant une personne à charge.

Cet amendement vise à préciser que la personne à charge doit vivre habituellement dans le logement. Il s’agit donc d’un amendement de cohérence.

Quel est l’avis de la commission ?

Cet amendement tend à introduire une précision nécessaire et la commission y est donc favorable.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

En effet, pour éviter une interprétation extensive de cette disposition et pour que son application soit bien conforme au sens qu’on a voulu lui donner, il convient d’apporter cette précision. Le Gouvernement émet donc un avis favorable sur cet amendement.

Je mets aux voix l’amendement n° 368 rectifié.

L’amendement n° 356 rectifié, présenté par M. Calvet, Mme Lamure, M. Lenoir et les membres du groupe Union pour un Mouvement Populaire, est ainsi libellé :

Alinéa 28

Compléter cet alinéa par les mots :

et lorsque le bailleur en a été averti par le locataire avant la réception du congé

La parole est à Mme Élisabeth Lamure.

Cet amendement procède du même esprit que celui qui vient d’être adopté. Il vise à préciser que la protection ici visée ne peut être étendue lorsque le bailleur n’a pas été informé de la situation du locataire ayant une personne à charge.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission ne voit pas très bien comment et pourquoi le locataire devrait prévenir son bailleur qu’il a une personne à charge.

Elle émet donc un avis défavorable sur cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Si l’on poussait jusqu’à son terme la logique de cet amendement, cela signifierait que le locataire doit informer son propriétaire chaque fois que des changements interviennent dans sa vie privée, par exemple quand un de ses enfants se retrouve au chômage et est de nouveau à sa charge. Il y a là, de mon point de vue, une immixtion trop importante dans la vie privée des locataires.

L’avis du Gouvernement est donc défavorable.

Je mets aux voix l’amendement n° 356 rectifié.

L’amendement n° 275 rectifié bis, présenté par MM. Dubois et Tandonnet, Mme Férat et M. J.L. Dupont, est ainsi libellé :

Alinéa 29

Rédiger ainsi cet alinéa :

e) Au deuxième alinéa du même III, les mots : « à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance » sont remplacés par les mots : « au plafond de ressources mentionné au premier alinéa » ;

La parole est à M. Daniel Dubois.

Avec cet amendement, nous revenons au débat sur les achats de logements occupés.

L’article 2 prévoit d’abaisser à soixante-cinq ans l’âge minimal du locataire dont les ressources sont inférieures à 1, 5 SMIC et pour lequel le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat sans lui proposer un logement situé à proximité et correspondant à ses besoins ainsi qu’à ses possibilités. Il prévoit, par ailleurs, de relever à soixante-cinq ans l’âge minimal du bailleur auquel les dispositions du premier alinéa du III de l’article 15 de la loi de 1989 ne s’appliquent pas.

Cet amendement tend à revenir à l’âge minimal de soixante ans pour le bailleur. Le projet de loi prévoit le rapprochement des deux conditions d’âge. Celle qui s’applique au bailleur est très pénalisante pour lui. Il s’agit donc de conserver la mesure en faveur du locataire, mais sans pénaliser le bailleur.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission émet un avis défavorable sur cet amendement.

Monsieur Dubois, je n’ai malheureusement pas réussi à vous convaincre en commission : c’est probablement parce que je n’ai pas eu le temps de bien vous expliquer cette disposition. Au passage, cela montre tout l’intérêt de la séance publique ! §

Cette disposition fait un peu bouger les équilibres, c’est vrai, mais le bailleur reste bien mieux protégé que le locataire. En effet, « et » et « ou » n’ont pas du tout la même signification. Pour bénéficier de cette protection, le locataire doit remplir des conditions d’âge « et » des conditions de ressources, tandis que le bailleur est protégé s’il satisfait à des conditions d’âge « ou » de ressources. La protection du bailleur est donc bien meilleure !

Cela montre une fois de plus que je défends aussi les bailleurs.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’explication du rapporteur a été claire : le niveau de protection est le même. L’avis du Gouvernement est donc défavorable.

La parole est à M. Daniel Dubois, pour explication de vote.

Aux termes de la loi en vigueur, on est tenu à des obligations quand on achète un logement occupé par une personne âgée de soixante-dix ans. Pour ne pas voir s’appliquer ces dispositions, le propriétaire doit, lui, avoir au moins soixante ans.

Vous proposez d’abaisser de cinq ans l’âge que doit avoir atteint le locataire pour pouvoir bénéficier de protections supplémentaires et, dans le même temps, d’augmenter de cinq ans l’âge permettant au propriétaire d’échapper aux contraintes correspondantes. Et vous nous dites que c’est une sorte de parallélisme des formes qui exige de procéder ainsi, de manière à respecter un certain équilibre. Je ne partage absolument pas cette analyse, car, selon moi, c’est un déséquilibre que vous introduisez !

Comment, monsieur le rapporteur, pouvez-vous dire que la situation du bailleur est meilleure ?

Il faut écouter !

Très honnêtement, je ne comprends pas : avec la loi en vigueur, à soixante-cinq ans, il est protégé ; désormais, avec ce projet de loi, au même âge, il ne le sera plus !

Je mets aux voix l’amendement n° 275 rectifié bis.

Je suis saisi de deux amendements faisant l’objet d’une discussion commune.

L’amendement n° 94, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéas 31 à 35

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Madame la ministre, nous n’avons aucun état d’âme lorsqu’il s’agit de sanctionner, peut-être même plus durement que le texte ne le prévoit, le comportement frauduleux auquel s’attaque cet article.

La commission des lois a néanmoins émis les plus expresses réserves sur le recours à une sanction administrative. Il sera tout de même difficile de soutenir sérieusement, devant un juge ou devant le Conseil constitutionnel, qu’une sanction administrative émise par le préfet – en supposant qu’il soit informé – à l’occasion d’un litige qui, de tout temps, ressortit à la compétence du juge judiciaire est suffisante pour produire l’effet dissuasif que nous attendons tous.

Suivant la proposition, comme toujours très sage, de M. le rapporteur de la commission des affaires économiques, on pourrait mettre à profit la navette pour élaborer une vraie sanction : la définition d’une qualification pénale appropriée à l’infraction.

L’amendement n° 164, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Alinéa 32

I. – Remplacer le montant :

par le montant :

II. – Remplacer le montant :

par le montant :

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Avec cet amendement, nous souhaitons tout simplement majorer le niveau maximal des amendes prononcées à l’encontre des bailleurs mettant fin frauduleusement au contrat de location en cours concernant l’un de leurs biens.

Nous savons que, dans notre pays, la plupart des contentieux locatifs ont pour origine les difficultés de perception du loyer par les bailleurs, mais d’autres cas de figure peuvent aussi se présenter. Je pense notamment à la remise de la caution exigée à l’entrée dans le logement, qui suscite chaque année de 10 000 à 12 000 procédures devant les tribunaux, procédures évidemment déclenchées par des locataires.

Les procédures pour congé frauduleux sont beaucoup plus rares. L’annuaire statistique de la justice, que nous avons consulté, relève environ un millier d’affaires où la procédure a été déclenchée par le locataire – on sait que c’est difficile – aux fins d’obtenir le maintien dans les lieux, notamment pour contester un congé frauduleux.

Des amendes sont désormais envisagées pour sanctionner les propriétaires indélicats qui donneraient congé à un locataire sans motif recevable, sans autre raison que le souci de majorer sensiblement le loyer ou de renchérir le logement avant de le vendre.

Nous proposons tout simplement de procéder au doublement du quantum de l’amende qui pourrait frapper de tels agissements. Cela nous apparaît comme un moyen de dissuader ces propriétaires indélicats.

Quel est l’avis de la commission ?

Ces congés frauduleux sont absolument inacceptables. Nous aurions peut-être eu moins d’échanges tout à l’heure, monsieur Dubois, si les congés frauduleux n’existaient pas ! Car ils pénalisent évidemment les locataires qui en sont victimes, mais ils pénalisent aussi les propriétaires honnêtes !

La commission a vraiment cherché un moyen de prévenir les congés frauduleux. Pour l’instant au moins, il semble bien que ce soit impossible. Elle est donc arrivée à la conclusion suivante : si l’on veut réduire le nombre de congés frauduleux – et il est indispensable de le faire ! –, il faut prévoir des peines suffisamment lourdes pour être véritablement dissuasives.

C’est pourquoi, monsieur le rapporteur pour avis, je suis contraint d’émettre un avis défavorable sur votre amendement : je ne peux pas accepter qu’on supprime l’amende en espérant qu’on trouvera mieux au cours de la navette. Pour autant, bien entendu, j’accepte votre invitation à travailler en vue de trouver une solution, et je pense que la réponse de Mme la ministre ira dans le même sens.

En revanche, nous émettons un avis très favorable sur l’amendement n° 164. En effet, c’est la seule façon de procéder. Si nous n’alourdissons pas les sanctions, nous parlerons encore longtemps des congés frauduleux ! À titre personnel, je suis même extrêmement favorable à cet amendement.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Il faut savoir que les locataires qui sont victimes d’un congé frauduleux ont le plus grand mal à le prouver : ils ont d’autant moins intérêt à enclencher la procédure que les propriétaires qui commettent des abus ne courent aucun risque. Cette situation a évidemment encouragé la pratique des congés frauduleux. C'est la raison pour laquelle nous avons soutenu l’instauration de sanctions.

J’émets un avis très favorable sur votre amendement, madame Schurch, car il faut que les sanctions soient vraiment dissuasives : elles doivent être fonction du gain potentiel que peut espérer le propriétaire de la relocation de son logement. On peut certes estimer que l’encadrement des loyers résoudra une partie de la difficulté, mais il faut faire en sorte que l’interdiction des congés frauduleux puisse être appliquée.

La question que pose René Vandierendonck est, comme d’habitude, très pertinente d’un point de vue juridique : la sanction est-elle du ressort de la juridiction administrative ou de la juridiction judiciaire ? En d’autres termes, s’agit-il d’une amende versée au budget de l’État ou d’une sanction pénale assortie de l’indemnisation du locataire ? Votre question se justifie, monsieur le rapporteur pour avis, mais l’adoption de votre amendement aboutirait à la suppression de la sanction. Je vous demande donc de le retirer.

Dans le cadre de la navette, nous travaillerons pour trouver une disposition plus pertinente juridiquement, mais il faudra qu’elle soit tout aussi dissuasive à l’égard des congés frauduleux.

Monsieur le rapporteur pour avis, l'amendement n° 94 est-il maintenu ?

Bien entendu, il ne s’agissait nullement pour moi de contester l’opportunité de la sanction. La proposition de Mme la ministre de travailler sur cette question au cours de la navette me convient parfaitement et je retire l’amendement, monsieur le président.

L'amendement n° 94 est retiré.

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann, pour explication de vote sur l'amendement n° 164.

Le groupe socialiste se réjouit de l’accord qui est intervenu. Nous partageons le même souci d’efficacité et de pertinence juridique de la sanction. Il eût été dangereux de supprimer les alinéas 31 à 35.

Nous approuvons sans réserve la proposition de nos collègues du groupe CRC. Certaines amendes sont si faibles que les juristes dissuadent parfois les locataires d’engager une action. Dans ce domaine comme dans d’autres, il faut que les sanctions soient suffisamment dissuasives pour que la loi soit appliquée par tous.

Je mets aux voix l'amendement n° 164.

L'amendement n° 95 rectifié, présenté par M. Vandierendonck, au nom de la commission des lois, est ainsi libellé :

Alinéas 37 à 39

Supprimer ces alinéas.

La parole est à M. René Vandierendonck, rapporteur pour avis.

Cet amendement est analogue à notre amendement n° 94.

Je comprends parfaitement le souci de mettre en place un dispositif accordant un droit de priorité à la commune pour l’achat des logements que leurs locataires ne veulent pas acquérir. Cependant, ayant combattu les marchands de sommeil au cours de mes quatre mandats de maire, je peux vous affirmer que, pour parvenir au résultat que vous souhaitez, il faut imaginer un droit de préemption renforcé qui définirait le périmètre et les modalités d’intervention.

Madame la ministre, je vous remercie d’avoir eu la bonne idée de faire en sorte que la navette puisse être complète. La rédaction actuelle du texte révèle, ne serait-ce que par l’emploi de certaines formules – je pense à l’exclusion de toute indemnité de réemploi –, qu’on a entendu « détourner » – je le dis avec toute la crainte révérencielle qui s’impose ! –, la procédure d’expropriation au service d’une utilité qui, si légitime soit-elle, demeure une utilité privée, et cela dans le but de donner toute sa force à la sanction.

Je vous encourage donc à profiter de la navette pour travailler sur le droit de priorité et réfléchir au renforcement du droit de préemption. Si vous voulez écarter le risque d’une censure de la mesure par le Conseil constitutionnel, il ne faut pas laisser accroire qu’il s’agit d’un « détournement » de la procédure d’expropriation. Je fais toutefois confiance à la navette sur ce point.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission a considéré qu’il ne s’agissait pas du tout d’une expropriation. La procédure n’a rien à voir puisqu’elle n’est déclenchée que s’il n’y a pas d’accord amiable avec le vendeur. La commission estime qu’il s’agit bien d’un droit de priorité.

Cependant, comme nous écoutons toujours avec attention et respect la commission des lois, nous souhaiterions connaître l’avis du Gouvernement sur le risque de censure par le Conseil constitutionnel. Nous sommes bien entendu prêts à modifier notre avis si le Gouvernement confirme qu’il existe un risque juridique.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

Nous aussi, nous sommes toujours attentifs à la lecture éclairée que fait la commission des lois.

Monsieur le rapporteur pour avis, l’amendement par lequel l’Assemblée nationale a introduit la mesure que vous proposez de supprimer avait un objectif précis. Vous évoquez un risque dont on peut effectivement discuter, mais il nous semble préférable d’essayer d’améliorer le texte.

Nous avons noté que, sur un certain nombre de points, vous aviez un niveau d’exigence élevé, ce qui est légitime. Nous nous livrerons à un examen global de toutes les dispositions qui méritent une analyse juridique plus attentive ; vous avez eu raison de les mettre en lumière. Cependant, le Gouvernement partage l’objectif de la mesure – je crois d'ailleurs que cet objectif est largement partagé dans cet hémicycle –, et je vous demande donc de retirer votre amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.

Monsieur le rapporteur pour avis, l'amendement n° 95 rectifié est-il maintenu ?

Non, je le retire, monsieur le président. J’espère que nous pourrons travailler ensemble à l’amélioration du texte. J’ai déjà commencé ce travail. Il s'agit d’un travail complexe, mais il mérite d’être réalisé.

L'amendement n° 95 rectifié est retiré.

L'amendement n° 658 rectifié, présenté par Mmes Lienemann et Bataille, M. M. Bourquin, Mme Bourzai, MM. Courteau, Daunis, Fauconnier, Guillaume, S. Larcher et Mirassou, Mme Nicoux, M. Vaugrenard et les membres du groupe socialiste et apparentés, est ainsi libellé :

Compléter cet article par deux alinéas ainsi rédigés :

…° - Le dernier alinéa du II du même article est ainsi rédigé :

« Elles ne sont pas applicables aux cessions d'immeuble ou d'un ensemble de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'un même immeuble à un organisme visé à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ni, pour les logements faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du même code, aux cessions d'immeuble ou d'un ensemble de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'un même immeuble à une société d'économie mixte visée à l'article L. 481-1 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code. »

La parole est à Mme Marie-Noëlle Lienemann.

Il s'agit d’un amendement à caractère technique.

La loi du 31 décembre 1975 prévoit des exemptions de droit de préemption lorsque les bailleurs HLM vendent leur patrimoine en bloc. Or il arrive désormais que ces bailleurs vendent des pavillons individuels ou des lots diffus, notamment en cas de vente en l’état futur d’achèvement. Il est donc proposé d’étendre l’exemption de droit de préemption aux ventes de logements diffus.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission a émis un avis favorable. L’extension de l’exemption de droit de préemption aux acquisitions de logements diffus par les organismes HLM est évidemment nécessaire. Tous ceux qui se sont occupés de ces questions le savent.

Quel est l’avis du Gouvernement ?

L’argumentaire est pertinent. Le Gouvernement est donc favorable à cet amendement.

Je mets aux voix l'amendement n° 658 rectifié.

Je mets aux voix l'article 2, modifié.

Mes chers collègues, nous allons interrompre nos travaux quelques instants.

La séance est suspendue.

La séance est reprise.

L'amendement n° 165, présenté par Mme Schurch, M. Le Cam et les membres du groupe communiste républicain et citoyen, est ainsi libellé :

Après l’article 2

Insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur la possibilité de l’instauration d’un moratoire sur les loyers dans le secteur public, avant le 31 décembre 2013.

La parole est à Mme Mireille Schurch.

Au fil du temps, et du fait de la modération salariale comme de la pression foncière et immobilière, le logement est devenu le principal poste de dépenses des ménages, à plus forte raison des ménages populaires.

Au moment où l’on s’interroge sur le pouvoir d’achat, la croissance, les prélèvements obligatoires et leur répartition, il serait sans doute intéressant de se pencher très sérieusement sur le logement et d’examiner ce qu’il représente aujourd’hui dans l’ordre des priorités pour une grande partie des familles de notre pays.

Nous comprenons fort bien l’intention du Gouvernement, qui veut mettre en œuvre un gel des loyers dans le secteur privé. Celui-ci, nonobstant les aides fiscales généreuses dont il a bénéficié depuis plusieurs années, ne s’est pas – c’est le cas de le dire ! – privé de procéder à des ajustements à la hausse de bien des loyers, au mépris de l’attente des aspirants locataires.

Le niveau des loyers parisiens, marseillais et lyonnais a connu un relèvement continu, taillant sans cesse une part plus importante des revenus des familles.

Dans le secteur public social, celui qui nous intéresse ici, la détérioration tendancielle des conditions de financement a conduit maints organismes à pratiquer des politiques locatives visant à récupérer des loyers toujours plus élevés en rémunération du service rendu la situation financière de certains organismes, conduisant par ailleurs à des plans de redressement assortis de hausses de loyers supérieures à la moyenne et, pour le moins, à l’inflation.

Un moratoire dans le secteur public social serait donc un signal fort adressé à des locataires dont la modestie des ressources est connue et dont le pouvoir d’achat est particulièrement sensible à la moindre évolution du loyer, des tarifs de l’eau ou de l’énergie, ou encore des frais de transport. Ce serait pour nous l’occasion de mettre en œuvre une plus large concertation entre le Gouvernement, les organismes bailleurs et les associations de locataires.

Nous attendons de ce moratoire qu’il rende du pouvoir d’achat aux quatre millions de locataires du secteur HLM et qu’il permette de fixer le cadre de relations nouvelles entre bailleurs et locataires, d’une part, et entre bailleurs sociaux et État, d’autre part, afin de nous conduire à identifier le processus de formation des prix, en l’occurrence des loyers, et les moyens dont nous disposons pour les alléger.

La part des frais financiers dans cette affaire est déterminante ; c’est notamment par une action résolue sur le coût des ressources mobilisables pour le logement social que nous dessinerons les contours d’une nouvelle politique du logement.

Sous le bénéfice de ces observations, nous vous invitons à adopter cet amendement.

Quel est l’avis de la commission ?

La commission ne se prononce pas sur le moratoire sur les loyers dans le secteur public.

En revanche, vous connaissez notre souci, que j’ai rappelé à plusieurs reprises, d’éviter la multiplication des rapports. La commission a donc émis un avis défavorable sur cet amendement.

Toutefois, si Mme la ministre estime que la demande de notre collègue se justifie et si tout le monde est d’accord pour qu’il y ait un rapport sur le sujet, je veux bien exprimer un avis de sagesse.

Quel est donc l’avis du Gouvernement ?

Madame Schurch, ce n’est pas la première fois que nous avons un débat avec vous sur ce sujet. Je pourrais être tentée de satisfaire votre demande et d’émettre un avis favorable sur votre amendement, mais je préfère tenir un discours de franchise.

Décider aujourd’hui d’un moratoire aurait des conséquences sur l’ensemble des bailleurs HLM, qui ont réalisé des plans de financement correspondant à un équilibre.

Nous souhaitons le développement de la construction. Le Gouvernement a donc mobilisé des moyens exceptionnels au profit des bailleurs sociaux, que ce soit avec l’augmentation de l’aide à la pierre, la prime de 120 millions d’euros de la Caisse des dépôts et consignations, la mise en place de la mutualisation ou la contribution exceptionnelle, à hauteur de plus de 900 millions d’euros d’équivalent subvention par an d’action logement ; il s’agit de faire en sorte que ces opérateurs se lancent dans les programmes de constructions dont nous avons besoin.

Le président de l’Union sociale pour l’habitat, l’USH, a ainsi annoncé, à l’occasion du congrès de son organisation, qu’il y aurait sans doute de bonnes nouvelles à attendre du côté de la progression des chiffres, alors même que d’aucuns se complaisent à jouer les Cassandre sur la production de logements locatifs sociaux pour l’année 2013.

En revanche, comme nous partageons votre objectif de contenir l’évolution des loyers dans le parc social, qui s’appliquent à une population plus fragile, aux niveaux de ressources inférieurs, nous avons souhaité maintenir un plafonnement à l’indice de référence des loyers, l’IRL, dans tout le parc social jusqu’en 2016, afin d’éviter les dérives dont vous avez fait état dans un certain nombre d’endroits.

Les loyers du parc social seront donc plafonnés, mais il n’est pas dans les projets du Gouvernement de réfléchir à un moratoire : nous souhaitons que les bailleurs se mobilisent en faveur de la construction.

L’adoption d’un tel amendement serait donc contreproductive ; elle engagerait le Gouvernement dans une politique que nous n’avons pas les moyens de mener.

Mais, je le répète, le Gouvernement partage votre volonté de stabiliser les loyers ; nous aurons l’occasion d’en débattre de manière approfondie lorsque nous évoquerons leur encadrement. Mais le plafonnement à l’IRL des loyers du parc social constitue d’ores et déjà un premier pas.

Par ailleurs, nous nous sommes préoccupés des locataires exclus du parc HLM en raison de leurs trop faibles ressources, car cet état de fait nous semble absolument inacceptable. C’est pourquoi nous avons décidé de mettre rapidement en place le super-PLAI avec l’utilisation, notamment, des fonds récoltés grâce aux sanctions pesant sur les communes ne respectant pas leurs nouvelles obligations au titre de la loi SRU, modifiée par la loi de janvier 2013. Ainsi, le quintuplement des pénalités permettra d’affecter des fonds à des opérations portant sur des immeubles aux loyers très modestes. Elles bénéficieront également d’un doublement du forfait pour que des locataires ayant de très faibles moyens puissent accéder à un parc de logements adapté.

Par conséquent, madame Schurch, et même si je suis parfaitement consciente de la réalité des problèmes que vous soulevez, je vous prie de retirer cet amendement.

La parole est à Mme Mireille Schurch, pour explication de vote.

Je maintiens cet amendement, que nous portons avec un grand nombre de locataires et d’associations de locataires.

Madame la ministre, nous vous demandons simplement d’étudier la question et de remettre un rapport avant le 31 décembre 2013. L’adoption de cet amendement vous engagerait juste à travailler le sujet à fond pour savoir jusqu’où vous pouvez aller.

Certes, je peux repousser la date de remise du rapport pour vous laisser un peu plus de temps. Mais je tiens à cet amendement, qui me paraît très important pour l’ensemble des locataires du secteur public.

La parole est à M. Philippe Dallier, pour explication de vote.